「中正史坦威」之更新事業權利變換自2005年2月核定後，歷經發布實施通知、發放拆遷補償、申領建照、施工、依測量釐正權利變換結果圖冊、申請稅捐減免、接管及差額價金繳納與發放、產權登記至成果備查約耗費近3年半時間於2008年8月完成成果備查。以下大致分為時程、稅務及登記等三個方面來探討本案在執行過程中之相關課題。

二、時程課題

1.權利變換較合建執行程序略長

一般合建建案自使用執照取得二至三個月內即可申辦完建築物保存登記，但從本案經驗來看，權利變換主要影響時程者係增加釐正圖冊、非原土地所有權人於更新後取得之土地持份而申報土地增值稅、通知權利人接管及繳納或領取差額價金、列冊函請主管機關囑託登記機關辦理權利變更或塗銷登記等程序，造成使用執照核發至權利變換登記完成之法定程序足足增加五個月之久。當然，由於本案對實施者、北市政府及登記機關而言尚屬首例，或許往後可能更為熟悉而加速配合執行。
 

2.計畫變更程序簡化

本案於民國96年2月8日申請變更事業暨權利變換計畫，因當時更新條例第19-1條及29-1條尚未修正，故依據民國94年8月營建署會議結論：「經實施者取得單元內全體土地及合法建築物所有權人同意，並檢齊相關法律關係文件後，得免舉辦公開展覽及公聽會。」之簡化程序辦理後續審議。建築執照之審查係發生於權利變換計畫核定之後，對於建築設計內容的審議更為慎密嚴格，以致建照核准之圖面往往與核定計畫有所出入。必須回頭修正原核准的事業計畫內容，成為本案及同時期若干更新事業的共同經驗。

而今按97年01月16日修正之更新條例第19-1條及第 29-1 條規定，涉及事業計畫及權利變換計畫之變更，得採簡化程序辦理。

未來只要是建築執照審查所必須進行的修正都可以循簡化程序辦理。

三、稅務執行課題

1.相關權利人於登記前免申報繳納土增稅

本案權利變換囑託登記後地政事務所認為依據『地政機關配合以都市更新方式辦理集合住宅重建完成後權利變換產權移轉登記作業注意事項』規定，除原土地所有權人外之實施者、現地安置戶及市府公益設施等部分亦須申報繳納土地增值稅，故函詢稅捐稽徵處是否須申報一事。結果稅捐稽徵處函覆皆免徵土地增值稅，並以此函作為登記之附件。

實施者所取得之土地符合更新條例第46條第5款，免徵土地增值稅；現地安置戶其取得之土地持份，係出自於實施者，核定移轉土地無漲價總數額，亦免徵土地增值稅；北市府(管理機關：客家事務委員會)取得之公益設施土地持份，係屬無償捐贈，依土地稅法第28條規定，各級政府依法受贈之私有土地，免徵土地增值稅。

2.差額價金及更新後第一次移轉所申報之契稅如何減免

按都市更新條例第46條，有關契稅之減免規定摘以:「第三款：依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。第六款：實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。」財政部於96年12月18日函釋略以:「1.依都市更新案依條例35條之土地所有權人按其權利價值比例應分配更新後之建築物部分視為原有，不涉及契稅之課徵。2.原土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者參與權利變換後，實分配面積大於應分配面積，須繳納差額價金者，核屬有償移轉，應按買賣稅率核課契稅，並得減徵40%。3.實施者取得因折價抵付共同負擔之建築物，免徵契稅。4.契稅申報日，以核發使用執照之日起滿30日為申報起算日。」

若依據前開函釋，則本案更新後第一次移轉之買方則無法全體減徵之優惠，故本案採用權利變換登記前就實分配大於應分配者仍先繳納之全額契稅，讓更新後第一次移轉過戶之買方皆享有減徵40%契稅之適用，以示公平。

3. 實施者得以適用更新條例第46條第3款之減免優惠與否

按都市更新條例第46條第3款摘以:「依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。」

而公家機關所主辦之都市更新相關研討會內主張，實施者因權利變換取得都市更新之土地業已視為更新後第一次移轉，故無從適用減徵40%規定；筆者認為按地政機關配合以都市更新方式辦理集合住宅重建完成後權利變換產權移轉登記作業注意事項所規定，全案土地權利變更登記部分申請事由為都市更新登記，登記原因為權利變換，其表示「依權利變換取得」為更新過程中所折價抵付而來，實施者所持有之土地視同因權利變換而原始取得之精神，於再移轉予其他權利人時，才視為「更新後第一次移轉」；而建築物部分其申請事由為所有權第一次登記，登記原因為第一次登記，既前開規定內容為第一次登記而取得而非第46條第3款所言之第一次移轉，故實施者所取得之土地及建築物應得適用而減徵土地增值稅及契稅百分之四十。（註：按「地政機關配合以都市更新方式辦理集合住宅重建完成後權利變換產權移轉登記作業注意事項」已於97.9.16.修正為「辦理都市更新權利變換相關登記作業注意事項」）

四、有關登記處理執行課題

1.「鑑界」竟需「全體所有權人」申請極不合理

依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，並免檢附土地、建物及他項權利證明文件(更新條例34)。惟實施者申請建照前，必須向地政機關申請建築基地鑑界複丈，鑑界複丈得否同樣得以實施者名義為之，並免附相關證明文件或同意書，現行法並未明文，實務上要求回歸地政法規辦理，亦有同意以實施者名義辦理者，至為混亂。

本案向地政機關申請鑑界時原擬依據都市更新條例34條及都市更新權利變換實施辦法第23條意旨，得以實施者名義為之，免檢附土地等證明文件，惟地政機關認為其無法律明文規定而不予受理。實施者函請地政處及都市更新處協助，但仍無所獲，故最後仍依地籍測量實施規則第205條規定取得全部所有權人同意並用印申請處理。

今年5月內政部及台北市政府地政處函釋，有關實施者申請建築執照時，須檢附土地複丈成果圖，如係指為證明該都市更新單元之範圍，確已辦理相關地籍測量作業，而須檢附該項證明文件，循地籍整理方式辦理時，請各地政事務所配合申請建築執照之時程妥為因應，以利都市更新案之進行。建議一併於計畫報告書中地籍整理計畫章節內載明前開逕由實施者申請辦理土地複丈等事宜。

2.公益設施捐贈時間點問題     

本案核定函規定實施者須於請領使用執照前均贈公益設施及停車位土地持份且完成移轉登記作業，且工務局核發之建造執照附表中注意事項亦註記前開規定。不過依照 95年12月1日修正的台北市都市更新自治條例第24條規定：「擬捐贈公共設施之實施者，應於更新事業計畫核定前與主管機關簽訂捐贈公益設施契約書，並於領取使用執照後三個月內完成捐贈公益設施事宜。建築執照需註明捐贈公益設施用途及項目。」其中並未要求於使用執照取得前要辦妥土地移轉登記。

本案於96年4月函請更新處同意變更原核准註記事項依自治條例之規定來執行，96年6月主管機關函復同意，才解決了這項公益設施土地登記的爭議。事實上依法權利變換的土地建物登記都必須在取得使用執照之後才能辦理，而登記方式係採囑託方式登記，市政府完全不必擔心實施者會不依照計畫捐贈公益設施。

3.本案不參與者土地上設定有地上權，相對人不願出具塗銷同意書，無法逕依權利變換實施辦法第7-2條移轉登記

本案將不願參與分配者所應領之補償金提存後，原列冊送請主管機關除將不參與者土地所有權囑託登記機關移轉予實施者外，一併塗銷登記其土地所設定之地上權，當時權利變換實施辦法尚未有第7-3條，地政機關認為權利變換登記僅包含權利變更及移轉登記二項，卻未載明他項權利、限制登記之塗銷登記事宜，然而塗銷登記對於原權利人的影響甚大，其法定原因應符合「法律保留原則」，若都市更新未予明定，則應回歸土地登記規則，必須由原權利人出具「塗銷同意書」後始得辦理，無法僅依條例第43條或權變辦法第7-2條如此處理地上權，故本案當時所有權移轉登記及地上權塗銷登記先行撤件。  

為解決前開問題，本基金會積極研擬函請都市更新處及營建署協助，96年8月、9月於內政部開會協調討論，認同其採都市更新條例第39條第2項認定，地上權人及土地所有權人若未能協議處理完成，得續依同條例第43條規定辦理地上權塗銷事宜，96年10月函請都市更新處及地政事務所協助召開登記執行會議確認登記程序及內容，於96年11月確認解決執行程序內容，依據前開內政部函釋紀錄辦理登記事宜。

目前都市更新權利變換辦法就前開他項權利疑義業已修訂公告完成，未來案子即可依據辦法第7-3條規定辦理地上權等他項權利、限制登記之塗銷登記處理。
 

 

都市更新事業計畫與權利變換計畫的核准公告只是更新事業執行落實的開始。從本案的經驗中可以充分看到，政府各機關(包括台北市更新處、地政處、稅捐處、建管處，乃至於中央之內政部營建署、內政部地政司、財政部、地方法院等)如果不能夠充分依循都市更新條例的立法精神配合，仍有相當多的困難。實施者及規劃單位在一開始規劃更新事業時，也必須非常謹慎想到後續執行上的實質問題，否則即使獲得核准也會面臨窒礙難行的窘境。期許本案計畫執行時所面臨的各項困難，也能成為其他更新事業推動的借鏡，更有利於國內都市更新政策之落實。

(本文原載於都市更新簡訊第39期)