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臺北市都市更新事業（重建區段）建築物工程造價基準研擬修訂
一、背景說明：
本市審查都市更新案有關建築物工程造價，現係參考92年12月公佈「臺北地價調查用建築改良物標準單價表」作為審查基準，其核計原則依94年10月2日第60次臺北市都市更新審議委員會議審議決議辦理。
鑒於該標準單價表係爲補償建築改良物時所採行之計價標準，其與都市更新重建區段建築物係新建工程造價之性質有別，因此援引做為審查依據，似非妥適。並因尚未考量工程物價波動之情形及使用建材設備等級等因素，實際執行狀況無法及時反應，致實施者進行提列結果與表訂造價有所出入，且因更新案實施者未能提供充分資訊，市府審查單位亦缺乏明確審議機制，影響審議效率。
爰此，由臺北市都市更新處委託財團法人台灣營建研究重新研擬，期能反應實際工程造價，費用提列更趨於合理，實施者及審議單位作業有所依循，並顧及所有權人之權益，減少爭議及增加審議效率。
二、辦理過程：
為使都市更新審議作業能掌握市場之脈動，委辦案計畫經由問卷調查與統計分析等方法，推估臺北地區建築物工程造價之市場合理價格，再透過專家訪談與座談會議之舉辦與審核，完成建立建築物工程造價基準之審核，（包含核計原則、標準單價表、營造工程費用估算表、建材設備等級表與超出標準單價審議流程等），以期能作為日後都市更新申請案之審查依據。
該委託研究成果經96年7月30日經臺北市都市更新審議委員會議審議通過，後續將由都市更新處辦理公告事宜。
三、計畫成果：
（一）建立建築物工程造價標準單價表。
（二）建立建築物工程造價核計原則。
（三）建立實施者編列依據：
1.營造工程費用估算表。
2.建立建材設備等級表。
（四）建立工程造價審議流程。
四、新版與原版之比較：
（一）樓層別分類：原版單價表提供每單層之標準單價，新版則以每五層為分類方式呈現。
（二）構造別分類：原版單價是給予建築改良物編列時之參考，本建築工程標準單價表則為都更新建案使用，以常用之鋼骨造、鋼骨鋼筋混凝土造與鋼筋混凝土造三類主要構造。
（三）呈現方式：原版提供每一參考單價之上、下區間值，以往在使用上，常造成實施者在引用上出現混淆，故新版提供各樓層別之平均造價，以降低審議時之爭議。
（四）物價波動修正：原版單價已公告使用多時，造成其合理性偏低，故新版單價考量物價波動因素進行研析，並提出合理之標準單價表。
（五）建材設備等級差異：原版單價表在建材等級設定為符合規範之中至高級，較無依據，故新版核計原則提供了建材設備等級表，並於單價表中加入考慮。
（六）原核定權利變換工程費用之營建費用 = 地政機關登記之產權面積 × 工程造價（產權面積），為配合本案工程造價之定義係以總樓地板面積為準，故應配合修正為營建費用 = 總樓地板面積 × 工程造價（總樓地板面積）。另有關△F4及△F6等二項容積獎勵，於計算銷售淨利時所用之工程造價應配合修正為以產權面積計算。
附件1 建築物工程造價標準單價表（單位：平方公尺）
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建築物工程造價標準單價表（單位：坪）
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本市審查都市更新案有關建築物工程造價，現係參考92年12月公佈「臺北地價調查用建築改良物標準單價表」作為審查基準，其核計原則依94年10月2日第60次臺北市都市更新審議委員會議審議決議辦理。
鑒於該標準單價表係爲補償建築改良物時所採行之計價標準，其與都市更新重建區段建築物係新建工程造價之性質有別，因此援引做為審查依據，似非妥適。並因尚未考量工程物價波動之情形及使用建材設備等級等因素，實際執行狀況無法及時反應，致實施者進行提列結果與表訂造價有所出入，且因更新案實施者未能提供充分資訊，市府審查單位亦缺乏明確審議機制，影響審議效率。
爰此，由臺北市都市更新處委託財團法人台灣營建研究重新研擬，期能反應實際工程造價，費用提列更趨於合理，實施者及審議單位作業有所依循，並顧及所有權人之權益，減少爭議及增加審議效率。
二、辦理過程：
為使都市更新審議作業能掌握市場之脈動，委辦案計畫經由問卷調查與統計分析等方法，推估臺北地區建築物工程造價之市場合理價格，再透過專家訪談與座談會議之舉辦與審核，完成建立建築物工程造價基準之審核，（包含核計原則、標準單價表、營造工程費用估算表、建材設備等級表與超出標準單價審議流程等），以期能作為日後都市更新申請案之審查依據。
該委託研究成果經96年7月30日經臺北市都市更新審議委員會議審議通過，後續將由都市更新處辦理公告事宜。
三、計畫成果：
（一）建立建築物工程造價標準單價表。
（二）建立建築物工程造價核計原則。
（三）建立實施者編列依據：
1.營造工程費用估算表。
2.建立建材設備等級表。
（四）建立工程造價審議流程。
四、新版與原版之比較：
（一）樓層別分類：原版單價表提供每單層之標準單價，新版則以每五層為分類方式呈現。
（二）構造別分類：原版單價是給予建築改良物編列時之參考，本建築工程標準單價表則為都更新建案使用，以常用之鋼骨造、鋼骨鋼筋混凝土造與鋼筋混凝土造三類主要構造。
（三）呈現方式：原版提供每一參考單價之上、下區間值，以往在使用上，常造成實施者在引用上出現混淆，故新版提供各樓層別之平均造價，以降低審議時之爭議。
（四）物價波動修正：原版單價已公告使用多時，造成其合理性偏低，故新版單價考量物價波動因素進行研析，並提出合理之標準單價表。
（五）建材設備等級差異：原版單價表在建材等級設定為符合規範之中至高級，較無依據，故新版核計原則提供了建材設備等級表，並於單價表中加入考慮。
（六）原核定權利變換工程費用之營建費用 = 地政機關登記之產權面積 × 工程造價（產權面積），為配合本案工程造價之定義係以總樓地板面積為準，故應配合修正為營建費用 = 總樓地板面積 × 工程造價（總樓地板面積）。另有關△F4及△F6等二項容積獎勵，於計算銷售淨利時所用之工程造價應配合修正為以產權面積計算。
附件1 建築物工程造價標準單價表（單位：平方公尺）
建築物工程造價標準單價表（單位：坪）
附件2 建築物工程造價核計原則
一、包含項目。
二、不包含項目。
三、特殊因素，得專案研析說明另行設計者。
四、建築物使用用途：辦公室、住宅、店舖、一般市場、農舍。
五、建築物主體有兩種以上構造時之計算方式。
六、建築物地上地下層計算方式及加計原則。
七、建築物之樓層高度加計原則。
八、物價指數處理措施及計算方式。
九、表列單位面積造價均包含施工者之稅捐、利潤及管理費；樓層數六樓以上者含法定電梯設備。
十、工程造價基準表所稱面積係指該建築物之總樓地板面積。
十一、工程造價基準表各種構造之造價上下限範圍，已反應樓層高度、建材（含結構材料）、設計及法定設備之差別。
十二、樓層高度，建材、設備等特殊者得敘明理由，並視其實價酌予調整。
十三、依本原則另予加價、加成、調整或特殊情形所增加費用，如涉及申請都市更新建築容積獎勵項目，不得重複列入。
十四、各級工程造價提列時，須符合「建材設備調查表」所列「一、外觀牆面」、「二、牆面（含踢踏板）」、「三、地坪」、「八、停車設備」、「九、電器設備」及「十、空調設備」為各該級建材設備必要項，加上其餘六項（十三、消防設備除外）應達三項以上為該級建材設備，以作為是否符合該級建材設備審議原則。
營造工程費用估算表
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建材設備等級表
建材設備包含1.外觀牆面2.牆面(含踢腳板)3.地坪〈含門檻〉4.平頂5.景觀工程6.電氣設備7.浴室設備 8.停車設備9.電梯設備10通風工程及空調設備11.廚具設備12. 門禁管理及保全監控系統13.消防設備等13項，各區分3等級。
工程造價審議流程
一、實施者所提出之都市更新事業計畫中，須依使用建材設備等級，依核計原則確定建材設備等級及進行單價之調整，同時編制營造工程造價估算表供作審查。
二、若當所提之估算表每單位造價超過標準單價時，需針對其所提出之建材設備等級表核實計列，並詳細敘明理由，經初審後辦理公告公開展覽，送交幹事會議進行審查，由實施者依幹事意見提出補充說明比對表，再提請委員會議審議。
(本文原載於都市更新簡訊第35期)
二、不包含項目。
三、特殊因素，得專案研析說明另行設計者。
四、建築物使用用途：辦公室、住宅、店舖、一般市場、農舍。
五、建築物主體有兩種以上構造時之計算方式。
六、建築物地上地下層計算方式及加計原則。
七、建築物之樓層高度加計原則。
八、物價指數處理措施及計算方式。
九、表列單位面積造價均包含施工者之稅捐、利潤及管理費；樓層數六樓以上者含法定電梯設備。
十、工程造價基準表所稱面積係指該建築物之總樓地板面積。
十一、工程造價基準表各種構造之造價上下限範圍，已反應樓層高度、建材（含結構材料）、設計及法定設備之差別。
十二、樓層高度，建材、設備等特殊者得敘明理由，並視其實價酌予調整。
十三、依本原則另予加價、加成、調整或特殊情形所增加費用，如涉及申請都市更新建築容積獎勵項目，不得重複列入。
十四、各級工程造價提列時，須符合「建材設備調查表」所列「一、外觀牆面」、「二、牆面（含踢踏板）」、「三、地坪」、「八、停車設備」、「九、電器設備」及「十、空調設備」為各該級建材設備必要項，加上其餘六項（十三、消防設備除外）應達三項以上為該級建材設備，以作為是否符合該級建材設備審議原則。
營造工程費用估算表
建材設備等級表
建材設備包含1.外觀牆面2.牆面(含踢腳板)3.地坪〈含門檻〉4.平頂5.景觀工程6.電氣設備7.浴室設備 8.停車設備9.電梯設備10通風工程及空調設備11.廚具設備12. 門禁管理及保全監控系統13.消防設備等13項，各區分3等級。
工程造價審議流程
一、實施者所提出之都市更新事業計畫中，須依使用建材設備等級，依核計原則確定建材設備等級及進行單價之調整，同時編制營造工程造價估算表供作審查。
二、若當所提之估算表每單位造價超過標準單價時，需針對其所提出之建材設備等級表核實計列，並詳細敘明理由，經初審後辦理公告公開展覽，送交幹事會議進行審查，由實施者依幹事意見提出補充說明比對表，再提請委員會議審議。
(本文原載於都市更新簡訊第35期)
