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國泰新村老舊公寓改建審議通過
本基金會協助國泰建設一年完成事業權變審議案例
忠順街一帶500多戶四層老舊公寓-國泰新村
這次要跟大家分享的都更社區，是位於臺北市南端的木柵地區，這個都更社區主要面臨的道路是忠順街一段，它的西側鄰近有實踐國小、實踐國中，還有拔河隊勇奪世界冠軍的景美女中。那為什麼這個社區叫「國泰新村」呢? 早在50年前，國內政治安定，社會經濟成長迅速，人口也相對大幅增加，急需大量興建國民住宅來解決住宅不足的問題，國泰建設就在1974年開始，於忠順街一帶陸續興建了五批公寓社區，採棋盤式規劃每棟都是4層樓公寓，總計有504戶之多，所以當地人稱這個地方為「國泰新村」，本案更新單元範圍內的老舊公寓，就是屬於「國泰新村」的一部分。
時間飛逝，這些四層樓的老舊公寓，屋齡也達到了40年，房子老了，人也跟著老了，當初住進來的人們，本來都還是剛成立家庭的30幾歲夫妻，轉眼間已變成白髮蒼蒼的70幾歲爺爺奶奶，老人家行動漸漸不便，迫切需要電梯來輔助上下樓；老公寓當初沒有挖地下室，住戶的停車需求也一直沒有獲得滿足。那該怎麼改善這些問題呢?
有幾位住戶就想到原先這個社區的興建者國泰建設，從2011年開始，國泰建設就開始多次舉辦說明會與住戶交換意見，希望能取得住戶的支持，由國泰建設再次協助社區更新改建。也因為住戶本身有高度更新意願，2013年國泰建設就已經獲得大多數住戶的同意，並開始委託本基金會辦理都市更新事業及權變計畫法定程序，經過本基金會協助本案自辦公聽會的召開及權利變換選配後，本案順利於2013年12月擬訂都市更新事業及權變計畫報核。
忠順街一帶500多戶四層老舊公寓-國泰新村
這次要跟大家分享的都更社區，是位於臺北市南端的木柵地區，這個都更社區主要面臨的道路是忠順街一段，它的西側鄰近有實踐國小、實踐國中，還有拔河隊勇奪世界冠軍的景美女中。那為什麼這個社區叫「國泰新村」呢? 早在50年前，國內政治安定，社會經濟成長迅速，人口也相對大幅增加，急需大量興建國民住宅來解決住宅不足的問題，國泰建設就在1974年開始，於忠順街一帶陸續興建了五批公寓社區，採棋盤式規劃每棟都是4層樓公寓，總計有504戶之多，所以當地人稱這個地方為「國泰新村」，本案更新單元範圍內的老舊公寓，就是屬於「國泰新村」的一部分。
時間飛逝，這些四層樓的老舊公寓，屋齡也達到了40年，房子老了，人也跟著老了，當初住進來的人們，本來都還是剛成立家庭的30幾歲夫妻，轉眼間已變成白髮蒼蒼的70幾歲爺爺奶奶，老人家行動漸漸不便，迫切需要電梯來輔助上下樓；老公寓當初沒有挖地下室，住戶的停車需求也一直沒有獲得滿足。那該怎麼改善這些問題呢?
有幾位住戶就想到原先這個社區的興建者國泰建設，從2011年開始，國泰建設就開始多次舉辦說明會與住戶交換意見，希望能取得住戶的支持，由國泰建設再次協助社區更新改建。也因為住戶本身有高度更新意願，2013年國泰建設就已經獲得大多數住戶的同意，並開始委託本基金會辦理都市更新事業及權變計畫法定程序，經過本基金會協助本案自辦公聽會的召開及權利變換選配後，本案順利於2013年12月擬訂都市更新事業及權變計畫報核。
更新單元範圍圖
\更新單元內4層樓的老舊公寓現況，這些公寓是屬於「國泰新村」的一部分。
老舊公寓專案事權審議通過僅費時一年
這個社區的4樓公寓所座落土地在第三種住宅區，土地面積是2,069平方公尺，跟臺北市多數的4、5樓公寓一樣有著難以改建的問題，主要原因在於4樓公寓的現況使用容積高於法定容積，礙於都市更新容積獎勵項目及上限，在住戶不出錢的前提下，住戶更新後換回的室內坪數常低於更新前室內坪數，也就是我們常聽到的無法達成「室內一坪換一坪」。幸運的是臺北市政府於2010年開始推行「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一:以都市計畫專案變更方式協助更新重建」(以下簡稱老舊公寓專案)，本更新單元區內全都是4樓的老舊公寓，符合老舊公寓專案的申請條件，在本基金會的協助下，為這個社區申請了21.88%的老舊公寓專案容積獎勵，並且也已經獲得都市設計及都市更新審議的通過，使得這個社區的4樓公寓住戶，更新後將非常趨近「室內一坪換一坪」的目標。
截至2015年2月底為止，臺北市含有老舊公寓專案申請的都更案總共有47案，權變計畫審議通過的僅有3案，大部分的案子都還是停留在事業計畫階段，可見實施者對於權利變換選配的整合還是很棘手，而本案於2013年12月將事業及權變計畫申請報核後，即於2014年12月完成事業及權變計畫審議通過，是臺北市所有申請老舊公寓專案的都更案最快審議通過的。讀者可能也想知道為什麼這個案子審議速度比較快，主要原因是國泰新村都更案更新前建物共有40戶，屬於中小型的都更案，人數相對較少，易於凝聚更新共識，且住戶本身即有更新意願，再經過實施者的整合後，本案在事業及權變申請報核後的相關陳情意見極少，相關公聽會住戶都向臺北市政府展現出高度的更新意願。其次，老舊公寓專案屬於郝市長時代臺北市政府全力推動的政策，有申請老舊公寓專案的都更案，臺北市都市更新處都會加以列管及定期追蹤進度予以輔導，再加上本基金會長期累積的都更審議經驗，國泰新村都更案順利於1年內完成都更事業及權變計畫審議通過。
申請老舊專案連闖三關的難得經驗
這個都更案因為有申請老舊公寓專案的關係，所以審議上必須要通過都市計畫委員會、都市設計審議委員會以及都市更新審議會，期間本案有一些特別的審議經驗，可以與讀者分享。
首先是都市計畫變更，老舊公寓的都市計畫變更必須要先召開可行性研商會議，確認本案是否符合老舊公寓專案的資格條件，以及檢討本更新單元在都市計畫上的應注意事項，其中在交通動線規劃上，本更新單元西側因為面臨5公尺的計畫道路(忠順街一段10巷)，所以基地必須要先退縮3 公尺以補足8公尺，做為消防救災空間使用，這是一般都更案都會有的要求，但是本案除了退縮3公尺以外，額外再被要求須退縮留設淨寬2公尺以上無遮簷人行步道，所以總共必須退縮5公尺。此意見主要是考量到本基地與鄰地人行步道的銜接，因為本基地南側的鄰地於忠順街一段10巷側現況已退縮留設5公尺的人行步道，為維持一樣的人行步道淨寬，所以本基地在西側也需退縮留設5公尺的人行步道，本案原先申請報核的一樓配置規劃，西側原先退縮不足5公尺淨寬，所以也必須依此審查意見調整一樓配置。
在都市更新的審議上，本案比較特別的有以下3點:
1.聽證
內政部於2014年4月29日發布「內政部辦理都市更新聽證程序作業要點」，所以本案進都市更新審議會前必須要先辦理聽證，本案聽證除了針對所有權人的陳情進行答覆外，還特別依幹事複審會議的決議，將本案依幹事複審意見修改的主要部分，於聽證會中向相關權利人說明，讓相關權利人可以了解本案因審查意見而異動的內容。
2.最小分配單元
依臺北市都市更新自治條例第11條規定，最小分配單元面積，扣除公用部分、雨遮、露台及陽台面積後不得小於46平方公尺，立法原意是為了要保障地主更新後可以滿足法定的居住水準品質。而本案有一戶住宅單元之主建物面積未滿46平方公尺，係採套房的規劃設計，並由地主分得，就字面上似乎與規定不符，但形成此現象主因是該住戶更新前持有一戶一樓的店面，而更新後該住戶總共選配3戶，包含1戶店面及2戶住宅，該住戶更新後已於原位次選配一店面並另選配2戶住宅，其中一戶住宅主建物面積已大於46平方公尺，該住戶實質上已滿足法定的居住水準品質，另一戶套房乃是依該住戶的需求所規劃，尚無影響居住水準之虞，該住戶並且附上切結書(切結表達其明確知悉臺北市都市更新自治條例第11條有關最小建築單元面積之規定)，因此經過本基金會更詳細的說明爭取後，終獲得審議委員的支持。
3.都更容積獎勵△F5-1
本案的△F5-1都更容積獎勵原申請10%(上限)，經都更審議後被要求折減2%，折減原因為本案基地西側現況空地上並無建物，且更新後受限於基地本身條件不佳，基地土地面積小且基地型狀成菜刀型，不易留設出較大面積的開放空間供公眾使用，所以在△F5-1都更容積獎勵的項目要求扣減2%容積獎勵。
基地西側面臨忠順街一段10巷側退縮達到5公尺淨寬
協助開闢計畫道路及認養基地外人行道，增進公共利益
除了滿足住戶的更新重建需求外，這個都更案也提供很多公共利益，像是協助開闢計畫道路，本案協助政府取得忠順街一段26巷計畫道路的土地部分產權，另外在人行步道的規劃上，基地面臨計畫道路側皆提供友善的人行步道，供附近居民通達至學校及公園等公共空間，並有助於防災動線之串連，且人行步道亦採用無障礙空間規劃，室外地坪採順平方式處理並配合引導方式標示無障礙空間動線。
忠順街一段現況的公有人行步道僅有1.5公尺寬，且其上有台電配電箱阻礙行人通行，經過這個都更案的整體規劃，更新後忠順街一段的人行步道淨寬可達到5.3公尺，不僅寬敞且富有綠蔭，其上的舊有台電配電箱亦會辦理遷移，公有人行步道也由本案實施者主動辦理整修及認養。
忠順街一段更新前後人行步道
更新後模擬示意圖
計畫內容摘要
| 基地位置 | 文山區忠順街一段．忠順街一段26巷交口，臺北市實踐國小東側 |
| 實施者 | 國泰建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 2,069㎡ |
| 使用分區 | 第三種住宅區(特) (原屬第三種住宅區) |
| 更新前 | 產權：私有土地2,069㎡ 所有權人：私有土地45人 戶數：40戶 建物面積：3,608.72㎡ |
| 更新後 | 用途：一般零售業、集合住宅 實設建蔽率：43.99% 實設容積率：383.55% 更新獎勵容積：2,261.74㎡(48.58%) 老舊公寓專案獎勵容積：1,018.69㎡(21.88%) 允建容積：7,935.68㎡ 總樓地板面積：15,476.53㎡ 構造樓層：RC，一棟地上14層/地下4層，一棟地上12層/地下4層 停車位數：汽車：106輛，機車：92輛 總戶數：81戶 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 更新實施費用 | 1,017,939,731元 |
| 總銷金額 | 2,523,985,830元 |
| 都市更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 葛介南建築師事務所 |
| 不動產估價 | 麗業、瑞普、歐亞 |
更新事業推動
2013.06.06更新單元劃定核准
2013.10.15都更事業及權利變換計畫公聽會
2013.10.16~11.15 申請分配
2013.12.02都更事業及權利變換計畫申請報核
2014.05.29~07.07公開展覽
2014.06.20公辦公聽會
2014.08.28都市計畫變更經市府都委會審議通過
2014.09.25都市設計審議通過
2014.10.30都市計畫變更經市府公告
2014.11.14都更聽證會
2014.11.24召開第一次都更審議會
2014.12.01召開第二次都更審議會通過
2015.02.06都市設計審議核備
2015.04. 都更事業及權利變換計畫核定(預計)
(本文原載於都市更新簡訊第65期)
2013.10.15都更事業及權利變換計畫公聽會
2013.10.16~11.15 申請分配
2013.12.02都更事業及權利變換計畫申請報核
2014.05.29~07.07公開展覽
2014.06.20公辦公聽會
2014.08.28都市計畫變更經市府都委會審議通過
2014.09.25都市設計審議通過
2014.10.30都市計畫變更經市府公告
2014.11.14都更聽證會
2014.11.24召開第一次都更審議會
2014.12.01召開第二次都更審議會通過
2015.02.06都市設計審議核備
2015.04. 都更事業及權利變換計畫核定(預計)
(本文原載於都市更新簡訊第65期)
