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丹棠協助整合東湖康樂社區更新重建-耐心溝通讓住戶從了解、信任到放心


康樂社區位於臺北市內湖區康樂街131巷以南、康樂街以東、康樂街191巷以西及康樂街125巷以北所圍部分街廓,毗鄰內溝溪及東湖國中,屬於東湖該地區之優良住宅區。5樓公寓屋齡已經超過35年以上,水、電管線老舊,結構耐震不足,北側基地興建大樓時,造成該公寓結構受損,直接影響到住戶之居住安全,亟待更新重建。

熱心住戶發起更新 但無法順利推動
雖然康樂社區建物屋齡老舊,而且結構受損,多數住戶希望更新重建,社區熱心住戶多次發起都市更新重建,但卻無法順利推動,主要原因有二,一為康樂社區為五樓老舊公寓,依當時臺北市更新獎勵機制,重建後無法滿足現況使用效益。

其次,社區住戶殷切期盼更新,主動多方找尋建商協助重建,但因住戶各自擁護自己推薦的建商,沒有專業公正第三單位提供協助,造成住戶彼此互相不信任,更新重建工作無法順利進行。

丹棠開發提出具體執行方式 住戶從瞭解、信任至放心
後來,康樂社區管委會主動與本基金會姊妹機構-丹棠開發聯繫,期望透過丹棠協助推動都市更新。丹棠開發瞭解康樂社區狀況後,從2013年開始擔任社區更新顧問,協助康樂社區管理委員會推動重建,提出五大重建步驟:

步驟一:以讓住戶了解都市更新相關內容為首要任務,定期召開都市更新說明會,讓住戶充分了參與都市更新權利及義務。

步驟二:提出更新重建同時申請老舊公寓更新專案並行,讓住戶更新重建後能接近更新前現況使用效益。

步驟三:丹棠與康樂社區管理會委員定期拜訪社區住戶,仔細說明後續康樂社區辦理重建方式,同時調查社區重建需求。

步驟四:丹棠協助社區推動都市更新程序,同時依社區重建需求協助康樂社區找尋合適之建設公司,作為本案後續實施者。

步驟五:丹棠建立公開機制,採用集體說明、集體決策及集體簽約等方式,打破住戶之間彼此的不信任。

從執行過程中與社區住戶建立起信任感,凝聚社區重建共識,同時與璞元建設組成重建團隊,協助康樂社區推動都市更新。對於社區住戶提出的問題丹棠公司耐心溝通,從相關法令至個案說明,仔仔細細回覆住戶每一個意見,讓住戶從了解自身權益開始,漸漸信任丹棠,進而放心將康樂社區重建交付給璞元、丹棠重建團隊。

依權利變換精神合理分配
一般更新案常常因建商直接提出分配方式,住戶無法認同導致更新重建困難,有鑑於此,丹棠公司以社區需求調查結果與康樂社區管委會共同討論,採都市更新權利變換分配之精神,合理分配更新後房地,並提至康樂社區區權會公開說明,讓康樂社區全體住戶都能清楚瞭解更新後房地分配方式,取得多數住戶認同。於今(2015)年7月底申請事業計畫報核,搭上老舊公寓更新專案列車。

除了與住戶建立良好溝通外,重建團隊對於本案建築規劃亦相當用心。康樂社區基地面積約2,687㎡,屬於第三種住宅區,因毗鄰內溝溪及東湖國中,建築物外觀為配合基地周遭建築外觀色調,更新後建築物採低彩度設計,預計興建2棟地上15層、1棟地上13層之鋼筋混凝土造建物,並爭取黃金級綠建築指標。

沿康樂街及康樂街125巷部分退縮留設無遮簷人行道,並退縮留設街角廣場,適度綠化,改善行人徒步空間,同時加強防災機能,以塑造當地指標性建築物為自我期許,期望能帶動東湖地區周邊老舊建物更新重建。

更新單元範圍圖
 

康樂社區現況 康樂社區現況巷弄狹窄
 


丹棠公司協助召開康樂社區住戶說明會

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更新前


更新後

(本文原載於都市更新簡訊第67期)

  • 發布日期
    2015/09/15
  • 發表人
    丹棠開發社區部協理
    張志湧
    副理 鍾承憲