本行自民國92年度開使辦理不動產信託業務起，即陸續接洽數起台北縣市更新案，但因更新法規未盡以及建商經驗不足故，皆未能順利開發；直至95年度本行承作由都市更新基金會擔任更新顧問之太平洋建設台北市南港區新光段之更新案，歷經一年與基金會、實施者、建築師共同努力，在96年1月份審議通過。

該案之審議通過開啟了以信託方式辦理都市更新之新頁，實施者以信託控管風險已為更新主管機關接受，且內政部於函示以信託方式實施都市更新事業，其同意人數比例之計算，以登記機關信託專簿所載之委託人數為計算依據（95.10.3台內營字第0950156060號函），自此，建商進行更新案權利整合時能具體掌控產權風險。本行在上述南港新光段更新案中同時為授信銀行以及受託銀行角色，以下茲就建商如何就更新案與向銀行申辦融資，以及信託與融資如何互為架構，就實務面說明。
 
信託－風險管理
地主在面對同時得作出參與更新與將產權交付信託時，多會猶豫，甚至出現抗性，如何消弭地主心中之疑慮，有賴實施者與信託業者提出完整之信託執行規畫，兼從法規面與風險管理面使地主了解信託對其之效用。尤其更新案地主人數眾多時，實施者若能得到有經驗具熱忱之信託業者協助，能令權利整合更順利。透過不動產信託登記，管理權利整合期間及審議流程期間之產權風險，較諸更新條例第33條之自權變計畫核定後之公告禁止規定涵蓋期間更完整。

更新案信託效益除管理地主產權風險外，在建商申辦融資時亦發揮管理授信風險功能。現今銀行雖已認知更新為未來土地開發趨向，但因不熟悉法規或缺乏實務，仍認為更新案時程冗長、不確定性高，以致對更新案授信意願不高。更新案產權信託對銀行授信已開始建立良好之第一印象，在其授信評估報告中，產權風險已控管，尤其受託人若能發揮積極受託人角色，藉由多樣化信託架構規畫及嚴謹之信託專戶資金控管，更能有效降低授信風險。
 
融資－提供更新計畫與時程表→法規教育→問題與解決方案
在信託架構平台上辦理更新案建築融資，有了好的開始，隨後，訂定流程依序執行，將提高申辦成功機率；也有助於更新案專案經理人藉由建立標準流程，提高更新專案執行效率。

提供授信單位一份完整的更新計畫及執行時程表是重要的第一步，這份資料須使銀行了解實施者對案件的想法、整合方式與策略、建築設計規畫、產品定位、銷售策略、財務規畫以及各階段預估花費時間；換言之，銀行得先知道實施者的計畫，才能寫評估報告，才能向總行長官報告案件。

更新案之前置權利整合、送件審議時程對授信單位並非絕對減分因素，透過信託控管以及計畫性融資之安排，由實施者、受託人、授審單位共同討論，仍能順利架構出融資計畫。

如果實施者僅如同一般開發案提出土融、建融額度，以及案件樓版面積、造價、售坪、售價等資料向銀行申辦更新案融資，結果可能即為石沉大海。銀行經營兼重風險管理與收益，且目前銀行業者對不動產景氣多持審慎心態，對不動產授信評估嚴謹，以免重蹈民國70、80年代覆轍。

銀行之放款利率與案件風險成反比，更新案如果規畫妥適、風險得以控管或衡量、停損，則可與銀行洽談藉由其他工具、授信規畫調降利率。有籌碼有計畫與銀行談利率，較諸一味要求低利率，更有可能達成目的。

實施者針對更新案之各項問題提出解決方案為授信審查關鍵，一般多以權利整合以及財務規劃為主；對於未具更新實務經驗之實施者而言，更新顧問所提供之專業服務於此時價值特別的被顯突出。權利整合問題最難解，更新顧問可以綜合各種法規、實務、更新操作know-how提供解決方案。授審單位對於實施者已有規畫且委請專業更新顧問之更新案授信具較高的承作意願。
 
結論
辦理更新案須結合各種專業且透過計畫整合而成就。未來更多具理想及視野之建商加入，將令各種機制更趨完整，也能令市場的「質」更提昇。信託在更新案中是一平台，透過信託平台，控管風險、提供解決方案；更新案之融資申辦性質屬專案性融資，且資金來源確認有助權利整合，實施者除專注更新開發外，也須詳加規畫融資申辦。結合專業更新顧問、專業建築師、有理想及計畫的實施者、專業受託銀行及授信銀行等團隊之更新案，不止令人期待，也是銀行爭取之案件。
 
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(本文原載於都市更新簡訊第34期)