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臺北市勝利大廈更新案 市府審議核定通過
勝利大廈揮別二次震災陰霾與漫長合議歷程，終邁向重建大道
勝利大廈簡介
本案(原勝利大廈)為位處敦化南路一段與安和路一段交口之完整街廓，為一棟10層樓雙拼建築，大樓始建於民國53年，屋齡近40年。當年完工時，為敦化南、北路林蔭大道上最為亮眼的電梯住宅大樓。
更新的肇始
在民國88年921大地震時，勝利大廈建築體部分即出現樑柱受損情形，89年1月即由台北市政府列為「黃單」應注意補強之建築物；民國91年3月31日，331地震再次重創勝利大廈，經建管處會同台北市建築師公會、土木技師公會及結構工程工業技師公會鑑定，確定屬無法補強的「紅單」危險建築後，基於考量住戶與周邊社區之公共安全，由工務局即時強制拆除。
勝利的曙光
原勝利大廈建築物拆除後，如何重建、由誰執行重建、與建商以何種條件共同辦理重建，在住戶間經過冗長的爭辯與討論，因住戶包含一般民眾與公司，且均具有一定之經濟能力，在重建經費之籌措與負擔並非重建之關鍵之考量，但因為處台北東區之高地價精華地帶，權益之分配即成為住戶間眾所矚目且錙銖必較之焦點，遲遲無法各著名建商就合建條件獲致共識，致使實際重建進度停滯不前。雖然在拆除之後，市府即將該地劃為都市更新地區，但一直到92年中，擁有該大樓部分產權的元大集團為促進重建之進行，乃由旗下之元大建設公司引介本基金會為住戶依都市更新機制，擬定該大樓更新重建方案。希望透過更新機制與獎勵降低住戶負擔、促進住戶參與更新及分配共識，才具體踏出更新重建的第一步。92年12月18日，在本基金會協助下，勝利大樓的住戶即獲得台北市政府核准本案事業概要並同意由元大建設擔任本案實施者。
審議的歷程
自民國93年5月5日向台北市政府申請事業暨權利變換計畫後，透過住戶陳情及元大建設多方奔走的努力下，本案在94年1月6日獲得行政院首肯，同意適用921震災重建暫行條例相關獎勵，而這及時的甘霖更為對住戶重建的信心打下一次強心劑。
綜觀勝利大廈更新全案始末，實施者與規劃團隊在推動過程中隨時面臨各方嚴苛的檢驗與督導，首先是住戶間互信不足的問題。
勝利大樓位處北市東區核心，人文薈萃，原住戶多為各行各業中之翹處，其中不乏紅頂商人、學界菁英等，背後之政商關係更是雄厚。但或許因為各具獨立思考之能力，且多透過各種方式與管道不吝表達異見，致使共識之形成益增困難。
其中以更新前估價為例，本案原考量921震災更新慣例，採更新前權利價值以假設「建築物存在」之狀況，以聯合貢獻原則作為評估基準。但仍有住戶未能通曉災後重建之特殊狀況與辦理通例，漠視震災之事實，堅持採一般非災後重建之方式辦理，並依自行委託非正式估價機構之數據，據以主張權利。而其中所出現的差異，即成為審議過程中較具爭議之處。
所幸在各方協助之下，此項爭議在由實施者委託之估價公司依委員會建議以正式函文方式回覆住戶所提估價報告意見後，正式獲得解決。
其次，本案住戶因深受震災影響，對於重建後之建築結構、耐震設施等均希望以較高標準規劃、施作。而本案因為處高單價精華地段，住戶對於未來居家的材料、設備等之選擇上亦多有堅持，希望能在品質與空間上均能展現出當地獨特風格，打造堅固、高品味的住宅堡壘。
因此實施者特敦聘著名之大元建築師事務所執筆，為住戶設計出最能符合心中期待之居家環境，在上述對於品質的要求下，致使本案估計營建成本單價高於「台北市都市更新權利變換有關經費提列標準」中可提列營建成本之高標，審議過程中，實施者除了提供建材等級差異說明、住戶同意書等證明文件外，在部分住戶強烈要求下，更新處又於94年08月19日召開『共同負擔及更新前後估價合理性會議』進行討論，經實施者在會中詳細說明本案係採用特殊工法制震系統並提昇建材等級等緣由後，最終亦獲得營造工程工業同業公會代表及建築經理商業同業公會代表認同本案營造單價係屬合理。
是故在本案第二次都市更新及都市設計聯席審議委員會審查會中，主席即表示本案既得住戶認同，並經過相關專業單位認為尚在可接受範圍，遂同意以每坪14萬5千元編列，但材料設備等級應如計畫書所列如質施工的前提下予以通過。
另外，因本基地周邊商業活動繁盛，較低樓層實具商業使用價值，在本案的規劃設計過程中，如何兼顧商業活動之可及性與維持住家生活品質即成為住戶間意見拉扯之另一關鍵。
勝利大廈在震損前，一樓為門庭若市之日式料理與鐵板燒餐廳，二、三樓則有著名攝影公司與相關證券業進駐。由於本案在重建過程中一再強調尊重更新前社區倫理為原則，所以更新後建築設計部分在以滿足原住戶需求為前提進行溝通協調。從93年5月5日送件起到94年11月30日報請更新處核備為止，地面層平面規劃一路從原先的商業空間，修正為單一店面外加住戶交誼廳，最後再將店面修正為二個商業空間。
平面層的一再更動，爭議點就是在住戶間對更新後建物使用的期望不同，而上演一場「低樓層商業使用效益」與「高樓層住戶生活品質」的空間拉鋸戰。最後，在審議委員會及發展局更新處的居中協調下，本案終以放寬都市設計限制，在合理範圍內增加地面層使用空間方式，同時滿足全體住戶需求的折衷方案下有條件通過本案。
預期成果
經審議結果決議，本案更新後擬興建一棟SRC造、地下4層、地上17層之住宅大樓，平面配置採雙併規劃，共32個分配單元。
在結構設計上除承重、抗壓、耐震、防颱、防火等特性均符合內政部頒佈之建築技術規則及CNS國家標準外，本案並採用造價高、品質好且環保的鋼骨鋼筋混凝土(SRC)構造以縮小樑柱斷面尺寸；而設計風格上，平面形狀力求簡單，立面造型則變化均勻，整體造型則以採取合理的建物高寬比為原則。
結語
經歷十數場大大小小正式及非正式會議，面臨一次次輾轉波折與協調溝通，自民國92年11月概要申請送件起，終於在95年8月核定通過。而若自331震損拆除起算，住戶實已歷經近六年的煎熬，對本基金會而言，在歷經近三年的更新審議過程中也通過了各方以超級放大鏡的嚴厲檢驗。審議完成後，重建工程才剛要上路，祝福全體住戶能順利早日「歡喜搬新厝」，這樣一切的努力都有圓滿的結果。
(本文原載於都市更新簡訊第32期)
勝利大廈簡介
本案(原勝利大廈)為位處敦化南路一段與安和路一段交口之完整街廓，為一棟10層樓雙拼建築，大樓始建於民國53年，屋齡近40年。當年完工時，為敦化南、北路林蔭大道上最為亮眼的電梯住宅大樓。
更新的肇始
在民國88年921大地震時，勝利大廈建築體部分即出現樑柱受損情形，89年1月即由台北市政府列為「黃單」應注意補強之建築物；民國91年3月31日，331地震再次重創勝利大廈，經建管處會同台北市建築師公會、土木技師公會及結構工程工業技師公會鑑定，確定屬無法補強的「紅單」危險建築後，基於考量住戶與周邊社區之公共安全，由工務局即時強制拆除。
勝利的曙光
原勝利大廈建築物拆除後，如何重建、由誰執行重建、與建商以何種條件共同辦理重建，在住戶間經過冗長的爭辯與討論，因住戶包含一般民眾與公司，且均具有一定之經濟能力，在重建經費之籌措與負擔並非重建之關鍵之考量，但因為處台北東區之高地價精華地帶，權益之分配即成為住戶間眾所矚目且錙銖必較之焦點，遲遲無法各著名建商就合建條件獲致共識，致使實際重建進度停滯不前。雖然在拆除之後，市府即將該地劃為都市更新地區，但一直到92年中，擁有該大樓部分產權的元大集團為促進重建之進行，乃由旗下之元大建設公司引介本基金會為住戶依都市更新機制，擬定該大樓更新重建方案。希望透過更新機制與獎勵降低住戶負擔、促進住戶參與更新及分配共識，才具體踏出更新重建的第一步。92年12月18日，在本基金會協助下，勝利大樓的住戶即獲得台北市政府核准本案事業概要並同意由元大建設擔任本案實施者。
審議的歷程
自民國93年5月5日向台北市政府申請事業暨權利變換計畫後，透過住戶陳情及元大建設多方奔走的努力下，本案在94年1月6日獲得行政院首肯，同意適用921震災重建暫行條例相關獎勵，而這及時的甘霖更為對住戶重建的信心打下一次強心劑。
綜觀勝利大廈更新全案始末，實施者與規劃團隊在推動過程中隨時面臨各方嚴苛的檢驗與督導，首先是住戶間互信不足的問題。
勝利大樓位處北市東區核心，人文薈萃，原住戶多為各行各業中之翹處，其中不乏紅頂商人、學界菁英等，背後之政商關係更是雄厚。但或許因為各具獨立思考之能力，且多透過各種方式與管道不吝表達異見，致使共識之形成益增困難。
其中以更新前估價為例，本案原考量921震災更新慣例，採更新前權利價值以假設「建築物存在」之狀況，以聯合貢獻原則作為評估基準。但仍有住戶未能通曉災後重建之特殊狀況與辦理通例，漠視震災之事實，堅持採一般非災後重建之方式辦理，並依自行委託非正式估價機構之數據，據以主張權利。而其中所出現的差異，即成為審議過程中較具爭議之處。
所幸在各方協助之下，此項爭議在由實施者委託之估價公司依委員會建議以正式函文方式回覆住戶所提估價報告意見後，正式獲得解決。
其次，本案住戶因深受震災影響，對於重建後之建築結構、耐震設施等均希望以較高標準規劃、施作。而本案因為處高單價精華地段，住戶對於未來居家的材料、設備等之選擇上亦多有堅持，希望能在品質與空間上均能展現出當地獨特風格，打造堅固、高品味的住宅堡壘。
因此實施者特敦聘著名之大元建築師事務所執筆，為住戶設計出最能符合心中期待之居家環境，在上述對於品質的要求下，致使本案估計營建成本單價高於「台北市都市更新權利變換有關經費提列標準」中可提列營建成本之高標，審議過程中，實施者除了提供建材等級差異說明、住戶同意書等證明文件外，在部分住戶強烈要求下，更新處又於94年08月19日召開『共同負擔及更新前後估價合理性會議』進行討論，經實施者在會中詳細說明本案係採用特殊工法制震系統並提昇建材等級等緣由後，最終亦獲得營造工程工業同業公會代表及建築經理商業同業公會代表認同本案營造單價係屬合理。
是故在本案第二次都市更新及都市設計聯席審議委員會審查會中，主席即表示本案既得住戶認同，並經過相關專業單位認為尚在可接受範圍，遂同意以每坪14萬5千元編列，但材料設備等級應如計畫書所列如質施工的前提下予以通過。
另外，因本基地周邊商業活動繁盛，較低樓層實具商業使用價值，在本案的規劃設計過程中，如何兼顧商業活動之可及性與維持住家生活品質即成為住戶間意見拉扯之另一關鍵。
勝利大廈在震損前，一樓為門庭若市之日式料理與鐵板燒餐廳，二、三樓則有著名攝影公司與相關證券業進駐。由於本案在重建過程中一再強調尊重更新前社區倫理為原則，所以更新後建築設計部分在以滿足原住戶需求為前提進行溝通協調。從93年5月5日送件起到94年11月30日報請更新處核備為止，地面層平面規劃一路從原先的商業空間，修正為單一店面外加住戶交誼廳，最後再將店面修正為二個商業空間。
平面層的一再更動，爭議點就是在住戶間對更新後建物使用的期望不同，而上演一場「低樓層商業使用效益」與「高樓層住戶生活品質」的空間拉鋸戰。最後，在審議委員會及發展局更新處的居中協調下，本案終以放寬都市設計限制，在合理範圍內增加地面層使用空間方式，同時滿足全體住戶需求的折衷方案下有條件通過本案。
預期成果
經審議結果決議，本案更新後擬興建一棟SRC造、地下4層、地上17層之住宅大樓，平面配置採雙併規劃，共32個分配單元。
在結構設計上除承重、抗壓、耐震、防颱、防火等特性均符合內政部頒佈之建築技術規則及CNS國家標準外，本案並採用造價高、品質好且環保的鋼骨鋼筋混凝土(SRC)構造以縮小樑柱斷面尺寸；而設計風格上，平面形狀力求簡單，立面造型則變化均勻，整體造型則以採取合理的建物高寬比為原則。
結語
經歷十數場大大小小正式及非正式會議，面臨一次次輾轉波折與協調溝通，自民國92年11月概要申請送件起，終於在95年8月核定通過。而若自331震損拆除起算，住戶實已歷經近六年的煎熬，對本基金會而言，在歷經近三年的更新審議過程中也通過了各方以超級放大鏡的嚴厲檢驗。審議完成後，重建工程才剛要上路，祝福全體住戶能順利早日「歡喜搬新厝」，這樣一切的努力都有圓滿的結果。
(本文原載於都市更新簡訊第32期)
