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以積極態度、專責窗口 推動市有土地更新-台北市財政局參與都市更新經驗談

依據都市更新條例第27條規定:「都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物,應一律參加都市更新」,即在敦促公有土地管理機關應起帶頭作用著手辦理更新,但受限於相關法令限制,目前公有土地之管理常淪於積極處分、消極管理的兩極化。

為更積極參與都市更新,以積極主導的態度推動公有土地更新,臺北市政府於去(95)年11月1日訂頒「臺北市市有房地參與都市更新處理原則」,冀能透過明確的處理原則促進市有房地之有效利用,維護市有財產權益。

去年本基金會藉製作臺北市都市更新實錄機會,與財政局相關作業單位分享公部門參與都市更新經驗,整理如后。

從消極配合參與到積極主導 依基地條件選擇參與方式
現行臺北市市有土地參與都市更新的作法,多僅依據都市更新條例中,公有土地及建築物應一律參加都市更新的推定,配合民間辦理推動。但經深入考量公有土地應扮演的火車頭角色與應有收益後,去(95)年11月訂頒「臺北市市有房地參與都市更新處理原則」,市有土地面積達500平方公尺,且占更新單元面積比例達百分之50以上,經專案簽報核定後,得由財政局主導辦理都市更新,朝向扮演更為積極的觸媒角色。而面積低於500平方公尺,且更新後分配之房地並無公用需求者,於都市更新事業計畫經本府核定後,得依都市更新條例相關規定,將市有房地辦理標售或(專案)讓售。透過「臺北市市有房地參與都市更新處理原則」的訂頒,市有土地及地上物參與都市更新之規定將更加完備。

如不採標售或讓售方式,逕為分配更新後房地時,因考量政府部門預算編列問題,將以領取差額價金為主,而不補差額價金,而分得的房地目前中央擬修法朝向以委託實施者代銷方式辦理,這也相當獲得了更新後的權利金。除非公有土地低於100平方公尺以下,且無法分配一個完整單元時,才有可能直接領取補償金。

研議以提供優惠措施及善用民間效率 協助處理地上物問題
關於市有土地上地上物的處理也是相當棘手的問題。目前常有實施者認為應由公部門來處理,但如此作法將受限於法令及行政規定,通常僅能行司法訴訟途徑,必須經過三審程序,訴訟時間冗長,等判定結果出來,若佔用人仍不搬離,還是要動用強制執行,要求佔用人搬遷,處理程序及時間皆相對複雜及冗長。

因此才希望透過民間力量,由實施者在合理範圍內協助處理地上物問題,所以在處理原則內將納入相關更新規定,讓實施者有所依循,避免佔用人漫天喊價,在合理範圍內協助公部門處裡地上物,對其他私地主也比較有保障,保障雙方權益。

研議補助費及成本價讓售,加速眷舍都市更新
現有市有土地上的地上物,一般分為合法眷舍、佔用人、承租人三種,其中合法眷舍房地多位於都市計畫住宅區或商業區,目前財政局已訂頒「臺北市市有眷舍房地處理自治條例」,針對如何增加眷戶搬遷意願,以加速眷舍更新來提出圓滿的解決方案。目前規劃眷舍若參與都市更新者,每戶將發給補助費160萬,並要求實施者能依照現在面積提供更新後之單元作為安置眷戶之用,並按照成本價出售予原眷戶,以減少搬遷的阻力來有效加入推動都市更新。同時為不損及實施者與其他私有地主的權益,建議未來眷舍部分得比照更新違建處理方式,給予適度容積獎勵,亦即對於眷舍參與更新也可以申請容積獎勵,以增加實施者意願。

關於承租人部分,則基於公平原則,不能比照眷戶發放補償金,但為保障其居住之權利,則要求實施者比照眷戶條件,依照現有面積提供更新後之單元作為安置之用,並按照成本出售予原承租戶。至於承租戶資格的認定,目前以民國82年7月21日前占建房屋之佔用人,即符合合法承租規定,財政局將要求更新實施者,依前述規定辦理。

捷運工程局協助先期公地評估
依據「臺北市市有房地參與都市更新處理原則」,本府主導辦理之都市更新案,得委託本府捷運工程局(以下簡稱捷運局)代辦與相鄰私地主協商、研擬都市更新開發構想、擬具甄選實施者招標文件及公開辦理甄選實施者作業等相關事宜。因為捷運局聯合開發處有實際開發經驗,但聯開處現在業務量大,後續還有環狀線之開發,又要撥一批人做都市更新,業務量驚人。因此,未來並不是每一個基地都由市府負責開發執行,而將先委由捷運局評估,考量是否公部門主導較民間有效率,再行決定是否由政府主導。

公地更新以公用為原則,規劃上以整棟、整層為原則
但不論是否由公部門主導,市有土地的更新,仍應以公地公用為原則,因此,更新後分回單元之用途則必須事前先瞭解各局處需求,並依其業務需求優先,而若非公共使用者,則以標租或標售方式處理。原則上一般住宅將採標售,商業使用店面採標租方式處理。但若分回單位多、大範圍者,也可能採自行管理或不排除採物業管理方式,委由專責單位協助自行管理。但因考量公部門行政作業限制,政府其實不太願意分回零零星星的房子,希望以整棟或整層為單位,以利於後續整體運用處分。

透過權利變換 維護市有土地價值
但就公部門開發管理的立場,參與都市更新,對於權利變換分配比例,不會與民間爭利,而是要能適度反映市有土地財產價值及開發後的權利,而非要求一定要獲利多少比例,開發後要增加多少價值等等。
以參與大同區大龍段23地號等六筆土地都市更新事業案為例,市有土地約佔5%,擬更新後分回二樓三間,並領取部分差額價金,這是財政局典型參與都市更新分配的個案。還有其他個案分回二樓辦公室,未來將由區公所作為區民活動中心使用。未來若由政府主導之更新案,因考量區位評估不適宜做公務使用者,將傾向規劃為住宅或住商混合使用,讓更新分配到的房地能有較佳的收益,以挹注市庫經費,促進市有房地之有效利用。

建立統一窗口  專責處理公有土地現地公務單位問題
依據「臺北市市有房地參與都市更新處理原則」,若市有土地位於住宅區,未來將透過財政局統一窗口,函詢現地使用單位是否仍有使用需求及所需使用面積後,召集相關單位共同針對該基地未來使用之適宜性、更新效益等予以評估,若仍有使用需求,仍保留其需要面積,其他做非公用使用,以標售、標出方式處理。

另外關於實施者若有捐贈公益設施的意願,則無法依上述原則。需由實施者視實際規劃內容,發函各局處分別詢問,財政局目前並無法代為處理,但是若現地有使用單位者,則可以透過財政局統一窗口協助處理。

財政局首波主導更新案:基隆路及羅斯福路眷舍更新案
目前基隆路眷舍以及羅斯福路眷舍之地上物處理已經協商完成,地上物所有權人也願意搬遷,由於這兩案的公有土地佔多數,所以與私地主協商比較少,渴望成為首波由政府主導的更新重建案,未來將循序公開辦理甄選實施者作業等相關事宜,俟實施者確定後,則可進入都市事業計畫階段。

公有土地的開發再利用是各級政府推動都市更新的優先標的,不僅為去除都市發展的障礙,更應視為都市再發展的觸媒角色,藉以帶動鄰近土地之更新。臺北市訂頒「臺北市市有房地參與都市更新處理原則」,讓市有房地參與都市更新有所依循,未來市有土地之處分將更積極、帶動更大的社會效益。

(本文原載於都市更新簡訊第33期)

  • 發布日期
    2007/01/15
  • 發表人
    基金會副主任:林雲鵬
    基金會研究員:廖美莉