運用權利變換解決違章建戶及公私有土地整合問題達成計畫道路興闢、河岸景觀改善之積極目的

本案由世豐國際建築開發股份有限公司擔任實施者，基地位於育英街45巷與育英街47巷交叉口附近，西鄰景美溪、景美河濱公園與景美六號公園，東鄰育英街45巷。面積為1,795平方公尺。更新後將協助開闢基地西側8米計畫道路及退縮留設4米人行步道，預計規劃15樓及13樓雙拼各一棟方整建築量體。本案業於96年10月22日經都市更新審議委員會審議通過，目前正辦理都市更新事業報請核定中，預計於96年底核定公告實施。


近捷運景美站交通便利．緊鄰景美溪及景美河濱公園等景觀休閒設施
本基地附近重要幹道為羅斯福路6段，距離捷運景美站約200公尺交通便利，周邊公共設施完備，除有溪口國小、景美國小、景美國中及私立滬江中學等學校以及景美分局、消防隊與景美派出所等機關外，西側臨景美溪堤防有「景美溪河濱公園」，透過「景福腳踏車道」可貫穿至公館之自來水博物館、中正297公園及寶藏巖等地區休閒資源十分豐富。目前現有建物主要為4F公寓混凝土建築及1樓舊磚造建築。建物老舊凌亂、排列密集，復區內計畫道路尚未完全開闢且現有巷道彎曲狹小，實質環境窳陋，衛生、防火安全堪慮，台北市政府遂依據都市更新條例第六條第一款，於民國91年10月28日，公告劃定該地區為「臺北市文山區萬慶街三七巷西側更新地區」。

本案事業概要原於93年12月31日核准，為「臺北市文山區萬慶街三七巷西側更新地區」獲准更新之第二案，並由發起人委託「世豐國際建築開發股份有限公司」擔任實施者，原核准計畫範圍內共22筆土地，依據地上物現況分為兩個部分：四樓公寓部分及低矮房舍部分，惟歷經一年整合，至94年12月仍有少數所有權人對更新的意義無法認同，實施者在其他同意者要求下，只好排除二棟四層公寓，另行申請16筆土地範圍之事業概要。

透過權利變換，解決複雜產權，成功整併區內畸零地，達成街廓內窳陋地區整體規劃之目的
由於更新單元內產權複雜，除佔有他人違占建戶外，亦包含少數畸零公有地，再加上部分土地繼承遲遲未辦理完成等課題，協調不易，因此決定以權利變換方式實施，透過權利變換產權處理方式及賦稅減免之誘因，終在96年10月底完成整合工作，備齊相關要件行計畫審議送件，歷經一年終於96年10月22日經都市更新審議委員會審議通過。
 
基地現況照片

協助開闢計畫道路、廢除現有巷及設置人行步道改善區內交通環境
基地西側計畫道路目前尚未開闢，窳陋違章建築林立於上，造成景觀與安全上之疑慮，亦導致景美溪河濱帶狀公園使用率低，有鑑於此，配合更新案之進行，由實施者盡力協調整合計畫道路之地主及違占戶，針對少數無法協調及取得之部分，亦提供徵收價款與興闢費用，於核定後交由新工處一併辦理代為徵收開闢事宜，並配合退縮設置人行步道，未來除可提高周邊交通之流暢性外，以可使全街廓社區居民進出公園之動線更為流暢，大幅改善景觀環境的結果，亦提升公園之可親性。計畫道路開闢後，原基地內之現有巷道已無通行必要，將透過都市更新程序逕為廢止。

更新後建築計畫
本案基地面積1,795㎡，土地使用分區為第三種住宅區，建蔽率為45％，容積率為225％，扣除側院消線13.54㎡，基準容積為4008.29平方公尺，獎勵後之總允建容積面積為5,421.29平方公尺，本案規劃15樓及13樓雙拼各一棟方整建築量體，在產品定位上為純住宅，更新後總銷金額約9.73億。

本案係由九典建築師事務所進行負責規劃設計，建築物量體造型以簡潔線條為主，搭配穩重色系之石材為基調，並運用建築物不同的高度變化，配合簡潔的屋頂造型設計，除能豐富本地區之天際線外並藉以塑造成景美溪畔具地標性的溪濱住宅意象。考量基地週邊環境之特性，臨 8米計畫道路部分面公園之建築量體部分則採一樓面積擴大的方式，來減輕量體高度對周邊視覺景觀產生之衝擊與壓迫感，臨育英街45巷（12米）面其他建物之部分則設計透空建築量體以增加基地周邊視覺的穿透性及地面層開放空間之留設。夜間則設置投射燈光，利用建築造型及公共藝術作品投光之陰影變化，塑造夜間照明景觀以行塑視覺焦點。並於周邊人行空間設置溫暖柔和演色性照明之藝術街燈，形成夜間人行徒步良好氣氛。

拆遷安置計畫
本案拆遷安置計畫包含合法建築物拆遷安置及舊違章建築戶處理方案二部分，其中合法建築物屋主亦具備地主身份，都市更新後可參與權利變換，分配更新後房地，其房舍主要以發放補償金方式處理；舊違章建築戶處理部分，以現地安置方式處理，惟舊違章建築戶需負擔部分實施費用。

結語
本基地鄰近捷運，交通便利，並具備優美河濱景觀及大面積之帶狀公園，具有都市中難得一見之溪濱休閒住宅之條件，但因整體環境窳陋，無法彰顯其原有的價值，透過此次更新將可有效改善周邊整體景觀環境，活化原有公園、計畫道路等公共設施之機能，帶動整體都市更新地區之更新意願，沿景美溪塑造一整體溪濱住宅聚落意象。

夜間照明示意圖（世豐國際建築開發股份有限公司提供）
 

 

(本文原載於都市更新簡訊第36期)