自都市更新條例公布以來，過去幾年更新事業多為民間主導，但其實市區內大面積的公有土地、國營事業土地、港口、車站週邊等更新開發，往往面臨都市機能改造，需要協助開闢公共設施等議題，涉及各公有地管理單位協調，非民間企業所能主導。因此，2005年起，內政部營建署即開始籌劃政府主導的更新計畫，爾後因財政部政策停止標售都市更新國有土地，2010年底開始正式啟動都市更新案公開評選投資者，2011年起 各土地管理機關也開始積極主導辦理都市更新。

政府主導公辦都更依更新條例第9條辦理，直轄市、縣 (市) 主管機關得自行實施，如新北市三峽三角湧老街整建維護案；也可經公開評選程序委託都市更新事業機構，如位於新北市板橋縣民大道2008年完工的「昇陽府中棧」，就是全國首件公辦委託實施更新事業；此外，還可同意其他機關 (構) 為實施者，實施都市更新事業，如臺北市崇德隆盛新村更新案，就是臺北市政府同意國防部為實施者辦理者。

去（2014）年政府主導的公辦更新案成果豐碩，地方政府主導的招商案如新竹火車站後站地區、新北市土城頂埔站周邊、新店行政園區、臺北市北投區新民段更新案等也都陸續決標；另外，同意國防部政治作戰局主導的眷改土地更新事業徵求都市更新事業機構，成果也相當豐碩。近期本基金會協助實施者陸續辦理更新事業申請報核，茲將臺北市松齡新村、新北中和慈德三村、台鐵南港調車場更新案分述如下。

臺北市松齡新村更新 活化老舊眷村資產
近年來，因行政院大面積及精華區土地限售政策，以往眷村改建所需經費均以眷改土地變產置產方式標售處分得款挹注，促使國防部積極委託各地方政府及內政部營建署推動公辦都市更新、地上權招商等開發，尤以2011年「國防部政治作戰局委託內政部營建署城鄉發展分署代辦列管眷改地實施都市更新案」松齡新村、慈德三村等17案為大宗。

創新設定地上權方式辦理更新
臺北市松齡新村距松山機場南側約300公尺，位屬松山機場門戶周邊精華地帶，為使本案基地發展能符合臺北市入口門戶意象並提升公益性，活化眷改土地以挹注眷改基金，依行政院國有土地清理活化督導小組會議結論，同意國防部以設定地上權方式辦理都市更新。遂後國防部委託內政部營建署城鄉發展分署代辦徵求都市更新事業機構，於2014年1月公告冠德建設股份有限公司為最優申請人。

本更新單元位於敦化北路及富錦街交口，分為南北兩街廓，計畫面積6,072㎡，99.99%為國有土地，權屬單純。原有眷舍已完成拆遷安置，並已騰空舊有建物，屬臺北市政府於2014年6月23日依據都市更新條例第7條第1項第3款規定公告之「劃定臺北市松山區民生段134-6地號等13筆土地為更新地區」，本基金會協助冠德建設於2014年6月申請事業計畫送件。

實施者企業總部入駐、黃金級綠建築、老樹原地保留、300㎡以上公益性空間
本案開發方式為設定地上權，存續時間以50年為原則，地上權將不出售，配合交通部民用航空局、台北市政府推動「松山機場整體規劃」計畫，冠德建設承諾進駐企業總部，導入其相關企業資源，重塑都市機能，轉型為地區再生觸媒，強化國際機場門戶意象及城市印象，提高地區發展潛力。
此外，本案將採用黃金級綠建築設計，並積極爭取LEED 認證標章，希望能達到「生態、節能、減廢、健康」永續發展目標，並開闢更新單元內8米計畫道路，聯繫南北基地，提升防救災能力。同時，也規劃提供300㎡以上公益性空間，提升公有土地活化後對地區貢獻。
區內現況有珍貴老樹，也將原地保留，同時配合景觀視覺，規劃設計穿越性步道，以透水性鋪面為主，透過複層式植栽景觀手法，創造帶狀綠帶，增加整體空間的層次感，並退縮大片綠地及人行步道空間，以延伸敦化北路綠意。整體環境以最低建蔽率26%設計，留設最大開放空間，供鄰里使用，改善都市環境並提升公益性。
 

臺北市松齡新村更新單元範圍
 
 
松齡新村原有眷舍已完成安置，舊有建物已騰空


松齡新村公辦更新案更新後模擬圖
  

新北中和慈德三村都更事業計畫案
新北市慈德三村鄰近興建中捷運萬大線第一期LG07站，南側為64號快速道路與國道三號中和交流道，北側為連結土城區與中和區之連城路，位處中和區重要交通位置，附近擁有多處公園綠地、學校、醫院與中和區運動中心，公共設施服務機能充足。

土地清理活化督導小組決議以更新權變方式處分
慈德三村眷改基地面積約6,235㎡，更新前現況除區民活動中心外，空地雜草叢生。2012年行政院國有土地清理活化督導小組第11次會議決議，慈德三村以公辦都市更新權利變換方式處分。次（2013）年，新北市政府發函同意國防部政治作戰局擔任實施者，遂後國防部委託城鄉發展分署甄選民間廠商。

本基金會繼中和景安站公辦更新二案後，再次協助冠德建設備標甄選，於2014年4月28日順利取得最優申請人擔任代辦民間事業機構。辦理都市更新相關程序與後續施工興建作業。

積極與基地內私地主溝通取得共識
本案由國防部擔任實施者，雖本案為政府主導之公辦更新案，但基地內還有少數私有土地。為了使更新事業平和推動，除了滿足公有土地需求外，冠德建設也積極與私有地主溝通協調，希望達成各方共識，推動本案更新。

滿足國防部住宅與私地主一樓店舖需求、留設開放空間、提供公益設施
由於基地兩側為五層樓住宅使用的台貿一城社區，西側為黃昏市場，周邊生活空間較為擁擠，而且缺乏舒適步行空間及東西向通道連結。所以，規劃上集中留設空地，配合植栽規劃，面臨主要道路部分全面退縮5-11m寬的人行步道，基地中間與南側規劃開放東西向通道與廣場空間，希望型塑優質的行走空間。

未來更新後將預計興建兩棟28、29樓高層建築，外觀立面以現代建築元素詮釋，利用簡潔的垂直水平線條與格柵裝飾，呼應周遭都市環境。設計產品除配合國防部之住宅需求外，亦配合沿街面私有地主於一樓設計店鋪；此外，因應地區環境與社區活動需求，本案也配合更新計畫與招標文件要求，提供區民活動中心、庇護工場與托育中心等公益性設施，期望藉此豐富地區居民生活環境，延續眷村文化精神。

本案在2015年1月正式向新北市政府申請事業及權變計畫報核，期望透過政府主導辦理大面積國有土地更新，活化眷改土地資產，帶動周邊地區再發展。


慈德三村更新案更新單元範圍


慈德三村公辦更新案更新後模擬圖 

新北市慈德三村更新前空地雜草叢生
 

臺北台鐵南港調車場都更領航計畫 未來臺北東區新門戶
臺鐵南港調車場舊址位在臺北市南港區市民大道七段以北、南港路三段109巷以南，東新街以東，昆陽街以西所圍街廓， 鄰近松山火車站及捷運板南線昆陽站，位處南港區未來發展的關鍵地位，但建物現況老舊，不符使用需求，與松山車站、南港車站及經貿園區等已開發完成之地區有明顯落差，亟待進行更新規劃，以符合臺北市區鐵路沿線地下化後南港地區產業發展所需。

臺鐵局主辦 公開評選民間業者投資建設
長期以來，臺北市政府一直持續在檢討應如何活化南港鐵路地下化沿線閒置或低度利用之土地；交通部臺灣鐵路管理局則是背負必須活化鐵道資產及改善財務困境之壓力而苦思良方。為促進臺鐵局管有資產永續經營，營建署將「臺北市南港調車場都市更新計畫」列為國內六大都市更新案中之領航旗艦計畫。

本案主辦機關臺鐵局經過長期籌劃，配合周邊策略性工業區轉型，採都市更新權利變換方式進行活化開發。後經臺北市政府於2012年公告劃定為更新地區，並於2013年完成主要計畫及細部計畫擬定作業，面積合計5.44公頃，由15米計畫道路區細分為東、西兩更新單元，面積分別為3.1公頃與2.3公頃，權屬單純且形狀方整，全屬於特定商業區（三），建蔽率55%、容積率300%，容許使用項目比照第三種商業區。

在取得臺北市政府同意委託辦理公開評選程序後，2013年6月正式對外公告徵選都市更新暨委託經營實施者，最終由南港國際股份有限公司擔任實施者，完成簽約。

公有資產活化轉型 引進辦公室、集合住宅、旅館、商場
本案實施者進場後，除了將引進民間資金及創意，為南港這個新興發展區注入源源不絕的活水外，未來全案也將配合臺北市政府對南港地區未來發展需求，規劃建造複合式「國際商旅中心」及「國際商務園區」，與鄰近北流中心、生技中心、車站轉運中心、軟體中心及會展中心等串連一氣，實質效益上可望吸引新興產業進駐、增加消費與就業機會，帶動區域再生發展。

臺鐵局未來將把臺鐵總部搬遷至本基地，也期望透過本更新事業案建築外部的整體設計，型塑成地標性建築物。

兩更新單元整體規劃  鐵道歷史記憶新詮繹
東、西兩更新單元分別由南港國際二、南港國際一股份有限公司擔任實施者，本基金會協助兩單元申請事業計畫及權利變換計畫報核，建築設計由陳傳宗建築師事務所、三門聯合建築師事務所整體規劃設計。   

全案擬利用弧線型量體塑造動感及流線感的建築型態，擷取南港山勢起伏及鐵道在地歷史的記憶做為整體設計概念發想，東街廓擬興建地上25樓、地下4樓SRC建築大樓、西街廓為地上22樓、地下4樓同為SRC建築大樓，藉由量體錯落，形成有趣的商業空間，量體設計則配合基隆河域律動及鐵道元素轉化，以平穩大器的建築語彙展現臺鐵局「安全、可靠、穩定、效率」的力度與精神。

基地中比重高的商業空間部份，將藉量體退縮手法，形成屋頂綠化空間，利用景觀線性與梯田式的花園概念設計，將綠能生態引入基地，創造綠能舒適都市生活空間與具特色的商業場所，另將結合周邊蘊藏豐富生態及鐵路地下化形成綠地，形塑本區成為南港新綠洲。


南港調車場為臺北市區內少有大片新興精華區土地


南港調車場都更案2015年5月4日舉辦公聽會


南港調車場舊址更新後模擬圖

(本文原載於都市更新簡訊第67期)