本案將是我們的起點、亦是大同區老舊社區
全面更新改造的起點
 
緣起
在一個涼爽的夜晚，住在涼州街的陳先生是我過去工作上的好伙伴，來跟我聊到他家裡三層樓高的房屋想要改建，我一看到現況圖，發現周遭房子多同樣是低矮的建築，居住環境尚有不小的改善空間，觸動了我想要推動當地改建的念頭。於是我拜訪了都市更新基金會，在雙方的討論與基金會的建議下，「大同區雙連段二小段190地號等50筆土地都市更新案」於是焉成形，也萬萬沒有想到，我們就此啟動了一個可能將是觸發大同區全面更新的一個歷史巨輪。

解開臺銀與地主數十年來的恩怨情仇
在深入瞭解當地的民情風俗後，我們發現了一個驚人的事實--臺銀持有本地區很大部份的土地而且零星散佈，因此這個案子最重要的關鍵就在臺灣銀行處理土地的態度。在我們取得概要核准後開始跟臺銀交涉，代表住戶並不以建商開發權益為前提談標購權，請臺銀配合在更新概要核准單元基地內一次集中標售，並且顧及現有承租戶的權益。過程的重點不外乎是談判申請流程與標售價格；最後溝通臺銀同意的門檻是在概要核准並經全體承租戶同意後才標售土地，接下來我們也戮力完成所有承租戶的整合，向臺灣銀行提出範圍內土地的標售作業，並順利由本案範圍內的地主們標購取得。

值得多加說明的是我們針對臺銀土地代為標購到促進不動產信託的機制，包括設立現金信託購地專戶，讓所有本區內有意願的住戶依原有土地持分比例認購，實施者代大家管理一起標購臺銀的空地與空屋，將主要土地利益回歸地主。另外則是優先承購戶的照顧，依臺銀不算太低的標購價格，承貸銀行同意在建商保證下，三成現金入帳到位後，銀行提供七成貸款協助購地過戶，並依較低之信用貸款利率承作，把每一個現有承租戶的權利完完全全的過戶到他們自己的名下。最後則是爭取資金使用彈性，在大家都把土地信託出來、建商提撥興建保證金的共同信託管理下，銀行協助有資金需求的人在信託前依更新權利價值增加設定或轉移前順位貸款，確保整個案子的開發進度無疑。目前第三部曲的作業已近完成，我們感謝富邦銀行可以體認在都市更新開發上，協助住戶與實施者雙方共同權利保障的作法。事實上，銀行配套措施的具體化是我們期待的下一步，都更辦理團體不同於一般的企業體，只要能夠確保銀行權益，應該要增加彈性才能夠具體加速更新。

實施者以居民利益為出發點、並以保有當地文化底薀為規劃目標
相較於一般的開發案而言，更新事業計畫的申請是一條需要長期投入的開發路徑，但是魅力在於可以挪移更大的都市尺度、提供成長社區想法、整合獎勵資源。扮演整合角色的實施者自然是要盡量關心住戶的需求，了解大家共通的問題，協調解決方案並提供彈性作法，讓大家在不損及權益的分析是持續的功課以及努力的目標。因此最重要的因素還是居民的投入參與和支持，如果實施者不打算長期經營配合是不可能做得到的。在努力的過程中感念鄰里鄉親最真切的關心，體認到社區開發的未來遠景與發展潛力，大夥協力走過一關又一關。我們亦會堅持大同區原有傳統的文化底蘊，更新重現具文藝氣息的風華社區是我們努力的目標。

對於未來大同區後續推動更新的建議方向
我們看目前大同區附近已劃定的更新單元區位內，尚待解決的一般問題，大概集中在占有都市計劃道路的焦點上。畢竟大同區的發展早已在四、五十年前已經成型，而都市完整規劃的腳步是後來逐步完成的，所以在公共設施的議題上一定略嫌不足，太多的現有巷道與都市計劃都不一樣，重測分割也不盡合理，因此這個問題更應該重視並找出克服之道。諸如，將都市更新單元周邊道路土地得納入更新單元內參與分配、周邊未開闢公共設施用地上之房屋採行現地安置措施、合理變更細部計畫廢除不合理之巷道等都是相關議題。另外還有市有土地參予都更原則處理必須貫徹，限定不參與分配的最小開發面積，建造執照法規適用彈性爭取，審查時程之有效縮短、落實分層授權機制等等；都是我們在參與作業後一步一腳印的建議。

要讓都市更新真正落實，仿效國外設立獨立專責授權的都市更新開發公司是值得考慮的，住戶的參與要先給予信心，做大家長期的合作夥伴。有政府獨立單位的支援，對於社會福利、醫療、教育等設施方得總體考量，基礎建設也可以在全市或區域的考慮下整合，相同的對於政府的承購、出資、保證以及公共設施的闢建，才可以做到大範圍的改善，並揭櫫永續社區發展、復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益的永續城市目標。

我們期待大同區的發展前景，廣宇建設團隊衷心的感謝所有參與的夥伴們，特別是都市更新研究發展基金會的策略運用與前瞻，是這個專案得以順利開展的另一個重要因素，住戶、建商的溝通在善意的輔導協助下逐步踏實。大家繼續加油！！！

 
(本文原載於都市更新簡訊第33期)