李欽漢（地政博士，緯城土地規劃工程顧問公司 總經理）

－以東勢鎮東安里本街都市更新單元為例
都市更新條例雖然規定權利變換為實施都市更新的主要方式，然而自民國八十七年都市更新條例及相關子法陸續公布以來，各界對於權利變換多止於理論探討，並未見實際操作案例。去年921大地震造成全國重大傷亡與破壞，許多地區甚至傳出房屋全倒、半倒的毀損情形，於是中央及各地方政府都積極地推動都市更新工作以期協助災民早日重建家園。其中東勢鎮東安里本街居民正積極展開都市更新自力造屋的行動，並由財團法人都市更新研究發展基金會、原成國際工程規劃有限公司、緯城土地規劃工程顧問有限公司等專業規劃團隊協助推動都市更新、建築設計、與權利變換作業，將有可能成為台灣第一個以權利變換方式實施都市更新的案例。

權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，扣除應負擔之共同成本後，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項；但必要時權利變換計畫之擬定報核得與都市更新事業計畫一併辦理。
權利變換的首要工作為確認更新前後的評價基準日、權利變換實施日及相關的基準原則，以本街都市更新單元為例，更新前的評價基準日以地震前（民國八十八年九月二十日）價值評定之，預估更新完成期間為三年，因此更新後的評價基準日為民國九十一年九月二十日，權利變換實施日則以更新事業計畫送審日為準。至於相關基準原則，如更新後儘量不減少原私有地面積、工程費用與權利變換費用由土地及建物所有權人自行籌措、各戶人口以民國八十八年九月二十日當日之戶籍登記為準、已領過九二一震災相關補助者不得再領取重複性質之補助…等，基準原則的確定將有助於權利變換之計算及爭取所有權人的瞭解與認同。

接下來在整個權利變換計畫中，最重要的莫過於權利價值的評估與爭取所有權人的同意。依法令規定，權利變換前後各宗土地及建築物之權利價值應由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之，由於估價的結果將作為更新後分配的依據，影響所有權人的權利至鉅，因此尋找有信譽的估價公司、確立估價原則與方法、求出合理公平的估價結果等，為影響權利變換成敗的主要因素。在本街都市更新單元的案例中，三家估價公司對於估價的原則必須先行討論取得共識，分別至現場勘查估價完成後，再依逐筆土地及建物的估價結果不斷地反覆討論，就其估價結果的差距提出說明與修正，最後並與所有權人溝通協調。由於估價為十分專業的技術，各宗基地的規模、形狀、位置、利用度…等條件亦不相同，故每筆土地的估價結果當然都不相同；然而雖然只是些微差距，所有權人卻很難理解為何相鄰的土地估價結果會有不同，此時即需要耐心地與所有權人解釋估價的原理原則與造成差距的原因，以爭取所有權人之認同。為使所有權人更加瞭解都市更新、權利變換、估價等專業知識之意義、內容，並爭取其認同，本街更新單元除以舉辦全區與分區說明會的方式向居民解說都市更新及權利變換的結果外，由里長與熱心居民自組的東安里重建工作隊也積極地逐戶進行解說宣導，使得大部分的所有權人能瞭解並接受都市更新及權利變換計畫的內容與結果。

估價結果確定後，透過權利變換計算可求出每位所有權人更新前之權利價值，並求出其權利價值比例，由此可計算更新後應分配之權利價值與應負擔之共同成本，並透過與實際分配的權利價值之間的差額計算找補金額。以本街都市更新單元為例，由於所有權人必須自行籌措經費，因此並不是每人都有能力負擔更新成本與更新後的價值，因此在更新後土地與建物建築規劃設計與實際分配時必須要徵詢每位所有權人的意見並考量其能力，有能力負擔者可以選擇支付較多的金錢來獲得較多的權利價值，無能力負擔者則可以選擇較少的權利價值或將其權利價值抵付應支付成本；此外專業規劃團隊並盡力協助所有權人向各機關申請補助款及協助與銀行商談貸款事宜。

總體而言，權利變換制度一方面顧及社會公平，一方面保障財產權，為推動都市更新工作帶來嶄新的契機。雖然在法令制度尚新的情況下要爭取所有權人的認同並不容易，然而在本街都市更新單元所有權人自動自發積極推動並輔以專業規劃團隊協助的努力下，以權利變換實施都市更新已漸漸不再是一個空泛的夢想，而是值得期待的遠景。