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捷運大安站旁現代美宅即將實現-本基金會協助昇立建設申請信義路更新事業權變核定公告


本案位在信義路三段及復興南路一段交叉口,此區域大多為住商混和之型態,生活機能便捷豐富,鄰近文湖線及信義線交會站-大安捷運站,讓本區交通便利性提升。

在人文特色的部分,知名學府師大附中、大安高工、延平中學均鄰近本案基地,週邊除有許多小型鄰里公園外,另有客家會館位於大安區公所舊址。

本案僅距離大安捷運站不到100公尺,更新前建物為一棟4層樓且年期達40年以上的老舊公寓及一棟占用他人土地的1層樓舊違章,其餘鄰接信義路三段皆為空地,長期做為私人停車場使用,土地利用與周邊高樓大廈形成強烈對比,在如此富饒且深具人文特色之地區未能有效利用,實為可惜。

原所有權人過往遲未辦理繼承,透過權利變換順利分配
本案基地面積僅有796㎡,因東側鄰接計畫道路且西側鄰地為1994年已建築完成之14樓鋼筋混凝土建築物,尚未達更新年限,持有該建築物的臺北市農會透過鄰地協調會表達其無意願納入本案基地共同更新。

申請自行劃定更新單元於2010年8月經臺北市政府公告劃定核准,由昇立建設擔任實施者,於2011年3月進行事業及權變計畫報核。本案辦理申請分配選屋的過程中,遇有一所有權人已逝世,但其子女遲未辦理繼承登記,故先透過權利變換的公開抽籤機制,由律師代抽房屋及車位;同時,實施者積極協助該名所有權人之8位繼承人辦理繼承登記,又因部分繼承人不在國內,對於抽籤所選出的單元及車位8人應如何分配,皆花費不少時間的說明及溝通。透過實施者的努力及本基金會在法令及專業知識的協助下,取得主要幾位繼承人的信賴,再透過這些繼承人對家族內部進行溝通協調,實施者也在不影響其他所有權人已選配的權利下,以其所選的房屋及車位讓8位繼承人做最圓滿的調整與交換,最後順利達成選配協議且取得全案所有權人100%的同意。

審議期間法令更迭,補齊行政程序始順利核定
本案產權單純且取得100%同意,辦理公聽會及審議過程中皆無陳情意見,所有權人與實施者皆齊心殷切期盼能夠早日審議通過,並盡速重建新屋。但因都更處案件繁多,且人員調動、流動亦較頻繁,本案2011年3月報核後,直至2013年12月才召開審議會;又在辦理核定程序時,面臨到大法官709號解釋,2014年4月26日前如尚未核定之案件皆須辦理聽證會,因故本案又於2014年7月再行補辦聽證會程序,然會中所有權人皆無任何意見,後提送審議會報告再續辦核定作業,補齊所有行政程序後,本案事業及權利變換計畫終於在2014年11月18日公告核定。

全體所有權人同意立面變更,順取得委員會同意通過
從本案啟動至審議會前,已歷經數年,各所有權人對於當初同意之建築立面風格漸感不符潮流,遂向實施者提議重新討論設計立面外觀。經過各所有權人、實施者及規劃團隊共同討論後,所有權人希望引進李天鐸建築師的現代設計風格,而原案委託之沈國皓建築師便協助盡量不變動容積及樓地板面積的建築設計下,調整立面設計;本基金會則為避免因立面變動而又使本案程序延長,建議全數所有權人簽訂立面變更同意書,於審議會上向各委員爭取同意立面調整方案。在各方努力下,使本案得以召開一次審議便順利通過。

建築規劃配合現有環境與需求
更新後建築物為一棟地上15層、地下4層之住宅商業大樓。1樓配合原有信義路沿街面之商業活動,設置一般零售業空間以延續當地商業行為,挑高4.8公尺的騎樓提供寬敞明亮之商業活動及人行空間,2樓規劃為一般事務所使用,3至15樓配合原住戶之居住需求,規劃為住宅空間。

住宅出入口則設置於東側8公尺之計畫道路,減少與商業活動及汽機車動線之干擾,增加住戶空間私密及安全性。法定空地集中留設北側後院,改善原有巷弄擁擠的現象,雖然原計畫道路僅8公尺,透過建物退縮棟距可擴大15.6公尺,且北側巷弄鄰房均為4~7層之中低樓層建築物,此規劃使多數住家均可享有舒適之視野空間及安全的都市防災環境。

基地雖為南北長、東西窄,但每戶住宅單元皆將其規劃為南北座向,使採光通風佳,減少西曬問題;各單元隔局對稱方正,室內採無柱空間設計,提供有效居住空間且方便彈性使用。

立面設計企圖打造生態都市的永續建築
立面造型採用現代化質感的清新建築設計,主要以石材、玻璃等現代化造型元素之材料組成。為達節能減碳及增加建築物外牆熱效能,立面採用深遮陽設計,減少熱負荷;並於建築外觀植滿綠造,以綠色的自然外衣作為立面四季的多樣表情,達成建築綠美化的效果,打造一棟生態都市的永續建築。

正、背立面的部分利用垂直的石材柱列與水平向格柵元素,交錯編織出立面的韻律,轉角處用大型玻璃的陽台量體強調基地角隅的特質。鄰接信義路側的建築物底層以出挑的量體做為建築的基座意象,並提供沿街面騎樓的延續性;側立面則以強烈的垂直花崗石牆實體與窗面處理,穩重的量體型式與正立面形成強烈的對比。在景觀植栽的部分,配合1樓空地、屋頂花園及樓層露台種植喬灌木,同時規劃雨水再利用系統,利用雨水進行澆灌,並有微滴灌系統,減少水資源浪費,以綠建築標準為規劃目標。

從小處著手,逐步達成都更夢想
本案基地規模較一般更新案小,但透過良好的規劃,使居室和停車空間達到有效率的整合,小空地也能發揮最大的功能,從細部的材料、綠化、鋪面、照明…等處層層砌出設計的深度,仍可創造出都市的一方美地、一窗美景。

本案一路走來,在各所有權人、實施者及規劃團隊的努力下,達成全體同意,過程中並齊心協力,順利通過市府的審議至核定,過程中理性、和平,達成都市更新的精神,創造了多贏的局面。相信本案建築物興建完成,巍巍佇立在自己原有的土地上是所有地主的最大期盼。
 

更新單元位置

 
40年老舊公寓亟待更新

建築規劃配合現有周邊環境與需求
 

更新事業推動
2010.08.27更新單元劃定公告
2010.11.29事業及權利變換計畫公聽會
2010.11.29~12.28 申請分配
2011.03.21事業計畫及權利變換計畫申請
2012.09.21~2012.10.05公開展覽
2012.10.05公辦公聽會
2012.12.04幹事會通過
2013.12.02審議會通過
2014.11.18事業計畫及權利變換計畫核定
 
畫內容摘要
案名 臺北市大安區懷生段二小段388地號等10筆土地事業計畫及權利變換計畫案
基地位置 大安區信義路三段.信義路三段157巷交口
實施者 昇立建設股份有限公司
基地面積 796㎡
使用分區 商三特(原住三及商二)
更新前 產權:全為私有土地
所有權人:私有土地16人
其他土地改良物戶數:1戶
停車位:0輛
其他土地改良物建物面積:144.77㎡
更新後 用途:一般零售業、一般事務所、集合住宅
實設建蔽率:61.65%
實設容積率:726.18%
更新獎勵容積:1,203.03㎡(26.28%)
允建容積:5,780.43㎡
總樓地板面積:10,038.02㎡
構造樓層:SRC,地上15層/地下4層
停車位數:汽車:64輛,機車:73輛
總戶數:32戶
實施方式 權利變換
都市更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 沈國皓建築師事務所
不動產估價 巨秉、麗業、歐亞

(本完原載於都市更新簡訊第64期)

  • 發布日期
    2014/12/15
  • 發表人
    更新事業部副主任
    董政彰
    規劃師 張莉旻