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中和景安二都更案權變公告實施
跨縣市準公辦更新首兩例 雨過天晴 終將開花結果
自2007年6月臺北市政府捷運工程局公開招商後，歷經7年半的努力不懈，位於中和捷運景安站旁的景安路兩側更新單元事業及權利變換計畫，終於在今年11月4日兩案一併公告實施。接下來將為新北市與臺北市的更新合作跨出新的序章。
兩案併陳併審 環境改善成效加倍
在景安路對側的新和段與南山段土地為臺北市所管有，範圍內地上物多為臺北市警察局與消防局眷舍和職舍。因地上物老舊窳陋有傾頹朽壞之虞，且巷道狹窄有礙公共安全，為此臺北市政府在當時未改制前的臺北縣政府協助劃定更新地區後，跨區辦理公開甄選實施者作業。
兩區原分屬公開招商之兩案，在冠德建設委託本基金會擔任備標顧問下，先後取得了兩案最優申請人，意外促成後續擬訂計畫作業皆以兩案通盤考量整體規劃，也避免了不同申請人需曠日廢時協調的窘境，甚至計畫報核後的審議作業新北市政府亦採兩案併審進行，讓區位與特性相似之兩案得以有效率地進行審議，用較大之格局檢視更新後對環境之影響，達成改善周邊都市環境之目標。
本兩案目前預計2015年初取得建照動工興建，按照作業期程預定3年內完工，期望後續計畫執行階段作業順利早日興建完成，配合環狀線之興建，打造捷運景安站新亮點，共創雙北市合作之新里程碑。
更新單元位置
事業計畫幾經波折 探求最適公益性
在簽約當時(2008年)因雙方對於合約內之部分權利義務之見解有所落差，為不耽誤兩案時程進度並維護市有財產之權益，故冠德建設提請臺北市政府同意將原事業權變併送之約定改採先行確認事業計畫內容之方式辦理。
兩案事業計畫審議的過程中，面臨到2009年修正都市更新建築容積獎勵核算基準、2010年景安站兩側都市更新整體空間規劃討論會議、2011年配合臺北市公營住宅政策等規範調整。歷經了四次專案小組的審議、收納各方審查意見後，建築設計上為營造優質舒適的外部空間、創造最適合本區的公共利益，規劃了大面積人行步道空間、廣場方便串連東西側居民、提供公眾使用捷運轉乘機車位(南山段案內)，公益設施亦配合新北市政府政策規劃了勞工局就業服務中心與中和就業服務站並配合管理機關需求留設相關空間。另外，實施者在徵求捷運主管機關同意後，後續將針對南山段基地旁之捷運通風口進行綠美化作業，致力使更新案更具公益性。
在政策與法令變動的一波三折後，實施者終於克服層層困難於2012年11月取得事業計畫核定公告。惟事業計畫核定後，配合公益設施管理單位對於兩案公益設施空間實際使用之需求與建管法令檢討，實施者於擬訂權利變換階段併同辦理兩案事業計畫簡易變更，以便後續順利申請建造執照。
公辦更新事業計畫之規劃要求往往與主辦機關辦理招商之政策需求相互結合，近期招商案件已然落實提出具體規劃需求讓投資人有所依循。但因政策具時效性，在實施者進場提送書圖審議到動工興建期間，如超出原先預期時程，就易發生規劃設計調整甚或與原競標階段提出的建築需求方向不一致之情形，造成主辦機關與實施者皆耗費大量人力、心力協調變更。建議後續辦理公辦更新案件，除了應明確載明設計需求外，亦應考量納入未來如政策產生重大變更時，雙方之協調補償機制，提高公辦招商案件之穩定性與招商誘因。
權變選配多元不設限 但求滿足各方需求
本兩案建築產品皆為純住宅設計，規劃設計兩棟四併及五併式高層住宅大樓；公有土地管理機關臺北市政府財政局在選配上考量維護管理與後續處分之需求，兩案皆以選取整棟為原則，車位則以該棟下方車位平均分布各樓層且一戶一車位為主，以滿足需求。而實施者部分則配合兩案2007年公告招商事項，讓市有眷舍合法現住人申購實施者更新後取得之房地，故在調查現住戶房型意見後，特別規劃留設中小坪數之房型供合法現住人申購，期望能減輕申購戶部分財務壓力。
權變計畫審議與雙方合約規範之角力
權利變換擬訂階段，不同於一般民間更新案僅須以審議會審定之共同負擔數值為準，因兩案於競標當時皆有約定共同負擔比例，故實施者除必須依照權利變換報核當時之法令規範外，亦需依照雙方合約規範內容提送財務計畫，並應以對地主最有利之共同負擔比例做為最終權利變換選配之依據。
但因本兩案屬早期公辦更新案件，相較於目前累積相當經驗之公辦更新案件而言，合約規範之內容較為簡略，故在時間、法令、人員更迭推移之下，雙方易產生履約上之疑義。雖然本兩案在權變階段較無一般民間更新案地主間選配的重大爭議，但卻產生了委員審議與合約規範之拉鋸。審議委員為維護審議原則擬採通盤考量案件財務與估價之合理性，而臺北市政府立場上則是以合約規範細項內容為準據，造成實施者財務計畫出現成本提列與實際支出失衡的狀態與不合理的現象。
建議未來考量個案特性與分送時間差異，在合約已載明共同負擔比例之情形下，雙方應保留規劃與財務提列上之彈性以審議內容為主，方得在確保地主權益與符合合約及法令規定之狀態下順利完成審議。
更新後規劃作兩棟四併及五併高屋住宅大樓
自2007年6月臺北市政府捷運工程局公開招商後，歷經7年半的努力不懈，位於中和捷運景安站旁的景安路兩側更新單元事業及權利變換計畫，終於在今年11月4日兩案一併公告實施。接下來將為新北市與臺北市的更新合作跨出新的序章。
兩案併陳併審 環境改善成效加倍
在景安路對側的新和段與南山段土地為臺北市所管有，範圍內地上物多為臺北市警察局與消防局眷舍和職舍。因地上物老舊窳陋有傾頹朽壞之虞，且巷道狹窄有礙公共安全，為此臺北市政府在當時未改制前的臺北縣政府協助劃定更新地區後，跨區辦理公開甄選實施者作業。
兩區原分屬公開招商之兩案，在冠德建設委託本基金會擔任備標顧問下，先後取得了兩案最優申請人，意外促成後續擬訂計畫作業皆以兩案通盤考量整體規劃，也避免了不同申請人需曠日廢時協調的窘境，甚至計畫報核後的審議作業新北市政府亦採兩案併審進行，讓區位與特性相似之兩案得以有效率地進行審議，用較大之格局檢視更新後對環境之影響，達成改善周邊都市環境之目標。
本兩案目前預計2015年初取得建照動工興建，按照作業期程預定3年內完工，期望後續計畫執行階段作業順利早日興建完成，配合環狀線之興建，打造捷運景安站新亮點，共創雙北市合作之新里程碑。
更新單元位置事業計畫幾經波折 探求最適公益性
在簽約當時(2008年)因雙方對於合約內之部分權利義務之見解有所落差，為不耽誤兩案時程進度並維護市有財產之權益，故冠德建設提請臺北市政府同意將原事業權變併送之約定改採先行確認事業計畫內容之方式辦理。
兩案事業計畫審議的過程中，面臨到2009年修正都市更新建築容積獎勵核算基準、2010年景安站兩側都市更新整體空間規劃討論會議、2011年配合臺北市公營住宅政策等規範調整。歷經了四次專案小組的審議、收納各方審查意見後，建築設計上為營造優質舒適的外部空間、創造最適合本區的公共利益，規劃了大面積人行步道空間、廣場方便串連東西側居民、提供公眾使用捷運轉乘機車位(南山段案內)，公益設施亦配合新北市政府政策規劃了勞工局就業服務中心與中和就業服務站並配合管理機關需求留設相關空間。另外，實施者在徵求捷運主管機關同意後，後續將針對南山段基地旁之捷運通風口進行綠美化作業，致力使更新案更具公益性。
在政策與法令變動的一波三折後，實施者終於克服層層困難於2012年11月取得事業計畫核定公告。惟事業計畫核定後，配合公益設施管理單位對於兩案公益設施空間實際使用之需求與建管法令檢討，實施者於擬訂權利變換階段併同辦理兩案事業計畫簡易變更，以便後續順利申請建造執照。
公辦更新事業計畫之規劃要求往往與主辦機關辦理招商之政策需求相互結合，近期招商案件已然落實提出具體規劃需求讓投資人有所依循。但因政策具時效性，在實施者進場提送書圖審議到動工興建期間，如超出原先預期時程，就易發生規劃設計調整甚或與原競標階段提出的建築需求方向不一致之情形，造成主辦機關與實施者皆耗費大量人力、心力協調變更。建議後續辦理公辦更新案件，除了應明確載明設計需求外，亦應考量納入未來如政策產生重大變更時，雙方之協調補償機制，提高公辦招商案件之穩定性與招商誘因。
權變選配多元不設限 但求滿足各方需求
本兩案建築產品皆為純住宅設計，規劃設計兩棟四併及五併式高層住宅大樓；公有土地管理機關臺北市政府財政局在選配上考量維護管理與後續處分之需求，兩案皆以選取整棟為原則，車位則以該棟下方車位平均分布各樓層且一戶一車位為主，以滿足需求。而實施者部分則配合兩案2007年公告招商事項，讓市有眷舍合法現住人申購實施者更新後取得之房地，故在調查現住戶房型意見後，特別規劃留設中小坪數之房型供合法現住人申購，期望能減輕申購戶部分財務壓力。
權變計畫審議與雙方合約規範之角力
權利變換擬訂階段，不同於一般民間更新案僅須以審議會審定之共同負擔數值為準，因兩案於競標當時皆有約定共同負擔比例，故實施者除必須依照權利變換報核當時之法令規範外，亦需依照雙方合約規範內容提送財務計畫，並應以對地主最有利之共同負擔比例做為最終權利變換選配之依據。
但因本兩案屬早期公辦更新案件，相較於目前累積相當經驗之公辦更新案件而言，合約規範之內容較為簡略，故在時間、法令、人員更迭推移之下，雙方易產生履約上之疑義。雖然本兩案在權變階段較無一般民間更新案地主間選配的重大爭議，但卻產生了委員審議與合約規範之拉鋸。審議委員為維護審議原則擬採通盤考量案件財務與估價之合理性，而臺北市政府立場上則是以合約規範細項內容為準據，造成實施者財務計畫出現成本提列與實際支出失衡的狀態與不合理的現象。
建議未來考量個案特性與分送時間差異，在合約已載明共同負擔比例之情形下，雙方應保留規劃與財務提列上之彈性以審議內容為主，方得在確保地主權益與符合合約及法令規定之狀態下順利完成審議。
更新後規劃作兩棟四併及五併高屋住宅大樓
更新事業推動
2007.03.03更新地區劃定
2007.06.15 新和段140地號公告甄選實施者
2007.07.03南山段781地號公告甄選實施者
2008.02.15新和段140地號臺北市政府與冠德建設辦理簽約
2008.03.24南山段781地號臺北市政府與冠德建設辦理簽約
2008.04.01新和段140地號事業計畫公聽會
2008.06.16南山段781地號事業計畫公聽會
2008.12.26兩案更新事業計畫申請
2009.12.30~2010.01.29新和段140地號公開展覽
2010.01.06~02.05南山段781地號公開展覽
2010.01.22兩案公辦公聽會
2010.03.17兩案事業第一次專案小組
2010.09.03兩案事業第二次專案小組
2011.02.25兩案事業第三次專案小組
2011.11.29兩案事業第四次專案小組
2012.01.09~02.08兩案公開閱覽
2012.02.22兩案事業計畫審議通過
2012.11.23兩案事業計畫發布實施
2013.02.01兩案權利變換計畫申請
2013.07.24兩案公辦公聽(暨聽證)會
2013.09.27兩案權變第一次專案小組案
2014.01.23兩案權變第二次專案小組案
2014.04.14兩案變更事業計畫申請
2014.05.22兩案權變第三次專案小組案
2014.05.27兩案變更事業計畫審議通過
2014.07.29兩案權利變換審議通過
2014.08.21兩案變更事業計畫聽證會
2014.11.04兩案變更事業及擬訂權變計畫發布實施
2007.06.15 新和段140地號公告甄選實施者
2007.07.03南山段781地號公告甄選實施者
2008.02.15新和段140地號臺北市政府與冠德建設辦理簽約
2008.03.24南山段781地號臺北市政府與冠德建設辦理簽約
2008.04.01新和段140地號事業計畫公聽會
2008.06.16南山段781地號事業計畫公聽會
2008.12.26兩案更新事業計畫申請
2009.12.30~2010.01.29新和段140地號公開展覽
2010.01.06~02.05南山段781地號公開展覽
2010.01.22兩案公辦公聽會
2010.03.17兩案事業第一次專案小組
2010.09.03兩案事業第二次專案小組
2011.02.25兩案事業第三次專案小組
2011.11.29兩案事業第四次專案小組
2012.01.09~02.08兩案公開閱覽
2012.02.22兩案事業計畫審議通過
2012.11.23兩案事業計畫發布實施
2013.02.01兩案權利變換計畫申請
2013.07.24兩案公辦公聽(暨聽證)會
2013.09.27兩案權變第一次專案小組案
2014.01.23兩案權變第二次專案小組案
2014.04.14兩案變更事業計畫申請
2014.05.22兩案權變第三次專案小組案
2014.05.27兩案變更事業計畫審議通過
2014.07.29兩案權利變換審議通過
2014.08.21兩案變更事業計畫聽證會
2014.11.04兩案變更事業及擬訂權變計畫發布實施
計畫內容摘要
| 案名 | 新北市中和區新和段140地號等2筆土地都市更新事業計畫 |
| 基地位置 | 中和區景安路．景安路155巷交口 |
| 實施者 | 冠德建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 4,719.97㎡ |
| 使用分區 | 住宅區 |
| 更新前 | 產權：公有土地4,404.37㎡、私有土地315.6㎡(國有土地讓售實施者) 所有權人：公有土地1人、私有土地1人 其他土地改良物戶數：44戶 停車位：0輛 其他土地改良物建物面積：3,983.26㎡ |
| 更新後 | 用途：公益設施、集合住宅 實設建蔽率：34.3% 實設容積率：479.13% 更新獎勵容積（包含公益設施）：8,455.38㎡(59.71%) 允建容積：22,615.29㎡ 總樓地板面積：40,203㎡ 構造樓層：RC，地上28層/地下3層 停車位數：汽車：199輛，機車：208輛 總戶數：205戶 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 都市更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 三門聯合建築師事務所 |
| 不動產估價 | 巨秉、宏大、戴德梁行 |
計畫內容摘要
| 案名 | 新北市中和區南山段781地號等3筆土地都市更新事業計畫 |
| 基地位置 | 中和區景安路．景安路122巷交口 |
| 實施者 | 冠德建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 3,482.35㎡ |
| 使用分區 | 住宅區 |
| 更新前 | 產權：公有土地3,482.35㎡、私有土地258.6㎡(國有土地讓售實施者) 所有權人：公有土地2人、私有土地1人 其他土地改良物戶數：39戶 停車位：0輛 其他土地改良物建物面積：2,340.86㎡ |
| 更新後 | 用途：公益設施、集合住宅 實設建蔽率：37.82% 實設容積率：477.27% 更新獎勵容積（包含公益設施）：6,173.02㎡(59.09%) 允建容積：16,620.07㎡ 總樓地板面積：31,633.45㎡ 構造樓層：RC，地上23層/地下4層 停車位數：汽車：153輛，機車：304輛（包含131輛供公眾使用機車位） 總戶數：170戶 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 都市更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 三門聯合建築師事務所 |
| 不動產估價 | 巨秉、宏大、戴德梁行 |
(本文原載於都市更新簡訊第64期)
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