採完整街廓整體更新，細部計畫配合變更，創造土地使用最大效益且增進地區公共利益，透過權利變換機制有效整合所有權人，提供完善拆遷安置計畫，解決違建戶佔用土地無法開發之困境
 
一、案情簡介
本更新單元位於89年市府劃定「中山區建國北路、長春路東南側更新地區」內，因整體環境窳陋，地主有感更新迫切需要，遂由地主自行發起更新，聘請本基金會擔任更新事業規劃顧問，並委由華固建設擔任實施者，詮億建設協助配合處理相關更新工作事宜，長春路都市更新案為華固建設執行第二個都市更新案，由於有了之前「中正史坦威」都市更新案執行經驗，本案無論在都市更新執行細節及對相關權利人協調溝通上，更可見華固建設執行本案之圓融與細緻。
 
本案開發之思考格局-考量合併街廓，創造最大更新效益
本更新單元範圍共有南北兩街廓，內含一條6米未開闢計畫道路，南北兩街廓雖為完整街廓，但因個別街廓面積狹窄，更新後依基地條件限制僅能興建兩棟併排之建物，對於都市景觀及公共利益並無明顯貢獻，且考量更新單元內未開闢之計畫道路僅提供兩街廓間通行所需，對周遭區域交通並無太多實質交通並無太多實質交通紓解貢獻，因此在最大更新效益考量下，本基金會提出將兩街廓合併更新並將計畫道路等面積整併留設於更新單元內東南側做為綠地使用之建議，使其成為一個完整街廓並有利於整體都市環境與景觀改善，以提供地區更完善公共服務品質，此規劃方案深得市府、地主、實施者三方讚賞認同。
 
二、容積獎勵與建築概要
本更新單元面積為4359.61㎡，扣除計畫道路用地面積473.61㎡後，可建築用地面積為3,886㎡，法定容積8,743.50㎡，都市更新核准容積獎勵為4,371.75㎡（法定容積50％）詳見表二，停車獎勵爭取建築容積獎勵1,680㎡，本案獎勵後總容積為14,795.25㎡。
 
本更新案預計興建地上17層、地下4層之集合住宅二棟，一層樓規劃一般零售業及一般事務所，二樓以上均做為住宅使用，興建之總樓地板面積為29,054㎡，包含121戶住宅單元及一般事務所2戶、一般零售業4戶，總銷面積為7450.29坪，停車位共263部。
 
本案建築規劃設計構想為建築量體擬規劃為二棟塔式建築大樓，避免連棟式建築造成周圍地區視覺景觀阻斷，且可增加綠化空地面積，另協助基地西側6M計畫道路之興闢，基地四週留設4公尺以上人行步道，除增加人行空間舒適性，配合原6米計畫道路寬度，可充分提供避難動線之需及大型消防機具進出使用，增加地區都市防救災性能。
 

三、主要處理議題
1.解決地主更新疑惑，滿足小地主更新後原地居住需求
本案與其他更新案相同，初期地主對於估價、權利變換等機制均不甚了解，部分土地所有權人也對更新執行程序多有疑慮，經實施者長期協調溝通，終至獲得土地所有權人瞭解與同意配合更新。本案土地所有權人雖近50人，但多為土地持份面積小之地主，華固建設考量地主更新後原地居住需求及居住者年紀，特別於一樓規劃小坪數住宅單元，滿足地主原地居住需求。
 
因此在實施者與地主充分溝通下，本案土地所有權人同意比例高達九成以上，在所有權人積極配合下，本更新案得以順利推動。
 
2.妥善協助舊違章建築戶搬遷
本基地上共有40戶佔有他人土地之舊違章建築戶，因長期侵佔私有土地及國有土地，除致使土地利用效益低，也使得土地難以開發，經實施者長期一戶一戶拜訪溝通，本案舊違章建築戶最終均與實施者達成共識，40戶均願意配合本都市更新案搬遷，長期遭侵佔之公私有土地權益獲得保障，更新後除改善土地低度使用，也增加政府土地稅收。
 
3.協助公共設施興闢
為充分提升基地更新效益及增進公共利益，本案協助興闢綠地與基地西側計畫道路。綠地規劃內容於本案核定後已提送市府工務局公園路燈管理處審查，俾於興闢完成後市府辦理接收管理。而西側計畫道路上原共有六戶舊違章建築戶，其中五戶因前後任屋主房屋買賣糾紛，長期以來均針對房屋所有爭論不休，為此實施者以地主身份提告法院拆屋還地，經法院仲裁後以法院和解筆錄所載協議內容作為各方遵行依據，圓滿處理西側計畫道路舊違章戶問題。

4.實踐都市更新案涉及細部計畫變更之解決程序
針對都市更新案涉及細部計畫變更之問題（詳見簡訊2007年4月34期P8），本案於計畫執行上最大變數為更新事業計畫審議期間細部計畫變更未核定及更新事業案核定後建照執照申請程序冗長，為此本基金會提出建議都市更新事業案核定後，逕為辦理地籍分割，並以地籍分割線為土地使用分區界線，免辦都市計畫樁位測釘及樁位公展公告，除縮短辦理期程，也避免細部計畫變更後基地面積與土地登記面積不一情事。
 
另依核准都市更新事業計畫內容，作為建築執照請領之依據，並將「請領建照相關配套措施」法制化。

 
四、結論
本案從更新最初推動協調整合工作至今計畫公告核定，算算也走了近六個年頭，除需協調處理所有權人意見及舊違章建築戶搬遷問題，也涉及公共設施的興闢、細部計畫變更等問題，在所有權人積極配合，市府不遺餘力協助之下，問題一一克服，華固長春路更新案為目前臺北市第一個都市更新案涉及細部計畫變更審議通過之個案，相信本案推動成功，除帶動鄰近更新地區之更新意願，其效應更甚促成更多大型更新事業案的推動，都市更新效益不只是老屋換新屋，而是以增進公共利益為最終目的，我們深切的期盼，在都市更新的活化下，能一點一滴為老舊都市注入新活力與新能源，除改善台灣都市體質，也包括整體都市機能的再提昇。
 
表一：計畫概要 

(本文原載於都市更新簡訊第35期)