本基地（更新單元）面積9,244.79平方公尺，位於重要幹道市民大道三段與建國南路一段交叉口，距離捷運忠孝新生站約500公尺。目前現有建築物為加強磚造1層樓合法建物以及2層樓違章建築物。建物老舊，不僅與周圍都市發展有明顯差距，未能符合現代化都市應有機能，無法與重大建設配合，對整體環境形成負面之影響。

臺北市政府依據都市更新條例第6條第3款，於民國92年4月7日公告發布實施「臺北市大安區懷生段一小段861地號等11筆土地為更新地區(更新單元)」計畫案。後續為配合市地重劃辦理範圍，符合台北市都市更新自治條例第11條規定，因此遂依據都市更新條例第8條，於民國93年4月1日公告發布實施「擬變更(擴大)劃定臺北市大安區懷生段一小段861地號等14筆土地為更新地區(更新單元)」，民國93年4月2日生效。其中本案屬台北市大安區懷生自辦市地重劃區範圍內，乃於89年12月29日提出申請自辦市地重劃，並於94年2月4日取得台北市政府對土地分配成果相關圖冊之備查函文。

透過更新單元內部分土地所有權人及各方人士熱心努力下，已於94年6月28日初步達成更新共識，並取得事業概要核准函。但由於本單元面積規模龐大，經單元內部分所有權人及發起人考量後，決定委託由忠泰建設及長虹建設合組之「忠泰長虹建設股份有限公司」為實施者辦理本案，且委託本基金會辦理事業概要核定後之相關更新事業事宜。在專業團隊及實施者之努力之下，取得所有權人及相關權利人之信任，日前已於95年9月20日取得更新單元內近九成土地與全體建物所有權人同意，檢附相關要件並進行計畫審議送件。

都市更新靈活運用，解決權利人整合問題
由於本案面積龐大，權屬複雜，因此雖於更新前已透過市地重劃方式將地籍分割整併，但還是無法進行實質之開發動作，再加上因八米計畫道路之區隔為兩宗不同之建築基地，增加整體開發之困難度，考量上述問題及本案之特性後，本更新單元擬劃分為東區、西區兩個「重建區段」，分別以協議合建與權利變換兩種不同實施方式實施更新事業。

柔性方式處理公有地佔有問題
計畫道路東側之東區重建區段，建築基地面積為1462.12㎡，權屬較為單純。計畫道路西側之西區重建區段其建築面積為7376.69㎡，基地內目前除私有地外，尚有臺北市及中華民國交通部台灣鐵路局之土地夾雜其中，除一棟合法建物外，其餘位於交通部台灣鐵路管理局土地上之19戶均為佔有他人違占建戶，協調不易，因此擬運用權利變換立體產權分配之特性讓交通部台灣鐵路局土地得以參與更新並解決其土地遭人佔用之問題。

積極創造外部效益，活化都市地區
本基地位於建國高架橋及市民大道高架之交會點，周圍鄰近建國高架橋下為計程車休息區停放處，人車動線之規劃設計十分重要，必須透過預先規劃層次及功能分明之交通動線，留設適當之人行車行空間為抒解周遭之聯外交通需求，基於此本案擬開闢單元南側計畫道路-安東街40巷，可便利街廓與建國南路之交通銜接，以紓解基地週遭之聯外交通需求，連帶改善區域行車道路品質與便利性。

為兼顧住宅社區之舒適環境，並帶動附近社區之商業活動，透過王克誠建築師事務所專業建築設計，西區重建區段預計可規劃為地上17層，地下5層之四棟RC住商大樓，部分一樓規劃做零售商業使用，其餘為住宅使用，沿街面退縮6米人行步道讓橋下空間得以保有充足的退縮距離，避免彼此的干擾。而東區重建區段透過熊宜一建築師事務所之專業建築設計，預計可規劃各為地上13層，地下6層之住商大樓，除了住宅使用外，一樓與地下一樓規劃為餐廳使用，以呼應北側美麗信飯店之休閒餐飲業之發展，沿街面分別退縮3米-6米寬之人行道改善地區步行空間並與東側之公園相銜接。

本更新單元處臺北市中心地段，生活機能完善，交通便捷，適合發展成住宅地區，透過本基地之更新，除了改善目前整體窳陋環境外，期能進一步與東側之微風廣場商圈相結合帶動周邊之都市機能再發展。
 
西區重建區段更新後示意圖

(本文原載於都市更新簡訊第32期)