都市更新三不問題，亟待解決
在面對全球化挑戰下，整合市府團隊，推動具標竿性的地區擬定優先指標計畫、次優先計畫、更新示範點計畫，透過地區公共環境改善及特色產業振興活動等策略，加速都市更新之推動，追求都市再生與永續發展。

鑑於都市更新作為成熟都市轉型再發展之重要手段，成立都市更新專責機構遂進入政策擬議階段，考量都市更新涉及公權力執行之權威性與強制性，依據都市更新條例第17條規定，於93年3月3日正式成立「臺北市都市更新處」，作為市政府促進再開發利用，改善居住環境，均衡都市整體發展等都市更新工作之推手。現階段都市更新工作之推展，係以鼓勵民間自辦更新方式為主，由民間提出申請，政府(更新處)提供法令諮詢、申請文件審查、行政層面等協助。執行至今，雖有初步成果。惟綜觀住宅更新推展案件，仍以建設公司為實施者佔多數；而投入地區亦以高房價地區居多，對於本市具更新急迫性之地區，如早期發展之老舊社區等，由於產權複雜整合困難，在投資風險與財源籌措等因素考量，建商較無意願介入，致更新成效難有突破。

都市更新事業之推動，面臨「三不」問題，包括住戶對開發業者的「不信任」，業者和個別住戶的協議條件「不透明」，以及投資者對於權益的「不確定」。如何傾聽民眾聲音，讓民眾敞開心防、信任開發業者及認知權利價值分配，是現今推動老舊社區更新的重要課題。
 
參與角色目標各異，有待整合
現行都市更新推動方式主要有三種：由公部門主導更新、由居民自組更新會以及建商介入擔任實施者。其中，由公部門主導更新係以全數為公有土地(國有地部分)或公有土地佔多數(市有地部分)者，由公部門自行擔任實施者主導更新，或採公開徵求實施者方式推動更新。

民間自辦更新部分，建商在開發風險、投資效益等面向考量下，多選擇具有權屬單純容易整合、現況容積遠低於法定容積，或基地內有部分公有土地之地區，介入更新。若基地條件屬於現況容積已高於法定容積，如本市分佈於住3之4、5層樓公寓、災損建物，或產權複雜整合困難者，如萬華、大同等老舊社區，由於建商不願介入，則必須由居民自組更新會加以推動。以目前推動案例，採自組更新會方式推動者大多屬災損建物之更新，一般更新個案由於缺乏資金及互信基礎，整合較為困難，鮮少成功。

為擴大都市更新執行面，針對部分建商無意願介入之更新地區，應有資源投入，協助所有權人進行前期更新意願整合及更新單元評估、更新相關計畫研擬，甚至到後端更新資金籌措及營建工程等相關工作。市府雖已成立都市更新處，然究其組織執掌，係就都市更新協助機制建構、計畫審議及公共環境改善等層面推動都市更新。以其有限人力及所扮演角色，實難以「球員兼裁判」投入「實質開發」之更新工作，有待引入新機制協助推動。
 
推動機制多元，第三部門資源投入成為發展趨勢
都市更新的推動流程繁複，尤以申請建照前之整合申請工作最為複雜，除了法令規範程序外，影響更新成功與否關鍵即為所有權人之意願整合，此即導致建商決定介入與否之考量因素。

環顧英國、美國、日本、香港等國都市更新之執行經驗，除了公部門與私人更新公司外，由公私部門合作推動都市更新相關機構，亦逐漸發展成熟。公私合夥之更新公司，其因背負「振衰起敝」之明確都市再發展目標，並以非政府組織形式，利用民間公司的營運效能、彈性運作，融合各類專長人材（都市計畫、地政、財務、建築等）及人力投入，配合政府適度公權力介入，將比一般民間公司更有效達成都市更新目標。

綜整各國成立都市更新推動機制，可歸納出兩大類型：1.採「誘導型」開發模式：如英國、日本採行模式，由政府界定推動都市更新區域，協助整合土地後，再引進民間資源成立專案型開發公司進行開發。2.採「直接投入成立公營公司」開發模式：如香港及日本「整備公團」時代，由政府出資成立開發公司，實際投入都市更新及土地開發工作。然不論是採「誘導型」或「成立公營公司」模式，均需政府協助解決更新相關問題，及資金之挹注。

因此市府仿照英國、美國、日本及香港等國許多成功的先例，期望透過政府主導並投資，匯集民間的專業和資金，成立一個具公信力之公私合夥的民營都市更新開發公司，進行前期整合工作，以利後續實質更新計畫之推展。
 
推動成立都市更新開發公司，建構完善更新推動機制
本府業於96年8月7日市政會議後宣布透過結合民間力量，整合金融、投資、開發、建築經理與都市更新等專業，共同投資成立民營都市更新開發公司。期望結合政府資訊透明、法規配合及公信力，以及民間的活力、彈性與效率，成立具能力突破更新困境之公私合作之民營公司，以強化都市更新機制。

該公司設定資本額二億元，市府出資比例佔40%，其餘60%股份以公開徵選方式，徵求共同發起人，徵求對象包括金融及保險業、建築開發業、建築經理業、工程技術顧問業、不動產經紀業等。藉由公開徵選募集股東，引進主力經營團隊，強化都市更新公司運作。透過「由市府投資成立」作為隱形資產，強化所有權人信任感，有利更新意願整合，並藉由都市更新事業各類專業及財務團隊之結合，降低更新開發案不確定性，以優先推動整建住宅；4、5層樓老舊建築及老舊社區等具更新急迫性之地區，辦理都市更新。
 
公私合營，共創雙贏
都市更新開發公司並非解決現階段都市更新面臨課題之萬靈丹，卻可藉民營公司之經營效能，加速更新個案之推展；藉由市府投資成立之民營公司，因有公部門作為後盾，可提升所有權人之信任感，降低共識整合的不確定性，有利更新推動。

為開啟公私多贏新契機，推動臺北市都市更新事業，市府在審慎及程序公開、透明之原則下，已於96年12月13日對外公布招商文件，徵求共同發起人，96年12月19日邀集國內相關專業舉辦招商座談，訂於97年4月30日收受申請人遞交申請文件審查，預計於97年6月底完成公司設立登記事宜。

敬邀業界具投資資格者共同參與投資，組成一穩健且具市場指標性的更新開發公司。市府依相關規定辦理公司成立事宜，過程皆依程序正義及透明原則賡續推動，更需民眾之協助與支持，為民眾提供更多元化的都市更新管道，落實都市發展目標，為城市競爭再注入新活力，打造嶄新永續的臺北市，營造臺北新魅力。

相關徵求發起人設立都市更新公司招商訊息、投資計畫書、申請須知、問題釋疑等，逕皆公布於臺北市都市更新處網站http://www.uro.taipei.gov.tw/，並訂97年4月30日收受申請人遞交申請文件，如有相關問題亦可電洽02-23215696轉2928詢問。

(本文原載於都市更新簡訊第37期)