太平洋建設整合多年，並委託本基金會規劃之「臺北市南港區東新街都市更新案」，業於96年5月18日經臺北市政府發佈實施
 
地區簡介
臺北市南港區過去以工業發展為主，但本區具捷運、台鐵、高鐵三鐵共構、軟體經貿園區等題材，加上進行中的鐵路地下化預定5年後完工，北市商圈可望由信義計畫區向東往南港擴展，南港區從都市發展配角轉變成臺北市的另一個都會中心。
 
本更新案緊臨南港東新街，近捷運板南線後山埤站，交通便利，附近公共設施充足，包括臺北市立聯合醫院忠孝院區、修德國小、成德國中、聯成公園、成德公園、南港公園以及大型量販店等，生活機能非常完善（附圖一）。惟基地內多為1層磚造建築，建物老舊零亂，排列密集，且現有巷道彎曲狹小，安全防災與衛生堪虞，實質環境窳陋，部分區域更因為廢棄閒置，而遭民眾隨意棄置垃圾，造成環境衛生上的隱憂，故臺北市政府於91年10月將本基地劃定為更新地區。太平洋建設鑑於「都市更新是都市發展過程的必經途徑」，並考量地盡其利以及配合政府積極推動都市更新的政策，期望透過都市更新事業的實施，促進區內土地合理使用，活絡南港地區持續發展。

 
權利人整合及拆遷安置計畫
本基地更新前共有22筆土地，土地所有權人及合法建築物所有權人約十餘人，包含少數之畸零公有地，惟舊違章建築戶眾多、占用情形嚴重，加上未辦理繼承等課題，諸多開發風險因素，導致本案遲遲無法以傳統合建方式開發。因此，都市更新的容積獎勵、稅賦減免及權利變換產權處理方式，為本案的開發整合提供誘因，並適度降低開發風險，終於95年5月完成權利人整合工作。

本案拆遷安置計畫包含合法建築物拆遷安置及舊違章建築戶處理方案二部分，其中合法建築物屋主亦具備地主身份，都市更新後可參與權利變換分配房地，其房舍主要以發放補償金方式處理；舊違章建築戶處理部分，以現地安置方式處理，惟舊違章建築戶需負擔部分實施費用。
 
建築計畫
本案基地面積為3,603.00㎡，其土地使用分區屬第3種住宅區及第2種住宅區，其建蔽率分別為45％及35％，容積率分別為225％及120％，經計算後其平均建蔽率為43.63％，平均容積率為210.662％，基準容積為7,590.15㎡。本案分別取得39.61%及12.85%之都市更新容積獎勵及停車獎勵，獎勵後之總允建容積面積為11,571.32㎡，本案在產品定位上以住宅為主，並於地面層設置店鋪，更新後總銷金額約21.7億。
 
本案係由金以容建築師事務所規劃設計，在量體配置上，由於基地臨東新街之面寬更寬達130餘米，為配合本案基地狹長狀且背側界線呈不規則形，綜合基地條件並避免量體造成都市環境之壓迫感，以7層、11層與15層之三棟建築量體由西向東依序配置，形成一連續且逐漸升高之沿街立面。三棟建築體立面以連續之垂直及水平飾板作為共通之語彙，一方面強化本案三建築體間之關聯性，一方面藉以降低因連續立面的驚人長度所帶來的衝擊感，各建築體則以垂直線條強化本身量體之完整性，並以窗面之凹凸變化創造立面之豐富層次；夜間配合建築燈光設計，塑造本案之識別性與特色以帶動鄰近地區之新氣象。

 
權利變換結合信託取得更新融資
在本更新案的結合權利變換與信託機制，在更新融資上作出重大突破，創下國內第一宗採土地信託模式的都更案，有效解決建商開發階段資金籌措的課題。太平洋建設委託日盛商銀信託部擔任授信銀行及受託銀行兩個角色下，不但大大消弭地主把土地產權交付信託，所產生的產權風險，更順利取得日盛商銀的融資。辦理都更必須結合不同層面的專業，對於銀行來說，則是透過信託平台及權利變換制度的保障，達到風險控管、放款資金又有適當貸放對象的雙重目的。預期將來這一種結合專業都更顧問、建築師、計畫實施者、專業受託銀行及授信銀行所推動的都更案，將是銀行積極爭取的案源。

 表一：計畫概要

(本文原載於都市更新簡訊第35期)