壹、臺北市發展概況

城市發展至一成熟境界，都市再發展、都市更新將是城市注入新活力都市再生與永續發展的重要手段。
 

發展距今三百餘年之臺北舊城-臺北盆地，具有優越的地理及人文歷史資源，環山傍水，東側由北至南有大屯山、 七星山五指山、南港山、二格山，西側有淡水河、基隆河、新店溪、景美溪等河川流域。早期臺北城發展核心以西區淡水河域為主，隨著時代的變遷，都市核心漸往東移，近日隨著捷運系統陸續完工通車，都市核心轉而成以捷運出入口為核心之緊密城市發展。
 

依循臺北市優越的自然資源、空間架構及都市發展豐富的人文風貌、文化資產、科技產業發展，本市都市空間發展架構朝三面向建構：（一）多元複核心發展（眾點）：形塑市中心節點；（二）多軸線發展（多軸）：大眾捷運、臺北科技走廊、親山步道、藍色公路；（三）整合性使用區塊（圓滿面）：市中心地區–商業、金融、都市邊際區域–休憩娛樂活動、山際區域–住宅。
 

面對資訊時代、全球經濟與網絡社會，臺北市未來空間發展除加強自然、人文資源、產業等軸帶之串聯與建構，並將引入新的機制，營造更臻成熟的環境，打造國際性城市，成就魅力城市！
 

本市都市更新政策，過去主要以策略地區更新、協助民間投資更新、地區公共環境改善及特色產業振興活動、協助整宅及災區重建等軸向，透過市府的積極輔導，調整都市體質，並成立府級推動臺北市都市再生。從萬華區西門市場、406廣場與大同區大龍峒文化園區三處具指標性都市更新案陸續完工，多項公共建設正氣橋、西園橋、和平西路陸橋、愛國陸橋及光華橋拆除後相繼開放通車，道路交通改善、人行道各項公共設施更新，社區公園、大稻埕碼頭河岸、市民大道橋下空間及沿線、艋舺大道兩側等處環境改善計畫及景觀改善工程，信義計畫區、內湖科技園區等多處夜間照明，提供城市美麗之夜景，並舉辦活動商街再造，修訂相關法令健全更新機制，故促成民間多項更新案台新大樓更新案、內湖清白新村更新案例，協助災後重建慶福大樓、豪門世家、東星大樓、晶宮大廈災後重建案陸續興建完成，逐步展現都市更新整體效益。
 

為協助民間辦理都市更新，本府業主動劃定更新地區計210處，面積約327頃。而民間申請自行劃定更新單元計91處，面積約26公頃。

另依都市更新條例受理民間申請都市更新事業計252案，面積101.6公頃，已實施45案，面積15.25公頃（已完工10案，施工中18案），不論質與量均領先全國其它縣市；96年度並以新增核定實施更新事業計畫25案為推動目標。

表一  都市更新案件受理情形                             

實施辦法	核定26案，面積7.6公頃，已完工21案，施工中5案
都市更新條例受理252案申請	核准都市更新事業概要	217案
	協助自組更新團體	23案
	委員會審議通過	54案
	核定實施	45案
	施工中	18案
	已完工	10案

統計至2006.10.31

 

獎勵民間都市更新除促成相關更新大樓之興建，並整體改善周邊環境、增加相關公共空間與公益設施，相關效益如下表：

表二  獎勵民間更新綜效

肆、推動都市更新的困難

雖然都市更新，申請案已逐年大幅增加，但仍有部分都市更新地區或老舊社區，因土地及住戶產權複雜、財務籌措困難、住戶更新意願整合困難、住戶與實施者互信缺乏等原因，仍難有效推動更新，依據本府目前推動更新業務及民間業者的反應，推動更新有下列困難(詳表)。

表三  推動都市之困難

綜觀過去推動都市更新效益成果與面對之瓶頸，未來推動都市更新將以「回應全球環境變化之城市需求」、「健全更新法令及機制，促進都市再生」、「深入民眾，尋求共識及互信」、「尊重社區脈絡」、「健全更新效率」原則，除創新更新機制推動都市再生方案、合理調整容積、成立都市更新開發公司，並健全機制推動整建維護、都市彩妝運動、簡化審議程序、建構不動產估價機制..等策略方向努力。

二、更新策略

(一)推動都市再生方案

本市都市再生以強化國際競爭力，創造「效率、活力、適居、和諧」的臺北生活環境為目標，建構臺北市成為親水、科技、歷史、人文、活力、健康的永續城市。
 

再生方案工作計畫包含六大優先指標計畫、五項次優先指標計畫、六處都市更新示範計畫及其它都市再生計畫等，主要為結合臺北優勢，串聯臺北優越的地理環境及自然、人文、歷史、產業等軸帶，全方位改造臺北，奠定臺北未來40年的競爭優勢。
 

為積極推動本市都市再生，市長親自定期召開都市再生方案專案簡報會議，並責成各局處擬定再生方案工作計畫及組成跨局處工作小組，期由市府團隊全力分工與合作及全方位之都市再生計畫，提升全市國際競爭力及社區生活環境。相關都市再生方案計畫如圖一。

圖一   都市再生方案願景架構圖

 

 (二) 創新機制-合理調整容積、促進都市再生

合理調整都市容積主要係藉由各項容積獎勵制度引導都市更新與環境品質兼顧，為城市競爭再注入新活力，檢討臺北市各分區可能調整之容積量，期透過獎勵誘因，限時限量針對策略發展地區提供容積調配額度，開放達0.5公頃以上基地，或達1完整街廓以上基地之民間提案申請，以加速都市再生。

1.調整原則

(1)公共利益與對價性(即各項容積的增加都是有“對價”的，包括提供公共開放空間、協助開闢公共設施等)

(2)公共設施服務水準

(3)優先搭配市府重大政策目標

2.優先開放容積調整之地區及可獎勵空間或設施
 

(三) 創新機制-成立都市更新開發公司

為有效推動都市再生，落實都市更新效能，針對都市再生、示範地區及窳陋地區等民間無意願介入之更新地區，應建立合理機制，協助處理所有權人進行前期更新意願整合及更新單元評估、更新相關計畫研擬，及後端更新資金籌措及營建工程等相關工作；再者，大規模都市更新計畫若不靠政府投入資源進行整合，並採與民間企業合作模式，實難以成就，並符本市都市發展願景，故實有成立公私之外第三部門更新開發公司之必要，以推動都市更新，提升城市競爭力。
 

成立之都市更新開發公司雖非解決現階段都市更新面臨課題之萬靈丹，卻有其主要任務及期能達成之效益，藉由市府支持成立的都市更新公司，因為有公部門作為後盾，公信力將是最大的『隱形資產』，一方面可提升所有權人信任感，有利更新意願整合；且係都市更新事業各類專業及財務團隊之結合，可降低更新開發案不確定性；另一方面，更新公司雖仍為營利機構，但並不以追求高利潤為目標，在重視所有權人之更新合理權益之前提下，將有助於加速都市更新推動速度。

1.都市更新開發公司法源基礎

依「臺北市政府投資事業管理監督辦法」、「都市更新條例」及「臺北市都市更新基金收支保管運用自治條例」第4條第1項第6款及第10款規定，辦理投資成立民營都市更新開發公司
 

2.都市更新開發公司營業標的

未來都市更新公司業務，應就擴大都市更新協助及擴大都市更新效益兩個層面著力推動，不宜與民爭利，應就下列待更新地區積極推動:

(1)推動整建住宅更新改建，占三分之一。

(2)推動大同、萬華都市更新地區劃定逾六年仍未啟動者，占三分之一。

(3)協助4、5層樓公寓推動更新

(4)如行三、行六等公有土地佔多數、民間無意願投入，具引導都市再生及創新都市機能之策略更新案

(5)市府計畫推動大規模都市更新及旗艦計畫

3.都市更新開發公司效益性：

積極投入具政策性及急迫性之待更新地區，以較高之公信力提升相關權利人之信任感，協助意願整合，加速都市更新之推動。

透過公司營運之財務槓桿，配合本府研擬之大型都市更新計畫，推動大規模都市更新，帶動地區整體再發展。

以賺取合理之開發利潤為前提，除將利益與地主共享外，並促成都市更新事業順利推動，達成更新效益全民共享之可能。

 (四)健全都市更新機制

都市更新涉及複雜公私有土地取得、拆遷處理、投資談判、都市計畫變更與融資問題，無論政府或民間企業單方面都難以獨立完成。目前都市更新條例暨本市都市更新自治條例等相關法令已對於提高民間獲利有容積獎勵、稅賦減免等機制，並針對相關配套措施先後修訂「臺北市整建住宅更新」（94.6.23）、「臺北市都市更新自治條例」（94.7.28）、「臺北市都市更新整建維護辦法」(94.8.24）、「臺北市協助民間推動都市更新事業經費補助辦法」（94.8.25）、「臺北市都市更新基金收支保管運用自制條例」（95.6.12）。

後續本府將檢討更新法令意義、更新政策目標及公正公平合理之情況下，積極檢討修法及簡化行政作業，朝向「放寬進入更新門檻」、「提昇容積獎勵誘因」、「簡化更新程序，提升審議效率」、「充份運用更新基金推動更新」等方向，協助民間更新改建，讓活絡的民間力量促進都市更新。

(五)鼓勵整建維護更新(含都市彩妝運動)

舊有建物除更新重建外，透過整建維護不僅改善原有空間品質，提升建物使用機能，所耗費之經費、物資亦大量減少，並可保持原有聚落型態，故為本府更新之推動重點之ㄧ。

1.整建維護經費補助

為鼓勵市民辦理整建維護，本府於94年8月公布「臺北市都市更新整建維護實施辦法」，95年度開始受理民間補助申請，期透過整建經費的補助，協助民間辦理整建維護，提升環境品質。

今年度共編列2500萬元整建維護補助經費，凡依法設立之股份有限公司、都市更新會、公寓大廈管理委員會及其他團體或專業機構，均可提出申請，補助額度以實施整建維護個案所需經費之1/3為原則。

2.持續辦理都市彩妝活動

都市彩妝活動係為透過個點的「小催化」逐步達到都市環境品質「大改變」的目的，目前已連續舉辦5屆，參賽案件年年增多，顯示以整建維護進行空間改善的活動，受到越來越多市民的重視與參與；未來仍將持續推動都市彩妝活動，鼓勵本市市民就私有老建築、舊社區及開放空間主動翻新，讓老房子重現風采，讓都市空間更具特色。

陸、未來願景與展望

臺北市都市更新不僅扮演經濟發展的推手，本質上係希望提昇市民生活品質及市民自我的實現。多元化的社會，每個人對住宅、生活的價值觀不同。如何能在多元社會，使每個家庭、社區，共同快樂的居住和生活，係為城市再生的核心。

今後，都市更新將成為都市發展的重心，都市更新、都市再發展係市府與市民長期努力的結果，經由本府過往的投入，已累積出相當能量，所建置的機制、法規、策略也為其他城市所倣效。更新處未來將在「引入都市再生，營造永續環境」、「淡水河岸再生，提升城市魅力」、「多元都市更新策略，創新多樣都市活動，增進地方特色並活絡地方產業發展」、「支持成熟穩定的社區生活」、「建構完善的都市更新機制(如合理調整容積、成立都市更新開發公司等…)，有效推動都市更新」之願景引領下，將更積極的參與更新事業之實施，透過「民眾參與」、民間組織力量、都市更新處同仁提供行政及技術協助，讓臺北市民居家環境得以改善、公共設施質與量的提昇、舊商圈繁榮再生與臺北文化生根等面向，顯現老舊地區更新的成效，同時也強化新市區開發計畫的推動，平衡新舊市區發展，營造臺北市成為宜居、就業及有文化的城市，共同為美麗的臺北再添新妝！

(本文原載於都市更新簡訊第36期)