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臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價基準研擬修訂

一、背景說明:
本市審查都市更新案有關建築物工程造價,現係參考92年12月公佈「臺北地價調查用建築改良物標準單價表」作為審查基準,其核計原則依94年10月2日第60次臺北市都市更新審議委員會議審議決議辦理。

鑒於該標準單價表係爲補償建築改良物時所採行之計價標準,其與都市更新重建區段建築物係新建工程造價之性質有別,因此援引做為審查依據,似非妥適。並因尚未考量工程物價波動之情形及使用建材設備等級等因素,實際執行狀況無法及時反應,致實施者進行提列結果與表訂造價有所出入,且因更新案實施者未能提供充分資訊,市府審查單位亦缺乏明確審議機制,影響審議效率。

爰此,由臺北市都市更新處委託財團法人台灣營建研究重新研擬,期能反應實際工程造價,費用提列更趨於合理,實施者及審議單位作業有所依循,並顧及所有權人之權益,減少爭議及增加審議效率。

二、辦理過程:
為使都市更新審議作業能掌握市場之脈動,委辦案計畫經由問卷調查與統計分析等方法,推估臺北地區建築物工程造價之市場合理價格,再透過專家訪談與座談會議之舉辦與審核,完成建立建築物工程造價基準之審核,(包含核計原則、標準單價表、營造工程費用估算表、建材設備等級表與超出標準單價審議流程等),以期能作為日後都市更新申請案之審查依據。
 
該委託研究成果經96年7月30日經臺北市都市更新審議委員會議審議通過,後續將由都市更新處辦理公告事宜。

三、計畫成果:
(一)建立建築物工程造價標準單價表。
(二)建立建築物工程造價核計原則。
(三)建立實施者編列依據:
   1.營造工程費用估算表。
   2.建立建材設備等級表。
(四)建立工程造價審議流程。

四、新版與原版之比較:
(一)樓層別分類:原版單價表提供每單層之標準單價,新版則以每五層為分類方式呈現。
(二)構造別分類:原版單價是給予建築改良物編列時之參考,本建築工程標準單價表則為都更新建案使用,以常用之鋼骨造、鋼骨鋼筋混凝土造與鋼筋混凝土造三類主要構造。
(三)呈現方式:原版提供每一參考單價之上、下區間值,以往在使用上,常造成實施者在引用上出現混淆,故新版提供各樓層別之平均造價,以降低審議時之爭議。
(四)物價波動修正:原版單價已公告使用多時,造成其合理性偏低,故新版單價考量物價波動因素進行研析,並提出合理之標準單價表。
(五)建材設備等級差異:原版單價表在建材等級設定為符合規範之中至高級,較無依據,故新版核計原則提供了建材設備等級表,並於單價表中加入考慮。
(六)原核定權利變換工程費用之營建費用 = 地政機關登記之產權面積 × 工程造價(產權面積),為配合本案工程造價之定義係以總樓地板面積為準,故應配合修正為營建費用 = 總樓地板面積 × 工程造價(總樓地板面積)。另有關△F4及△F6等二項容積獎勵,於計算銷售淨利時所用之工程造價應配合修正為以產權面積計算。

附件1  建築物工程造價標準單價表(單位:平方公尺)


建築物工程造價標準單價表(單位:坪)

附件2  建築物工程造價核計原則

一、包含項目。
二、不包含項目。
三、特殊因素,得專案研析說明另行設計者。
四、建築物使用用途:辦公室、住宅、店舖、一般市場、農舍。
五、建築物主體有兩種以上構造時之計算方式。
六、建築物地上地下層計算方式及加計原則。
七、建築物之樓層高度加計原則。
八、物價指數處理措施及計算方式。
九、表列單位面積造價均包含施工者之稅捐、利潤及管理費;樓層數六樓以上者含法定電梯設備。
十、工程造價基準表所稱面積係指該建築物之總樓地板面積。
十一、工程造價基準表各種構造之造價上下限範圍,已反應樓層高度、建材(含結構材料)、設計及法定設備之差別。
十二、樓層高度,建材、設備等特殊者得敘明理由,並視其實價酌予調整。
十三、依本原則另予加價、加成、調整或特殊情形所增加費用,如涉及申請都市更新建築容積獎勵項目,不得重複列入。
十四、各級工程造價提列時,須符合「建材設備調查表」所列「一、外觀牆面」、「二、牆面(含踢踏板)」、「三、地坪」、「八、停車設備」、「九、電器設備」及「十、空調設備」為各該級建材設備必要項,加上其餘六項(十三、消防設備除外)應達三項以上為該級建材設備,以作為是否符合該級建材設備審議原則。

營造工程費用估算表

 
建材設備等級表
建材設備包含1.外觀牆面2.牆面(含踢腳板)3.地坪〈含門檻〉4.平頂5.景觀工程6.電氣設備7.浴室設備 8.停車設備9.電梯設備10通風工程及空調設備11.廚具設備12. 門禁管理及保全監控系統13.消防設備等13項,各區分3等級。
 
工程造價審議流程
一、實施者所提出之都市更新事業計畫中,須依使用建材設備等級,依核計原則確定建材設備等級及進行單價之調整,同時編制營造工程造價估算表供作審查。

二、若當所提之估算表每單位造價超過標準單價時,需針對其所提出之建材設備等級表核實計列,並詳細敘明理由,經初審後辦理公告公開展覽,送交幹事會議進行審查,由實施者依幹事意見提出補充說明比對表,再提請委員會議審議。

(本文原載於都市更新簡訊第35期)

  • 發布日期
    2007/09/15
  • 發表人
    臺北市都市更新處
    更新事業科股長 周世敏