前言
都市更新為改善生活環境、健全都市機能，提昇城市競爭力的積極作為，並為當前政府重大振興經濟措施之一，公有土地當扮演支持與助力角色。惟社會各界對座落都市更新地區之國有土地以標售方式處理，多認為肇致土地所有權人變動，增加更新事業整合困擾，且不符合國家資產永續經營目標，本局乃於97年底全面檢討並修正相關規定。
 
標售爭議多

一、財政部於96年4月11日就劃入都市更新地區內之國有土地，訂定「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」（以下簡稱處理原則），明定都市更新單元內之國有土地應依都市更新條例第27條規定參與更新；座落政府加速推動之示範更新地區範圍內者，應配合暫緩處分，並視個案情形，依推動計畫或方案辦理；依更新單元內國有土地面積是否達1,000平方公尺且占更新範圍內總面積二分之一，區分為大、中、小面積3類，除大面積土地應配合公辦更新，參與權利變換，協議分配更新後之房地或空地外，均由本局所屬分支機構就標售、讓售、領取現金補償或權利金等，評估選擇適切之處理方式。

二、由於該處理原則規定更新範圍內之國有非公用土地係以在更新前出售、變現為原則，參與權利變換領回更新後房地，僅限公辦更新且國有土地為大面積（1000平方公尺以上且占更新範圍內總面積二分之一以上）者始適用。實務處理結果，鑒於標售程序公開、透明，且招標底價已考量更新範圍整體合併使用之效益及容積獎勵之利益，實施者亦可藉此途徑，透過市場競爭取得國有土地，本局所屬分支機構對都市更新範圍內國有非公用土地之處理方式，無論大、中、小面積，多以標售為評估意見。

三、由於屢接獲實施者及民意代表反映，認為本局於都市更新事業計畫核定後，將範圍內國有土地辦理標售，肇致土地所有權人變動，可能衍生得標者與實施者對抗，更甚者將導致更新事業破局；且李部長上任後，主張公產管理與運用，應該以「公地公用、發揮效能；變產置產、永續財源」為目標，並指示大面積國有土地應掌握都市更新主導權，採參與權利變換或出售，應因地制宜、因事制宜，要靈活有彈性，但要公開透明。例如參與權利變換分回房地作為辦公廳舍調配使用，就政府整體而言，不盡然不好。

四、本局乃於97年12月9、17、18日邀集行政院經濟建設委員會、內政部、台北市政府、台北縣政府、財團法人都市更新研究發展基金等機關團體召開會議全面檢討，決議將都市更新範圍內國有土地之處理方式，修正為以參與分配更新後房地為主，出售與都市更新事業之實施者為輔，並得化被動為主動，由本局主導辦理更新事業。

 
參加分配取代標售，積極參與都市更新
「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」業經財政部於98年1月10日發布實施，茲摘述重要內容如下：
一、刪除「都市更新地區內之國有土地以大、中、小面積分類」規定－都市更新範圍內之國有土地既以參加分配為主，原區分大、中、小面積之分類已無必要，故予刪除。

二、增訂「國有土地面積合計500平方公尺以上，或占更新單元土地總面積四分之ㄧ以上者，應以權利變換方式，參與分配更新後房地」－配合政府推動都市更新政策，遵照都市更新條例第25、27條有關公有土地按應有之權利價值參與分配之規定，期使達一定規模之國有土地，以權利變換方式，參與分配更新後房地，落實「變產置產、創造永續財源」之國有財產經營管理目標。

三、增訂「國有土地面積合計未達500平方公尺，且未占更新單元土地總面積四分之ㄧ以上者，得於事業計畫核定後，讓售實施者」－考量倘國有土地面積較小，更新後價值可能未達最小分配面積單元；或因規模過小，分配更新後之房地零星分布，不利公用與管理，若於事業計畫奉主管機關核定後，逕依都市更新條例第27條第3項第4款規定讓售予實施者，當有助加速更新事業之推動。

四、增訂「實施都市更新地區內之國有土地面積500平方公尺以上，且占更新單元土地總面積二分之ㄧ以上時，得由本局報經財政部核定主導辦理都市更新或處分利用；並得委託機關(構)、團體辦理。」－倘都市更新單元內之國有土地占更新單元土地總面積二分之ㄧ以上時，中華民國已屬該更新單元之最大地主，公產管理機關宜配合整體施政需要，掌握土地開發利用之主導權，或另行以多元利用方式，例如提供設定地上權等進行土地開發，同樣亦可達成都市更新、改善市容效果。

五、修訂「主管機關核准都市更新事業概要後，停止新受理占用人申請承租、承租人申請承購、鄰地所有權人申請畸零地合併等租、購國有土地案件。」－為利國有土地參與權利變換之進行，除屬國有財產法第52條之2規定，基於還地於民之立法意旨，及經行政院核定讓售者（如五分埔學產地等），有其政策與特殊性之考量外，不宜再續為出售。爰明定停止受理國有土地租購案件申請之時間，以維持更新地區內國有土地面積與權屬之穩定性。

六、增訂「國軍老舊眷村改建土地及國有公共設施用地於計算都市更新單元面積時，不予計入」－依國軍老舊眷村改建條例規定處理之土地，有變現挹注眷村改建基金之急迫性，且不受國有財產法限制；而國有公共設施用地應依都是更新條例第30條規定抵充或指配作為公共設施用地，均已限定其處理方式，爰於計算更新單元範圍內之國有土地面積合計值時，予以排除。

七、增訂「本局得邀請專家、學者成立專案小組，審議國有土地參與分配相關事宜。」－國有土地參與權利變換分配更新後房地與共同負擔之合理性等問題，涉及都市更新與不動產相關專業領域，有成立專案小組進行審必要，並參酌更新條例第16條規定，得委託專業團體或機構提供技術協助，以提昇專業能力。
 
結語
國有土地依修正後之「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」規定參與都市更新分配更新後房地，可供行政機關辦公廳舍使用，解決興建財源不足問題，亦可出租收益，落實「變產置產、創造永續財源」之國有財產經營管理目標。更因投資人無需先行籌措購地資金，可大幅降低投資成本；面積較小之土地出售給實施者，有助其加速更新事業之進行，不再發生標售土地衍生權屬不確定，不利整合之困擾。配合本次之修正方向，國有土地未來將以更積極之態度參都市更新，希望能發揮公有土地協助推動都市更新之功能。
 
 (本文原載於都市更新簡訊第42期)