會員登入
「芝山鑽石大樓」海砂屋申請都更事業計畫
丹棠機構整合危險建物社區邁向改建之路
海砂屋亟待改建，無法凝聚共識重建路迢迢
位於臺北市德行東路與芝玉路一段，有一幢三拼的七樓建築物—鑽石大樓，這個位於天母優質路段的社區，卻有著泥砂氯離子含量過高的問題，也就是俗稱的海砂屋。除了混凝土脫落外，鋼筋也因遭受侵蝕而減弱了強度，整棟房子的傾斜度亦已遠超過標準，於2010年7月成為被列管需儘速拆除重建的建築物。
面對無法居住、資產價值持續下滑的困境，住戶雖齊心希望重建，但先後歷經多家建商與營造廠，在立場各自不同的情況下，遲遲難以整合，原本應該歡樂的家，卻成為長期折磨住戶的痛楚。
丹棠公司瞭解此情況後，在2012年開始受誠寬建設、璞元建設委託協助整合並積極與南側建設公司持有土地一同辦理改建。
推動過程中，建設團隊認真面對每位住戶所提的每個問題，一一解決，而社區基地本身西側鄰有畸零地，也使得本案在單元確認的過程中，辦理了畸零地調處，依據調處會議納入畸零地，本以為問題就此終結，卻因納入後增加建築規劃上的法線限制，使得本案基地規劃效率大打折扣，與住戶原有分回的期待大不相符，遭遇許多困難與挫折。然而社區大樓屬於海砂屋且已傾斜，涉及公共危安，為了讓住戶能盡早回到自己的家的使命感下，建設團隊努力克服所有問題，終於取得100%住戶之同意，完成本案事業計畫的申請作業。
丹棠專業、耐心溝通 建構住戶與建商的信任
丹棠公司近年致力於推動社區之整合作業，我們體認都市更新想要長久發展的一個重要事實：由於人性的多變與產權的複雜，都市更新能否成功的關鍵在於如何處理人的問題。
丹棠公司利用己身整合的經驗與專業，希望能夠建立地主整合的專業平台，我們認為地主的整合溝通必具備以下價值核心：
●一而再、再而三地溝通
●溝通秉持真誠、認真與耐心
●具備都市更新專業基礎，包含法律、建築、都市計畫、地政的專業
●於公平與效率間取得平衡
丹棠秉持上述的理念，在本案中取得住戶的共識，做到彼此信任，追求住戶與建設公司雙方可以接受的效益。我們所面對的整合問題與解決方式如下。
各戶分配權值依照權變精神與現況適切調整
都更案整合失敗常發生的一個重要原因為：無法滿足所有人之需求。丹棠公司因有權利變換與土地整合之豐富經驗，透過權變概念並考量現況，與住戶協調出一個全體都同意的權值計算方式，包含三棟（戶）別主建物面積差異不大，但陽台比例相對不均衡之情況下，做適當調整；另現況存有一獨立產權的地下室，則以地下室所可擁有的市場價值作為分配基礎，與樓上其他住戶計算合理公平的分配權值，讓本案分配問題順利取得共識。
良性且密集地溝通契約意見
相對其他個案簽訂契約，本社區住戶多具有法律專業背景，與實施者溝通契約所需費時，丹棠公司具都更專業良好形象，作為中介橋樑，不特別預設立場，透過不斷地溝通與協調，讓三方良性互動，最終調整合建契約至公平合理，讓實施者與住戶據以簽約。
不同意戶持續協調最終同意買賣促成全案達到100%
本案存有一住戶不願配合都更合建，透過持續溝通協調並保持良性互動，在本案更新單元範圍確認且其他住戶都同意都更後，溝通該住戶同意以合理價格出售予實施者，達到全案100%同意，避免了開天價或成為釘子戶而造成全案破局。
建立自然、人文、城市、建築的對話
除了與住戶建立良好的溝通協調以外，建設團隊對於本案的建築規劃亦相當用心。由於本案特殊的地理位置，建設團隊對於建築規劃也有獨到之發想。
本區位於環山圍繞的天母地區，洽屬都市與自然的交界，天母這個城市具有獨到的表情與紋理就是他的人文，本案希望建造會呼吸的基地，藉此打破都市原有隔離、無表情、人工、封閉的建築與城市型式，讓建築與環境間能展現溝通、人性化、生命、呼吸等特色。基於以上之理念，本案建築即以淺色、具有質感的、會呼吸的材質，將建築物、天母人文、周遭自然巧妙融合，建立自然、人文、城市、建築的對話。
都市更新的重點在於處理人的問題
經過發展成熟的都市想要透過都市更新再生都市樣貌，空間的改造與環境發展的理念僅是表面，實質內在卻是在於人的溝通協調，透過鑽石大樓社區改造的經驗，丹棠公司的目標與價值即是建立起公開、透明的溝通平台，以協助弱勢落實都更，讓每個人都能擁有理想中的夢想家！
海砂屋天花板塌落
更新單元位置圖
大樓現況已有傾斜現象
更新後透視圖
計畫內容摘要
海砂屋亟待改建，無法凝聚共識重建路迢迢
位於臺北市德行東路與芝玉路一段，有一幢三拼的七樓建築物—鑽石大樓，這個位於天母優質路段的社區，卻有著泥砂氯離子含量過高的問題，也就是俗稱的海砂屋。除了混凝土脫落外，鋼筋也因遭受侵蝕而減弱了強度，整棟房子的傾斜度亦已遠超過標準，於2010年7月成為被列管需儘速拆除重建的建築物。
面對無法居住、資產價值持續下滑的困境，住戶雖齊心希望重建，但先後歷經多家建商與營造廠，在立場各自不同的情況下，遲遲難以整合，原本應該歡樂的家，卻成為長期折磨住戶的痛楚。
丹棠公司瞭解此情況後，在2012年開始受誠寬建設、璞元建設委託協助整合並積極與南側建設公司持有土地一同辦理改建。
推動過程中，建設團隊認真面對每位住戶所提的每個問題，一一解決，而社區基地本身西側鄰有畸零地，也使得本案在單元確認的過程中，辦理了畸零地調處，依據調處會議納入畸零地，本以為問題就此終結，卻因納入後增加建築規劃上的法線限制，使得本案基地規劃效率大打折扣，與住戶原有分回的期待大不相符，遭遇許多困難與挫折。然而社區大樓屬於海砂屋且已傾斜，涉及公共危安，為了讓住戶能盡早回到自己的家的使命感下，建設團隊努力克服所有問題，終於取得100%住戶之同意，完成本案事業計畫的申請作業。
丹棠專業、耐心溝通 建構住戶與建商的信任
丹棠公司近年致力於推動社區之整合作業，我們體認都市更新想要長久發展的一個重要事實：由於人性的多變與產權的複雜，都市更新能否成功的關鍵在於如何處理人的問題。
丹棠公司利用己身整合的經驗與專業，希望能夠建立地主整合的專業平台，我們認為地主的整合溝通必具備以下價值核心：
●一而再、再而三地溝通
●溝通秉持真誠、認真與耐心
●具備都市更新專業基礎，包含法律、建築、都市計畫、地政的專業
●於公平與效率間取得平衡
丹棠秉持上述的理念，在本案中取得住戶的共識，做到彼此信任，追求住戶與建設公司雙方可以接受的效益。我們所面對的整合問題與解決方式如下。
各戶分配權值依照權變精神與現況適切調整
都更案整合失敗常發生的一個重要原因為：無法滿足所有人之需求。丹棠公司因有權利變換與土地整合之豐富經驗，透過權變概念並考量現況，與住戶協調出一個全體都同意的權值計算方式，包含三棟（戶）別主建物面積差異不大，但陽台比例相對不均衡之情況下，做適當調整；另現況存有一獨立產權的地下室，則以地下室所可擁有的市場價值作為分配基礎，與樓上其他住戶計算合理公平的分配權值，讓本案分配問題順利取得共識。
良性且密集地溝通契約意見
相對其他個案簽訂契約，本社區住戶多具有法律專業背景，與實施者溝通契約所需費時，丹棠公司具都更專業良好形象，作為中介橋樑，不特別預設立場，透過不斷地溝通與協調，讓三方良性互動，最終調整合建契約至公平合理，讓實施者與住戶據以簽約。
不同意戶持續協調最終同意買賣促成全案達到100%
本案存有一住戶不願配合都更合建，透過持續溝通協調並保持良性互動，在本案更新單元範圍確認且其他住戶都同意都更後，溝通該住戶同意以合理價格出售予實施者，達到全案100%同意，避免了開天價或成為釘子戶而造成全案破局。
建立自然、人文、城市、建築的對話
除了與住戶建立良好的溝通協調以外，建設團隊對於本案的建築規劃亦相當用心。由於本案特殊的地理位置，建設團隊對於建築規劃也有獨到之發想。
本區位於環山圍繞的天母地區，洽屬都市與自然的交界，天母這個城市具有獨到的表情與紋理就是他的人文，本案希望建造會呼吸的基地，藉此打破都市原有隔離、無表情、人工、封閉的建築與城市型式，讓建築與環境間能展現溝通、人性化、生命、呼吸等特色。基於以上之理念，本案建築即以淺色、具有質感的、會呼吸的材質，將建築物、天母人文、周遭自然巧妙融合，建立自然、人文、城市、建築的對話。
都市更新的重點在於處理人的問題
經過發展成熟的都市想要透過都市更新再生都市樣貌，空間的改造與環境發展的理念僅是表面，實質內在卻是在於人的溝通協調，透過鑽石大樓社區改造的經驗，丹棠公司的目標與價值即是建立起公開、透明的溝通平台，以協助弱勢落實都更，讓每個人都能擁有理想中的夢想家！
海砂屋天花板塌落
更新單元位置圖
大樓現況已有傾斜現象
更新後透視圖計畫內容摘要
| 案名 | 臺北市士林區芝蘭段四小段130地號等9筆土地都市更新事業計畫 |
| 基地位置 | 士林區德行東路、德行東路260巷交叉口西南側 |
| 實施者 | 誠寬建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 1,292.19㎡ |
| 使用分區 | 住三 |
| 更新前 | 產權：私有土地1,290.77㎡ 所有權人：私有土地21人 戶數：22戶 停車位：5輛 建物面積：3,608.51㎡ |
| 更新後 | 用途：郵局、集合住宅 實設建蔽率：45.00% 實設容積率：419.82% 更新獎勵容積：1,761.08㎡(60.59%) 高氯離子混凝土建築物容積放寬：758.73㎡(26.10%) 允建容積：8,399.45㎡ 總樓地板面積：5,423.47㎡ 構造樓層：鋼筋混凝土造，地上14層/地下4層 停車位數：汽車：73輛，機車：68輛 總戶數：50戶 |
| 實施方式 | 協議合建 |
| 都市更新規劃 | 丹棠開發股份有限公司 |
| 建築設計 | 胡永復建築師事務所 |
更新事業暨地主整合推動
- 市府列管高氯離子建物 2000年07月30日
- 第1次說明會 2012年09月14日
- 更新單元劃定申請 2013年07月22日
- 申請畸零地調處 2013年09月07日
- 畸零地調處大會決議 2014年01月28日
- 更新單元公告 2014年11月24日
- 取得全體住戶100%同意 2015年02月09日
- 第12次說明會 2015年03月06日
- 自辦事業計畫公聽會 2015年04月15日
- 事業計畫報核 2015年04月28日
(本文原載於都市更新簡訊第66期)
