四件老舊公寓專案更新案報核-財團法人都市更新研究發展基金會

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四件老舊公寓專案更新案報核

因應2015年8月1日臺北市老舊公寓更新專案政策截止，臺北市眾多四、五層樓公寓皆引頸期盼獲得更新重建的機會，各方無不加足馬力希望能趕上這波「一坪換一坪」的最後列車。

臺北市於2010年推出老舊公寓更新專案，其中「行動計畫一：都市計畫專案變更」，主要就是為協助台北市老舊四、五層樓公寓社區不易辦理更新者，透過都市計畫專案變更方式，幫助原住戶得以「一坪換一坪」推動都更。

只要臺北市公告劃定之更新地區或更新單元，符合屬於住宅區、商業區或特定專用區(土地及建築物使用管制允許住宅使用者為限)；完整街廓或面積達2,000㎡以上；基地內含四、五層樓「建築基地面積」達更新單元面積1/3以上，或所占戶數達更新單元總戶數1/3以上；以及須為完整街廓，若非屬完整街廓者，應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元等4項條件，更新單元規劃要符合更新單元環境規劃、更新後商業區規劃配置、建築單元規劃等原則，都市計畫委員會得綜合考量申請基地之區位條件、環境容受力、公共設施或公用設備負荷等因素，以及個案實際狀況，決定申請基地之實際開發容積總量上限，最高可達法定容積的2倍。

據臺北市都市更新處統計，5年內共有77案申請，其中6件事業計畫獲核定，1件動工，其他申請案後續將持續進行審議，依都市更新程序辦理公開展覽、公聽會及都市更新審議會、都市計畫委員會及都市設計委員會審議。本基金會近期也協助辦理更新事業申請報核，茲將個案分述如下。

信義區吳興街284巷西側老舊公寓更新
本案基地位於吳興街260巷及吳興街284巷所圍街廓內，距離臺北醫學大學不到50公尺，西側鄰接未開闢公園，範圍內皆為四層鋼筋混凝土造，屋齡逾30年以上之公寓，除不便於高齡者使用外，其耐震、防火能力不足，且部分建築物結構似有結構傾斜危險之虞，公共安全堪慮。

現況容積高、整合困難
因此，地主於2010年8月12日自行申請劃定更新單元獲准，但是，如同一般老舊公寓更新面臨之相同問題，因區內戶數及所有權人數眾多而整合不易，且現況使用容積高、改建誘因不足，更新意願低落，造成重建整合困難。因此，雖早有建商進場整合，卻遲遲無法達到事業計畫同意門檻。

趁著老舊公寓專案之機會，由聯勤建設擔任實施者，終於順利達到同意門檻，完成公聽會、選配等法定程序，於2015年7月底老舊公寓更新專案截止前報核。

規劃室內18-30坪集合住宅單元、鑽石級綠建築設計
本案更新單元面積2,130㎡，屬於第三種住宅區（特），更新後擬興建2棟地上14層、地下4層之鋼筋混凝土造集合住宅大樓，未來仍延續原吳興街284巷18弄側之一樓商業行為，於一樓沿街設置店鋪單元，其餘皆設計為合適規模（室內18-30坪）集合住宅單元。

在整體環境規劃上，配合老舊公寓專案獎勵政策，建築基地及建築物採鑽石級綠建築設計，並於適當戶別提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施，透過誘導式設計改善基地與周園鄰近地區微氣候並加強防災機能。

此外，更新後沿街退縮留設寬度2至6m人行步道，且考量呼應相鄰未開闢公園，開放空間於東北向退縮使空地集中留設，提供住戶休憩及活動的空間場所，營造舒適的生活環境與都市景觀。

更新單元位置圖

更新前

更新後

大安區遠企南側老舊公寓重啟更新契機
敦化南路是臺北市的主要景觀幹道，臺北市府於2002年公告沿線地區為「敦化南北路特定專用區」，本案基地即位在此特定專用區內，在安和路二段及敦化南路二段265巷交叉口，北側與遠東大飯店相鄰。雖與大飯店相鄰，屬於臺北市生活機能便捷之高級住宅區，但基地內皆為老舊之四、五樓建築物，與周邊高樓大廈形成強烈對比。
更新單元劃定多年卻無法順利推動
本案更新單元於2008年5月即已劃定核准，但因四、五樓公寓所有權人較多，遲遲未能取得大多數所有權人之共識。期間亦有其他建商進入整合，礙於更新後住戶無法分回和更新前相同的使用空間，使重建更新之路陷入困頓。
2010年8月老舊公寓更新專案推出，本案基地條件得以適用，實施者聯勤建設於2014年10月重新申請劃定更新單元，重新獲得時程獎勵，於建築設計上也努力提升公益性，爭取各項獎勵，無非是致力達成各所有權人更新後居住面積不短縮之目標。
經過實施者努力溝通協調，讓本案成功整合至事業計畫同意門檻，並委由本基金會協助進行申請分配及公開抽籤作業，順利於老舊公寓專案截止前，完成都市更新事業計畫、權利變換計畫及都市計畫細部計畫書圖送件報核。
配合敦化南路景觀創造寬敞步行空間
本案更新單元面積2,169㎡，更新後將興建一棟地上25層、地下5層之住宅商業大樓，搭配緊鄰遠東國際飯店，在建築物外觀設計上，藉由交錯變化的流動性元素，以雲朵纏繞為概念向上延伸。

另外，為延續敦化南路與安和路舒適的步行經驗，本案沿街面均規劃不落騎樓柱並挑高地面層的店鋪空間，讓騎樓與既有的人行步道合併，創造更寬敞的步行空間。三樓露臺綠化，希望使本案與安和路既有林蔭景觀協調、融合。

更新單元位置圖

更新前

更新後

大安區敦化南路東側老舊公寓變身景觀住宅大樓
敦化南路為臺北市主要的林蔭大道之一，擁有四季常綠的樟樹樹海景觀，沿線有多處公園綠地串連，成為臺北市少數綠意圍繞的地區。本案基地位於大安區敦化南路二段63巷、81巷45弄、81巷65弄及81巷所圍街廓，鄰近大安國中、建安國小及捷運信義線，周邊公共設施相當完善，雖鄰近敦化南路二段及眾多商辦大樓，但因位於巷弄內，擁有恬靜舒適的氛圍。

搭上老公專案列車後續仍將與地主持續溝通
本案更新單元面積2,917㎡，區內計有60戶4層樓公寓。隨著時間推移，建物逐漸老舊，除有安全疑慮外，管線老舊造成漏水及沒有電梯造成的不便，均已造成住戶極大的困擾，住戶期盼能藉由重建來改善目前的居住環境。

本案在今（2015）年6月公告劃定為更新單元，為申請老舊公寓更新專案，實施者永慶金陵公司隨即在7月辦理事業計畫公聽會，與所有地主努力溝通整合，在老舊公寓更新專案截止前完成申請報核程序。

保留現有巷兼顧地區居民通行權益
基地南北兩側皆有一條現有巷貫穿，為了兼顧地區居民常久以來使用習慣，本案在開發後仍將保留現有巷道，維持通行，一方面是保障地區居民通行權益，另一方面則是為了消防救災所需。

除了保留現有巷道通行外，基地東側鄰6m計畫道路（敦化南路二段81巷65弄）部分也將退縮留設無遮簷人行道，補足至8m與道路順平，另再退縮2m以上無遮簷人行道；西側鄰8m計畫道路（敦化南路二段81巷45弄）部分則退縮留設2m以上無遮簷人行道，配合地區開放空間與人行活動系統，串聯周邊人行步道並加強綠美化。

低建蔽率設計創造舒適的景觀空間
本案屬於第三種住宅區，更新後將興建一棟27層住宅大樓，採低建蔽率規劃，建築量體配置於基地中央，留出大面積空地，在老舊巷弄間創造出完整的綠帶空間，提高基地整體環境的綠覆率，延伸敦南林蔭大道綠意。同時利用入口、門廳、景觀照明，共同塑造友善的夜間巷弄環境。
本案採權利變換方式實施，事業計畫申請報核只是更新事業的開始，為了讓後續更新審議和權利變換計畫能夠更順利地進行，實施者將持續努力與所有地主溝通，以創造並完成住戶更新的夢想。

更新單元位置圖

更新前

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士林區天母西路海砂屋公寓更新
基地臨接天母西路及天母西路83巷，左臨磺溪，擁有良好的河岸水景，並鄰接綠地，具有都市的便利及自然景觀，應為優質的居住環境，卻因現況多為五樓鋼筋混凝土造之老舊建築物，使用年限多逾40年，建物年久失修，甚至部分建物有混凝土脫落導致鋼筋外露，經請技師鑑定送至實驗室檢測後，有氯離子含量過高之問題，即為俗稱之海砂屋。

海砂屋更新重建老舊公寓專案臨門一腳
面對居住安全的疑慮，大多數住戶雖然希望重建來改善居住環境，但由於現況大多為五樓建物，重建後無法滿足原本居住面積，因此遲遲無法取得住戶共識，經歷多家建商整合未果，重建之路遙遙無期。

在實施者璞元建設積極溝通整合下，加上老舊公寓專案獎勵之誘因，終於獲得共識，達成事業計畫同意門檻。

考量鄰地未來重建需求留設通路、集中留設大面積綠化空間
本案更新單元面積約3,932㎡，更新單元西側鄰地有3棟90年整建完成之3層樓建物，由於居住環境現況良好，本案申請自行劃定更新單元時，召開鄰地協調調查其意願後，參與意願並不高；但實施者考量西側鄰地現況僅臨綠地用地，雖90年才整建完成，未來改建時恐有指定建築線等課題。因此，於本案更新單元範圍內留設一通路，以確保西側鄰地未來改建時，指定建築線無虞。

本案基地屬商三特(原住三)及住三，更新後擬興建2幢3棟鋼骨建築物，A、B二棟27層規劃作集合住宅，C棟規劃3層作為一般零售業及集合住宅，採黃金級綠建築設計，社區內提供無障礙環境設計，建築外觀以低調淺灰外牆及白色垂直格柵，利用淺色系反射日照之特性降低建築續熱。

除兼顧鄰地需求外，對於如何創造基地內新氣象也是主要考量重點。由於本基地緊鄰磺溪畔，位於環山圍繞的天母地區，屬於都市與自然交界，基地規劃集中留設大面積綠化空間，與現有河岸綠地景觀相呼應，希望降低建築量體對周邊建物造成壓迫感，創造對外、對內皆友善、調和之居住空間。
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