事業計畫及權利變換分送，以完整街廓辦理更新，並協助開闢計畫道路，創造舒適都市空間

更新單元概述
本更新單元地籍座落在松山區寶清段三小段362地號等34筆土地之完整街廓；位於東臨寶清街、北臨健康路，西臨南京東路五段291巷，南為一未開闢計畫道路；本案為民國91年10月28日公告之都市更新地區－「松山區健康路，寶清街口西南側更新地區」，土地面積為4,130.00㎡，土地使用分區分別為第三種住宅區346.00㎡、第三之一種住宅區3,091.00㎡、道路693.00㎡，法定建蔽率為45%、容積率為292.45％、法定容積為10,051.50㎡。


更新單元現況
本案單元內公有土地（財政部國有財產局、臺北市、望安鄉）面積佔更新單元範圍3.04%，其餘為私有土地，土地所有權人167人。單元內建築物現況大部分為兩層樓之舊有違佔建築物，僅基地西側有四棟合法建物。基地周遭生活環境機能優良，區位公共設施充足，五百公尺範圍內便有兩所學校、四座公園，以及鵬程市場、麥帥二橋等公共設施。但權屬複雜，建物老舊又遲遲未能開發，導致土地低度利用，不僅與周圍都市發展有明顯差距，未能符合現代化都市應有機能，對整體環境形成負面之影響。


產權不清、執行困難
本基地於民國三十幾年時位於松山機場軍事管制區範圍內，土地禁止辦理移轉登記。歷經近六十年後，依法院判決現今之土地所有權登記名義人無權使用或要求返還土地。但其尚需支付龐大之地價稅金，地上物占用戶雖可使用並出資興建房屋卻無法合法取得建物登記及居住保障，只能違法增建違章，造成土地與違章建物產權不清，且因本基地大多為祖先留下的土地，故產權零碎，整合困難，導致本基地遲遲未能開發。

實施者花費平均22.21萬/坪補償金處理違章建物
終於在實施者數年來居間協調及勸說下，地主願在不違背都市更新相關規定之原則下，同意由實施者提列高於法定之拆遷補償金，並列為共同負擔，以表其退讓配合之意，更對違章建築戶將來生計及居住安置稍作補貼，希望能夠順利推動完成此更新案，便以平均每坪約22.21萬的補償金補償，超出的部份若於委員會後才協議完成，則由實施者自行吸收。最後終於所有的違章建物戶皆願不再堅持永久居住之權利，領取補償價金自行安置或現地安置以配合都市更新，亦得以順利化解此歷經五代訴訟數十年之糾葛，使土地所有權人、違章建築戶與實施者得以平和、順利達到多贏的局面完成本更新案。

協助開闢毗鄰計畫道路
本案更新地區範圍包括住宅用地及計畫道路，因計畫道路尚未開闢，地上亦有違章建物，故將毗鄰計畫道路納入更新地區範圍，並以權利變換機制處理不同意參與者，以利計畫道路全線開通，亦得以權利變換方式保障道路地主權益。本案將開闢計畫道路納入權利變換範圍內使其成為「土地負擔」，此種負擔方式乃為權利變換範圍內建地之地主將更新後價值之一部份，依權利價值比例支付予道路地地主，使同為更新地區之道路地地主亦可公平分享更新整體開發效益，而道路用地無償登記予市府，達到雙贏局面。


事業計畫及權利變換分送
本案當初為了某些因素，採事業計畫及權利變換計畫分送，事業計畫於96.10.03核定公告，現正進行權利變換申請分配相關事宜，計畫預計於96.11底送件。而事業計畫核定公告重要的是確認了容積獎勵及共同負擔等部份，以便使整個案子的穩定度提高，權利變換再依據事業計畫所核定的數據進行權利分配。雖然整個案子審議時間幾乎是併送的兩倍，但也收到預期的效果。

預期成果
本案事業計畫申請都市更新容積獎勵為50％，增設停車位獎勵16.7％，總計約66.7％。建築規劃由簡俊卿建築師事務所領銜，P&T（巴馬丹拿建築及工程師公司）擔任外觀量體設計，更新後預計興建三棟地上十五樓地下四樓RC造住宅大樓，汽車停車位281部。本基地為完整街廓，在造型與整體環境的搭配上能有良好的一體性規劃，造型風格上，以新古典 Art Deco風格，承襲古典三段層次立面原則規劃，以創造優質的都市空間。

  

 

(本文原載於都市更新簡訊第36期)