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本案位於臺北市中山區建國北路二段以西、中華電信台北北區營業處以北、及建國北路二段258巷以南所圍地區，屬於臺北市政府89年6月26日公告劃定之「建國北路、民權東路西南側更新地區」範圍內。更新單元以計畫道路分隔為南、北二個重建區段，北區基地面積為3,427㎡，採權利變換方式實施；南區基地面積為1,166㎡，採協議合建方式實施。

本地區原為政府於42年撥地興建，用以安置越南轉進難胞之眷村，原住戶約有138戶，於86年6月起由原實施者富享建設股份有限公司投入整合，完成全部地上違占建戶之拆遷補償及安置，於91年依都市更新條例申請實施更新事業，而於94年3月獲准變更實施者，由美孚建設接手辦理，並於同年11月公告實施本案都市更新事業計畫及權利變換計畫。

所有權人未辦理繼承，無法發放補償金
本案北區權利變換計畫發布實施後，計有27位土地所有權人因更新後未達最小分配面積單元而以現金補償，實施者陸續發放補償金並將產權移轉予實施者，惟其中林縈姬、王超英等2位土地所有權人因未辦理繼承登記，必須將其補償金提存於法院後，才能據以辦理囑託登記。然而其繼承人間爭訟未決，在實施者辦理補償金發放通知之過程中，部分繼承人以拒絕接受通知、刻意未收到通知等方式，阻撓補償金之發放；以致於實施者僅管採用寄發存證信函，甚至登報公告等方式，仍無法完成通知程序。本基金會於96年1月開始，協助處理本案補償金發放事宜，透過法院協助完成補償金之通知程序，而據以辦理補償金之提存作業，並順利於96年4月完成2位土地所有權人補償金之提存，而於5月完成土地產權囑託登記予實施者。

補償金發放、提存及囑託登記程序

 
第一次變更事業計畫及權利變換計畫
本案完成補償金發放及囑記登記後，遂進行事業計畫及權利變換計畫第一次變更，其申請理由如下：
一、產權變更：本案土地所有權人於更新期間發生產權異動，北區變更為中國信託商業銀行股份有限公司（信託財產），南區變更為興富發建設股份有限公司。

二、配合修正事項：
1.北區於申請建造執照報備時配合依臺北市政府都市發展局建管處要求，因應法令檢應作細部調整。
2.南區因土地所有權人協議變更建築設計及配置，致全案建築平面、地下樓層、車位及外觀等，皆與原核定案不同。
3.原計畫書部分數據誤植，一併配合檢討更正。

三、北區變更後總允建容積、分配單元戶數、車位數、更新後各戶單價、營造工程單價及其他共同負擔單價及費率皆維持不變。
 
本次變更有幾個較為特殊的情況：
一、實施者為代位實施，更新後不分配房地
本案申請變更送件時，北區原土地所有權人為中國信託商業銀行(信託財產，委託人：黃美琴)及黃美琴等2位，但於申請期間，北區建築基地及在建工程出售予第三人，故其土地產權變更為中國信託商業銀行(信託財產，委託人：城堡第五資產股份有限公司)1位，而原本應由實施者因折價抵付分配之房地，則由於買受人城堡第五資產股份有限公司將本案共同負擔費用信託予實施者成為信託財產，故出資者應分回之折價抵付房地，將登記於受託人，即實施者美孚建設名下，俟信託目的達成後再返還予委託人；南區則為地主自行興建，故本案實施者形成一代位實施之角色，更新後並不分配房地。
 
二、北區原抵押債權額超過更新後土地所有權人分配之房地總價值
本案北區申請變更權利變換計畫前，其土地之抵押債權額即高達37億多，據了解是包含本案土地及在建工程之融資，然而申請期間因實施者將本案出售予第三人，於是又增加土地尾款10億之債權額，總計有48億。依據都市更新條例第40條規定，權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權，於權利變換後分配土地及建築物時，按原登記先後，登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物，然而土地所有權人更新後分回之房地總價值僅17億，對融資的銀行來說，擔保物顯然不足，而對第二順位的抵押權人來說，更是毫無保障可言。本案的作法，除了私下以買賣契約約定外，並設法於產權登記作業階段確保抵押權人之權益，可謂影響全案之關鍵步驟。

南區第一次變更圖(96年11月核定)

第二次變更事業計畫
本案在第一次變更事業計畫及權利變換計畫接近核定時，南區土地所有權人才又變動為興富發建設，此時北區之工程已接近完工，為不影響北區產權登記之進度，故美孚建設與興富發建設達成協議，俟北區完成產權登記後，南區再進行事業計畫第二次變更。

南區變更由興富發投資興建
本案變更的範圍為更新單元內的南區重建區段，其都市更新事業計畫已於2007年11月26日完成第一次變更計畫，但因南區重建區段起造人之變更，且配合不動產市場重新定位與調整而重新規劃建築設計，故依都市更新條例第19條規定之程序，辦理變更都市更新事業計畫事宜；同時為配合南區重建區段之計畫執行，併案辦理本案實施者變更為興富發建設股份有限公司。

爭取停獎紓解周邊停車問題
本案周邊多為老舊社區缺乏附設停車位且巷道狹窄，停車獎勵措施日益緊縮，民間興建停車位誘因降低，未來停車位增加不易，北區部份雖已增加停獎，但仍不敷當地居民使用，故本區仍有增置停車位之必要，以紓解周邊停車嚴重不足之問題，因此在都市更新容積獎勵維持不變下，擬申請增設停車位獎勵，且建築設計和財務計畫配合變更修正。

因此2007年11月26日第一次變更計畫南區重建區段原允建容積為5,669.22㎡，第二次變更增設停車位獎勵566.92㎡（約佔基準容積的15%），允建容積變更為6,236.14㎡，規劃設計變更為地上15層、地下6層的鋼骨構造之住宅大樓，並預計劃設汽車停車位113輛（法停65輛;獎停45輛;自設3輛）和機車停車位175輛（法停152輛;獎停23輛），總興建樓地板面積為13,495.41㎡。

財務計畫部份根據建築設計和市場行情變動而進行調整，都市更新事業實施費用總額變更為6.46億元，總銷售金額增加為13.39億元，共同負擔比例為48.31%。

變更審議通過
本案於民國2008年5月15日報核，並於2008年9月10日召開幹事會審議，以及2008年10月27日舉辦委員會審議，預計今年年底可以完成核定工作。

南區第二次變更圖(97年10月核定)
 
 (本文原載於都市更新簡訊第40期)