建成圓環更新首航，引領大同區發展再現風華

位置
本案正對建成圓環，位於南京西路、重慶北路與天水路交口，現況多為四層樓透天建築物，居民以開設餐廳、藥品、服飾等商業販售為業，為早期繁華圓環地區的商家聚集地，也見證了老台北地區發展之興衰起落。


更新契機
為謀求圓環地區的再發展，臺北市政府早於民國89年就已將建成圓環鄰近地區劃為都市更新地區，但由於缺乏重大建設以及商機，建成圓環一帶的發展持續衰退，最終導致了建成圓環的熄燈歇業，鄰近地區的都市更新也始終未有起色。

然而，馬英九總統於市長任內所推動的軸線翻轉政策，仍然持續大同區的都市更新列為施政重點，地方人士與社區居民對於本地的都市更新也抱有相當期望，無奈都市更新事業的整合曠日廢時，時至今日，許多本地更新案的推動仍停留在只聞樓梯響的階段。

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94年起，興洋建設開始在本基金會的協助之下，持續透過與居民的溝通，推廣以權利變換為實施方式，以公開公正的方式進行本街廓的都市更新事業。起初在事業概要階段，受限於都市更新程序的限制，由於部份居民或對於下一階段都市更新事業內容仍無法掌握的不確定心理，以及仍舊對於都市更新以及本實施者存有疑問與猜忌，本都市更新單元的範圍歷經三次公聽會的溝通後方才定案，此應可名列本市都市更新史之特殊記錄。

雖然最後確定之更新單元非完整街廓，不免遺珠，本案仍在95年順利以權利變換方式完成土地所有權人選配以及違章建築戶的安置協議，並進行公開展覽以及幹事會議審議，其中建築方案亦由最初設計的14層樓改為19層樓設計，除更符合土地所有權人之使用與需要外，亦提昇本案地標性與改善都市景觀之功能。

更新前基地現況

遺珠之憾
95年間，臺北市市政府一度針對是否為促進建成圓環一帶加速更新，而考量於天水路設置捷運松山線天水站之計畫，最初由馬前市長於95年1月份主持「捷運松山線天水路增設車站」簡報會議，決定推動增設。同年8月25日在大同區公所區政說明會時，曾允諾將天水站納入設站調查。於此同時，臺北市捷運局因為天水站出口用地取得不易，亦徵詢本案實施者一同考量是否就本街廓辦理都市計畫變更為聯開用地之意願。實施者亦與本基金會討論配合捷運站聯合開發方式，結合都市更新共同為地主爭取最大利益，並配置建築構想以及工作計畫至臺北市捷運局簡報，表達高度意願。

惟除本街廓正辦理都市更新有強烈意願配合設置捷運站出入口外，捷運局多次於地方召開說明會以及徵詢地主意願未果，使得設站工程規劃困難重重，因此，96年經台北市政府市政會議基於土地取得不易，工程經費龐大，加上中央並未給予補助，為避免延宕到102年通車時程，所以決定不予增設。

峰迴路轉
本案於96年7月9日召開第80次臺北市都市更新審查會議，原未參與本案之部份同街廓土地所有權人重新於此時表達參與之意願，期望實施者以及市政府可再次考量。惟本案已完成房地選配與建築設計，並走完大部份都市更新審議程序，此時的變動對於原參與土地所有權人的漫長等待而言極不公平，也對於本實施者在本案推動上產生更多風險。同時，受限於現行法令的限制，市政府只能在口頭上承諾加速本案後續的審理，所有已走完的都市更新程序皆須重頭開始，而至於範圍變動後所產生的時間與開發風險，都必須實施者獨自承擔。

本實施者透過召開地主協調會的方式廣納意見，於慎重思考之後，秉兼顧原土地所有權人期盼以及市民最大利益的角度出發，決心改弦易轍，回到完整街廓的設計方案重新出發。經由吳成榮及陳宇人兩位建築師的協助之下，本案的最終建築設計巧妙的維持原案分配，同時又讓新增範圍的土地所有權人可滿足其需求。

開花結果
透過都市更新審議專案小組的協助以及確認，本實施者以及參與本案大部份土地所有權人終達成全街廓開發的默契與協議，重新辦理權利變換及房地選配的法定程序，同時再次舉辦公開展覽及公聽會，於第92次臺北市都市更新審議會議時審議通過，並於民國97年5月15日公告實施。

建築規劃特色
由於本案位於老舊商業區，因此兼顧土地所有權人商業經營需求、店舖需要以及現代建築規劃，同時又需考量地區特色，加上更新單元範圍多次變動，建築規劃亦成為重要課題之一。

受限於土地使用管制中建蔽率規定，新建築規劃之地面層面積較更新前為小，為此本案採一樓全面挑高六米，同時設置合法夾層的方式，彌補土地所有權人對於店舖空間之需要，並創造本案建築高挑大氣的基礎氣勢。

為配合周邊地區特色，本案建築納入大量圓的元素，期望與建成圓環相呼應；另外在建築立面上也融入大稻埕地區老式建築的建築元素，以三窗四進的方式設計，皆為保存地方特色之努力。

最後，為因應環保綠化趨勢，在商業區建蔽率高而空地較少的情況下，本案以高層退縮的方式於六樓設置大面積露台，同時給予相當程度綠化，以符合現代建築高層綠化之潮流。


經驗
相較而言，本案的土地所有權人並非最複雜，更新單元面積也屬中等，但卻留下幾項更新里程碑：

本案除了以上紀錄，實施者推動都市更新過程當中與土地所有權人之溝通協調記錄與會議不計其數，建築方案也多次與土地所有權人溝通調整方取得最佳方案。另外，本基金會亦與協助本案推動過程當中，對於都市更新與權利變換之操作累積更多實務經驗。

結語
隨著本案都市更新審議程序的結束，建成圓環地區的發展即將因為本案的大興土木以及圓環美食館的重新開幕帶來新契機，我們衷心期望建成圓環鄰近地區的都市更新能因為本案的示範作用而有更積極突破的發展。隨著機場捷運站完工以及兩岸三通後和平發展的腳步，建成圓環將不再只是過去老台北的記憶重現，而會是未來國門之外的璀璨之星。

大事紀

 

 

 
 
(本文原載於都市更新簡訊第38期)