透過權利變換制度整合複雜產權及違建戶，成功凝聚在地百分之百高度共識，配合開闢計畫道路，成功打造景美優質新社區。
 
 本案由龍都建設股份有限公司擔任實施者，本更新單元位於臺北市政府89年6月26日公告劃定之「文山區台灣電力公司變電所南側更新地區內」，東臨景興路42巷8弄、南臨三福街9巷、西臨羅斯福路6段159巷5弄、北臨「花園城市」新建完工更新案，面積達3,324㎡，規劃興建3棟地上15層及地下三層之住宅社區，未來將協助開闢基地南側計畫道路，並整體考量結合基地北側更新案，於東側及南側留設人行步道，以暢通週邊人行系統，事業概要於民國95年4月12日核准，96年12月3日送件申請，已於97年7月16日核定公告實施。
 

鄰近捷運萬隆站，週邊公共設施充足
本案鄰近景興國中、靜心國小及景華公園等多處公園綠地，週邊公共設施充足，並鄰近捷運新店線萬隆站及羅斯福路六段等交通便利，現況多為住宅使用，惟周邊鄰近廣達一公頃以上大型台電變電所之鄰避設施，因此長期以來發展受限，週邊現況多為老舊的社區，成為都市中負面印象空間。經由基地北側更新案實施及完工後，大幅提升本地區的更新機會及可能性。另一方面，台電變電所計畫研擬，未來整體規劃將變電所遷移或地下化，搭配多目標使用及提供或優惠里民相關社區活動設施，若將來計畫實施後，將徹底改善本區整體景觀及原變電所設施對周邊的影響，也是地區更新的重要契機。
 
整合複雜產權及解決違建戶
本更新單元內為第四種住宅區計2,426㎡，另包括南側道路用地計898.0㎡，本案因產權複雜且含部份祭祀公業土地，加上違建戶眾多，開發過程相當不易，現況地上物因為合法建物與舊違建參雜，增加測量與釐清建物關係的困難度，經由實施者耐心與積極溝通協調，續請建築師及本基金會協助規劃與說明，且經萬有里蘇有財里長熱心協調，最後得以高度凝聚100%共識辦理更新，並採以權利變換方式實施，無論住宅區或道路用地之舊違建戶，依公共工程補償金發放方式再給予較高的補償水準，並以住宅區內相同標準與合理補償。

更新前現況照片
 
留設人行步道、協助興闢計畫道路及現有巷改道
本案南側毗鄰之計畫道路部分未徵收開闢，加上計畫道路上的建物橫跨至基地內，故將道路用地納入更新單元內，經審議核定以權利變換方式一併處理，公有道路用地位於已開闢計畫道路內，依更新條例第30條規定，屬於得無償撥用取得的公有道路土地，得以抵充計畫道路土地；另小部分公有土地為抵稅地，不屬於無償撥用公有土地仍得參與權利變換，但因更新後價值不足以分配，以發給更新前價值補償金方式處理，故由本案協助政府開闢南側未徵收之計畫道路。並藉本案規劃退縮留設2至2.5公尺寬人行步道，得以暢通地區週邊之交通動線。

更新後建築透視圖

另本案西側現有巷道，為延續原北側更新案邊界留設穿越街廓的 1.5公尺巷道，經核定依本案基地界線調整現有巷道位置，留設1.5公尺寬現有巷道，依臺北市都市更新自治條例第10條規定，得併更新事業計畫予以改道，免依臺北市現有巷道廢止或改到有關規定。

 
結語
事實上，實施者自民國76年起即陸續整合土地所有權人進行改建，原希望與基地北側一併整體更新方式進行，但因產權複雜等因素整合困難高，退而改以分期方式開發，首先於民國94年先行完成北側城市花園更新案（改由民凱建設擔任實施者）順利成功，並與權利人互信基礎更為厚實之後，緊接著本案之推動，並延續北側基地整體建築規劃設計，以形塑優質居住環境新風貌，回顧本案更新歷程之艱難，期許透過公私部門與社區居民協調與合作，共同實現多贏之美好願景。
 
興建計畫（資料來源：戚雅各建築師事務所）
本案建築設計由戚雅各建築師設計，更新後規劃興建3棟，地上15層、地下3層，合計114戶之鋼筋混凝土造集合住宅大樓，平面配置採一字型規劃。設計構想如下：
（一）基本理念；配合鄰近地區外部空間架構，塑造和諧優美之都市景觀。
（二）建築物配置：配合基地狹長形狀特性，主體建築物以座北朝南配置，四周留設空地，使空間最有效利用。
（三）開放空間暨人行步道留設：東側及南側沿道路留設人行步道，並大量種植喬灌木及景觀花台，塑造舒適人行尺度，使步行空間更佳舒適便利。
（四）人車動線系統：車道出入口配合基地現況配置，採人車分離原則，盡量減少相互干擾。
（五）建築物造型：考量周邊建物之量體高度及色彩等元素，並利用透空欄杆塑造虛實的陽台變化，降低建物量體感。樓高十五層，搭配屋頂女兒牆及屋頂裝飾物等，創造高低變化優美的天際線。
 
表一 計畫概要

 
(本文原載於都市更新簡訊第39期)