長虹建設委託本基金會規劃之「臺北市士林區中山北路都市更新案」，業於96年6月21日經臺北市政府發佈實施，為長虹建設涉足都市更新第一步
 
地區簡介
士林區位於台北盆地偏北方，隨著台北都會區擴散而成為臺北市得天獨厚之商業、住宅及休閒地帶，區內有陽明山國家公園、故宮博物院、雙溪公園、士林官邸等重要觀光景點。
 
本案位於中山北路5段，鄰近中山北路與中正路交叉口，位於士林、圓山通往天母之要道上，東側、東北側為燦坤、麥當勞等零售商業發展興盛，離捷運北淡線士林站步行距離僅5分鐘，交通十分便利，捷運以西即為士林舊市區，因此本區肩負銜接士林舊市區，帶動中正商圈周邊零售商業再發展等重要使命，但目前更新單元內建物多為屋齡35年左右之一層樓之磚造石綿瓦建築，建物十分老舊且未發揮其應有效益，與周邊景觀甚不協調，因此臺北市政府已於91年10月28日，依據都市更新條例第6條第4款「建築物未能與重大建設配合」為由，公告為劃定都市更新地區。
 
長虹建設考量本地區區位之特殊性，遂決定接受更新單元內所有權人之委託擔任本案之實施者，以本案為長虹建設涉足都市更新之第一案，並委託本基金會辦理事業概要核定後之相關更新事業事宜。
 
透過權利變換計畫有效處理複雜產權問題
由於更新單元內產權複雜，除佔有他人違占建戶外，土地與建物分屬不同所有權人，且部分土地遭設定地上權，協調不易，因此決定以權利變換方式實施，透過權利變換明確的規範，公平、公正、公開原則及賦稅減免之誘因，本基金會亦加緊腳步整合建築、與鑑價機構等專業技術，終在本專業團隊及實施者之努力之下，取得所有權人及相關權利人信任，日前已於94年12月完成整合工作取得更新單元內全體土地與建物所有權人同意。
 
建築計畫
本案基地面積2,023平方公尺，土地使用分區為第三種商業區（特）（原住三、住三之二），建蔽率為45％，容積率分別為225％及400％，基準容積為342.747％，基準容積為6,933.78平方公尺本案分別取得16.86%及20%之都市更新容積獎勵及停車獎勵，獎勵後之總允建容積面積為9,489.38平方公尺，原本設計為地上22樓，地下5樓之SRC造之雙併高層建築，但審議過程中，因周邊居民屢次進行陳情，希望能降低本案高度，因此配合居民陳情意見，將樓層高度調降至19樓，在產品定位上以住宅為主，並於地面層設置店鋪，更新後總銷金額約24.98億。
 
本案係由黃永洪建築大師，進行負責規劃設計，由於本案位於中山北路五段上且正對官邸花園， 因此在此重要交通景觀路段上，除配合中山北路弧形彎道，與鄰地現況退縮建築，且依現況動線與公園綠地系統分析，考量減少對環境影響，留設空地高達60％，以提供呼吸空間，量體朝高度發展，興建一棟富有國際視野，兼具現代簡潔精神與穩重和諧意象之高層建築，在量體造型上，屋頂部分將採用皇冠式框架性造型，配合燈光照明，增加中山北路天際線之雕塑感與藝術性，並塑造遠距離的視覺焦點，金色橢圓型的住宅入口大廳，搭配沿街的倒影水池與室內植栽，配合基地兩旁兩旁的商業空間與綠蔭，構成環境融合之連續性的都會休閒空間。

 
拆遷安置計畫
本案拆遷安置計畫包含合法建築物拆遷安置及舊違章建築戶處理方案二部分，其中合法建築物屋主以權利變換關係人身份參與權利變換，分配更新後房地，其房舍主要以發放補償金方式處理；舊違章建築戶處理部分，協議後亦以發放補償金之方式處理。
 
結語
本更新事業之實施，將可帶動周邊零售商業的發展，臨中山北路5段部分，計畫退縮5.1米寬之人行道與對側之士林官邸、福林公園等開放空間相呼應，而鄰5米寬之中正路187巷部分亦計畫退縮4米無遮簷人行道，以提升其防救災功能，並有效發揮捷運與市立古蹟周邊土地之使用效益，活化土地應有之機能，提供停車空間，有效抒解士林官邸周邊之停車問題，調和都市景觀，改善市容觀瞻等目的，對政府、地區里民、地主來說，將是個三贏之計畫。

 
表一：計畫概要

(本文原載於都市更新簡訊第35期)