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廣宇建設大同區涼州街更新計畫審議通過

克服臺銀土地產權問題,大同區老舊社區更新改建新典範

緣起
本案基地位於臺北市政府於民國89年6月26日劃定「大同區‧雙連國小西側更新地區」內,位置坐落於涼州街與錦西街53巷交口西南側街廓,基地面積3,156㎡(955坪),合法建物面積2028.29㎡。區內建築大部分為2~3層樓加強磚造,多為住宅使用,沿涼州街街面有部份作店舖使用,建築物屋齡多已近40年,相當老舊;南側包含一條約4米寬之錦西街53巷16弄既成巷道,建物排列密集、防火間隔不足,巷道狹小影響市容景觀。此外,本案與歸綏地區同樣面對一個當地長久以來無法解決的問題:臺銀土地散佈,地區無法有效整體開發。本案範圍內原臺銀土地散佈,佔全區面積比例達31.59%。有鑑於此,實應透過都市更新,改善當地居住品質。
 

本案之啟動最早始於94年8月,相較於其他更新重建案多由建商持有一定比例土地主導全案開發,本案係由地區居民發起,因地緣關係開始由廣宇建設協助地區居民整合及規劃設計,並積極協助原有臺灣銀行土地承租戶共同向臺灣銀行申請標售範圍內土地,在居民、實施者齊心協力下,原承租戶與當地居民終於取得臺灣銀行土地,為本區開創了一個新局面。
 
透過事業概要核定範圍,實施者協調臺銀標售土地,並協助當地住戶標購
本案基地條件得天獨厚,範圍內臺銀土地持分比例未如周遭地區集中,因此造就天時、地利,在居民、實施者與都市更新研究發展基金會努力推動下,先完成本案更新事業概要之核定,觸使臺灣銀行思考可透過都市更新概要之核准,在現有地上承租戶皆同意之前提下,辦理核定範圍內臺灣銀行持有土地整批標售,臺銀持有土地並於95年10月31日由住戶共同得標。過去40年來臺銀無適當法源與變通方式處理大批持有不動產之現況,透過都市更新機制的穿針引線,以及本案居民與實施者的齊心協力,終於撼動原臺銀處分不動產的僵化策略,大同區臺銀土地遍佈導致本區無法整體開發的窘境終於出現曙光,實是大同地區全面更新改建的一個新里程碑。

標售過程中,臺銀土地整併標購面積為997㎡,土地使用分區為第四種住宅區,多部分土地現況有承租人承租,依土地法第104條規定基地出賣時,基地承租人對該土地有優先購買權,因此可確保現承租戶之權益;而另一部份無承租之土地則由事業概要範圍內土地所有權人出資價購,在此過程中實施者代辦標購手續,並且以不參與土地標購為原則。

值得多加說明的是實施者針對臺銀土地代為標購到促進不動產信託的機制,包括設立現金信託購地專戶,讓所有本區內有意願的住戶依原有土地持分比例認購,實施者代大家管理標購所得臺銀的空地與空屋,將主要土地利益回歸地主。另外則是優先承購戶的照顧,依臺銀不算太低的標購價格,承貸銀行同意在建商保證下,三成現金入帳到位後,銀行提供七成貸款協助購地過戶,並依較低之信用貸款利率承作,把每一個現有承租戶的權利完完全全的過戶到他們自己的名下。最後則是爭取資金使用彈性,在大家都把土地信託出來、建商提撥興建保證金的共同信託管理下,銀行協助有資金需求的人在信託前依更新權利價值增加設定或轉移前順位貸款,確保整個案子的開發進度無疑。

「人文」、「藝術」匯集  文化之星即將誕生
本案在建築規劃上,申請都市更新容積獎勵及增設室內公用停車空間獎勵共計約基準容積之49%,擬興建兩棟地上15層、地下4層之優質住宅,並捐贈公益設施予臺北市政府文化局。在建築、量體的塑造上,建築物基座配合東、西兩側15層集合住宅,以3層高度處理延續街面之視覺效果,立面以現代簡潔之比例分割;屋頂以水平雨庇搭配麗面垂直線條之設計整合突出物產生之零碎量體,並配合夜間燈光照明設計,於夜間成為當地社區之新意象。色彩部份,配合當地濃郁之文化氣息,以中高明度及暖色系之色彩為原則,採用淺咖啡色系之石材搭配具質感之面磚與局部之金屬材料收邊,塑造溫暖且人性化之居住環境。

在公共空間設計上,以「時代的轉輪,老樹的記憶」概念,提供優質步行環境及較寬敞帶狀空間,導入老樹木平台休憩停留空間,利用老樹年輪「圓」之意象安排於設施及鋪面中,讓原舊社區濃厚之人文關係,利用停留空間將人的行為模式與社區意識傳程,營造新社區與周圍居民互動之新氣息。社區中庭部份擬結合植物與流水之多層次景觀變化,配合文藝廊道讓社區居民於居住空間得享受建築及多種景觀元素結合的感官舒適。

本案於96年10排入臺北市都市更新審議委員會審議,事業計畫於10月8日、權利變換計畫於10月22日審議通過。由於大同區歸綏地區大面積之更新開發實屬難得,會議中,主管機關以及委員對於本案都給予最大之鼓勵與支持,期望本案之通過,能夠如水滴效應一般,開創大同區老舊更新的嶄新局面。

建築配置圖

住戶、公部門與民間齊心協力,翻轉繁華軸線、再造文化大同
「軸線翻轉、西東並舉」為市政府歷來之重要都市發展政策,然而大同區所存在的歷史問題,僅靠公部門努力是很難改善的。究其原因,大同區的在地居民對當地都有一份無法割捨的情感,如何在保有舊文化的根柢下,更新改造居住之品質,如果單靠公部門的政策規劃是不易實現的,而應該是由下而上,由居民主動發起,結合民間企業的熱情與活力,與公部門的即時支援,始能達到預期中的理想。

本案之成功即是集合住戶、公部門與實施者的努力才能達到這樣的成果,住戶的企盼與監督,鞭促實施者奮力向前;實施者發揮企業精神,克服台銀土地標購問題,並積極整合當地住戶;公部門除在更新推動過程中依法給予正確指導外,更新審議委員會在審議上亦給予高度支持,因此,本案之成功實是結合多方努力之成果。在結合臺北市政府文化局實驗劇場,以文化為立基的規劃理念混合人文的溫情,本案除了豎立文藝住宅的新典範外,促使大同區的全面改造,更新建築風貌、保留深刻人文傳統,創造生活新價值,才是大家心中所企盼的。

 
設計規劃團隊
所在地 大同區承德路二段
實施者 廣宇建設
更新規劃 丹棠開發股份有限公司
建築設計 劉文岱建築師事務所
基地概要
面積 3,156平方公尺
土地使用分區 第四種住宅區、道路用地
建築概要
基準容積 9,443.1平方公尺
都市更新容積獎勵 2,771.66平方公尺(29.35%)
停車獎勵 1,888.62平方公尺(20%)
允建容積 14,074.48平方公尺
總樓地板面積 28,898平方公尺
停車位 283輛
樓層數 地上15樓、地下4樓
用途 一般零售業、一般事務所、集合住宅、文康設施
實施方式 以權利變換方式實施
(以上為計畫審議通過之數值,實際確認數值仍以未來計畫發佈實施為依據)
更新事業推動
更新地區劃定 2000.06.26
事業概要核准 2006.05.26
更新事業計畫、權利變換計畫申請 2006.12.19
更新事業計畫、權利變換計畫審議通過 2007.10.22

(本文原載於都市更新簡訊第36期)

  • 發布日期
    2007/12/15
  • 發表人
    基金會主任 林雲鵬
    基金會規劃師 徐培奕