捷運中和線沿線地區及場站週邊都市更新先期規劃案
「人本、樂活、興雙和」-創造捷運與更新結合新典範
營建署民國96年度以捷運場站、火車站周邊、水岸更新、大面積公有土地、都市機能調整等類型為主,提出30處指標型都市更新計畫,希望藉由此類指標型、區位佳且不動產市場相對成熟之地區,成為帶動地方再發展之契機的更新火車頭。臺北縣政府遂於民國96年4月公開招標「捷運中和線沿線地區及場站週邊都市更新先期規劃案」,本基金會獲得縣府城鄉發展局公開徵選為最優議約顧問,擔任本案之都市更新規劃案顧問,歷經八個月、三次委員審查會議,本案於96年12月順利完成,成為縣府日後劃定中和線沿線更新地區與規範各更新地區開發之更新指導原則。
辦理緣起
捷運中和線場站周邊皆為中、永和地區主要商業地帶,既有商業活動相當熱絡且居住人口密集,為北市重要之衛星城鎮。近年來都市快速發展和各項重大交通建設規劃興建,場站沿線地區卻未能有效整合運用大眾運輸、特色商店街、國際觀光市集等資源,且市區街道狹窄、公共設施不足與缺乏都市景觀意象等更新課題。
有鑑於此,縣府委託本基金會進行本案規劃,調查沿線地區最具更新潛力之地區,提出符合地區特性之更新構想。本會希望藉由都市更新與捷運場站之結合,導入「大眾運輸導向發展」(Transit-Oriented Development, T.O.D.)之開發概念,引導捷運場站週邊地區土地朝向合理化使用,並透過更新之推動留設公共設施與創造地區優質之生活環境。
本案之計畫目標為
一、透過都市更新之推動完成公共設施、都市防災整備工作
二、依地區特性擬定整體更新計畫,作為各更新單元劃定及發展之準則
三、透過都市更新權利變換機制,建立公私部門合作平台
四、利用更新計畫重建地區都市發展脈絡、創造地區特色軸線
五、藉由更新之實施強化地區行銷特有產業
以人為本之規劃原則
本案主要規劃核心係將現有空間規劃以「人行」的角度思考再予以重新規劃配置,並運用都市更新、都市計畫、都市設計等手段引導發展。以人行尺度作為規劃範圍的界線可以避免都市無限制地擴張,並減少土地資源浪費。
本會建議公共交通運輸的投資必須要有土地使用計畫支援,並於場站步行距離內配置乘客所需之資源;而對於開放空間的開闢則需強化區域性的綠帶串連與都市的發展界限;另外都市老舊地區和商業區之間,則須透過公共運輸系統連接,而非片段、單一的街區開發。
依據T.O.D.模式的開發原則,本案結合都市更新開發的觀念擬定下列規劃原則:
營建署民國96年度以捷運場站、火車站周邊、水岸更新、大面積公有土地、都市機能調整等類型為主,提出30處指標型都市更新計畫,希望藉由此類指標型、區位佳且不動產市場相對成熟之地區,成為帶動地方再發展之契機的更新火車頭。臺北縣政府遂於民國96年4月公開招標「捷運中和線沿線地區及場站週邊都市更新先期規劃案」,本基金會獲得縣府城鄉發展局公開徵選為最優議約顧問,擔任本案之都市更新規劃案顧問,歷經八個月、三次委員審查會議,本案於96年12月順利完成,成為縣府日後劃定中和線沿線更新地區與規範各更新地區開發之更新指導原則。
辦理緣起
捷運中和線場站周邊皆為中、永和地區主要商業地帶,既有商業活動相當熱絡且居住人口密集,為北市重要之衛星城鎮。近年來都市快速發展和各項重大交通建設規劃興建,場站沿線地區卻未能有效整合運用大眾運輸、特色商店街、國際觀光市集等資源,且市區街道狹窄、公共設施不足與缺乏都市景觀意象等更新課題。
有鑑於此,縣府委託本基金會進行本案規劃,調查沿線地區最具更新潛力之地區,提出符合地區特性之更新構想。本會希望藉由都市更新與捷運場站之結合,導入「大眾運輸導向發展」(Transit-Oriented Development, T.O.D.)之開發概念,引導捷運場站週邊地區土地朝向合理化使用,並透過更新之推動留設公共設施與創造地區優質之生活環境。
本案之計畫目標為
一、透過都市更新之推動完成公共設施、都市防災整備工作
二、依地區特性擬定整體更新計畫,作為各更新單元劃定及發展之準則
三、透過都市更新權利變換機制,建立公私部門合作平台
四、利用更新計畫重建地區都市發展脈絡、創造地區特色軸線
五、藉由更新之實施強化地區行銷特有產業
以人為本之規劃原則
本案主要規劃核心係將現有空間規劃以「人行」的角度思考再予以重新規劃配置,並運用都市更新、都市計畫、都市設計等手段引導發展。以人行尺度作為規劃範圍的界線可以避免都市無限制地擴張,並減少土地資源浪費。
本會建議公共交通運輸的投資必須要有土地使用計畫支援,並於場站步行距離內配置乘客所需之資源;而對於開放空間的開闢則需強化區域性的綠帶串連與都市的發展界限;另外都市老舊地區和商業區之間,則須透過公共運輸系統連接,而非片段、單一的街區開發。
依據T.O.D.模式的開發原則,本案結合都市更新開發的觀念擬定下列規劃原則:
一、更新地區劃定將以場站與地方性目的地為發展端點
二、以人行空間與轉乘運具配置為主的土地使用計畫
三、以T.O.D.理念擬定場站週邊公共設施配置計畫
四、不同更新單元賦予不同更新任務
五、依據更新單元對地區之貢獻度給予不同容積獎勵上限
研選具更新潛力地區
本案所擬定之更新地區,以考量現況之需求、大眾運輸導向發展(T.O.D.)之核心概念,並蒐集各項重大計畫等相關資料,成為研擬更新地區指標之依據,大致包含營造都市節點,創造都市意象、引導土地朝向合理使用、配合重大建設計畫、推動更新可行性…等共八項指標。
依現況初步選出十處地區,透過各項指標之評估,研選出各站適合更新之地區共六處,約101公頃。其中捷運頂溪站因為處永和重要商業地帶與親水河岸,劃設東、西、北三處更新地區,面積約為50公頃;而捷運永安市場站附近地區鄰近雙和地區充滿人文休閒氣息之國圖分館與四號公園,面臨公園與捷運兩側沿街面皆已改建完成,故僅劃設中間地帶為更新地區,面積約為6公頃;捷運景安站因捷運共構聯合開發和未來將與環狀線車站結合形成雙捷運站,為引起此區再發展共鳴而劃設景安站北邊兩側更新地區,面積約11公頃;捷運南勢角站因靠近南勢角山系、興南夜市、緬甸街等主要節點,發展潛力甚大,但周遭環境多為低矮建築、土地利用度低,因而劃設面積約34公頃之更新地區。
更新單元現況照片 示意圖
依現況初步選出十處地區,透過各項指標之評估,研選出各站適合更新之地區共六處,約101公頃。其中捷運頂溪站因為處永和重要商業地帶與親水河岸,劃設東、西、北三處更新地區,面積約為50公頃;而捷運永安市場站附近地區鄰近雙和地區充滿人文休閒氣息之國圖分館與四號公園,面臨公園與捷運兩側沿街面皆已改建完成,故僅劃設中間地帶為更新地區,面積約為6公頃;捷運景安站因捷運共構聯合開發和未來將與環狀線車站結合形成雙捷運站,為引起此區再發展共鳴而劃設景安站北邊兩側更新地區,面積約11公頃;捷運南勢角站因靠近南勢角山系、興南夜市、緬甸街等主要節點,發展潛力甚大,但周遭環境多為低矮建築、土地利用度低,因而劃設面積約34公頃之更新地區。
更新單元現況照片 示意圖
賦予各區獨特之發展定位
本案規劃期望藉由建立更新地區都市設計準則及檢討各項都市更新容積獎勵,使得全區之發展脈絡得以更加清晰,例如串連中、永和重要商業發展地區,使商業發展更加熱絡,此外透過整體性之規劃,適當配置鄰里公園及景觀綠帶於更新範圍內,進而改善區內之生活環境及品質,同時賦予各區獨特之發展定位。
各站區定位如下:
一、形塑頂溪站北側地區為「親水親綠」之空間
二、打造頂溪站西側地區為「社區特色街坊」
三、塑造頂溪站東側地區為「市集特色商圈」
四、形塑永安市場站東側地區為「文化生態」空間
五、創造景安站兩側地區為「複合式商業核心」
六、打造南勢角兩側地區為「生活休閒綠帶」
本案針對六大更新地區賦予該區發展特色定位外,並將土地權屬範圍、開發可行性因素及土地區位的特性充份納入評估。希望在高度密集發展的雙和地區,本會不強求以耗時耗力之都市計畫變更途徑達到更新開發之目的,而改以更具彈性之都市更新容積獎勵,鼓勵民間自行開發,並配合本案所擬各區都市設計準則,提升捷運沿線更新可行性,透過各更新單元之拼圖,冀望未來能提昇都市環境品質,創造出屬於雙和地區之生活新典範。
捷運頂溪站規劃量體模擬
(本文原載於都市更新簡訊第37期)