自都市更新條例於87年公告實施以來，本基金會積極協助各縣市辦理都市更新事業，經過二年多來的努力，成功地協助台中縣『東勢名流藝術世家』及『太子吉第』等社區完成都市更新事業計畫及權利變換計畫，然而在執行過程中，我們發現「都市更新條例」對於產權規劃及登記程序有許多新的名詞與定義，與現行之「土地登記規則」之相關法令名詞與執行程序不同。這個現象主要是由於因為「都市更新條例」取自於"立體化之土地重劃"概念，而在法條上亦與「市地重劃實施辦法」雷同。然而兩者之間有個極大的差異，即建築物的產權規劃與登記是土地重劃未涵蓋之領域，而「都市更新條例」並未在這方面有明確之法令規定。

現行之「都市更新條例」僅對產權登記之處理方式可分為二個層面：一為土地及合法建築物所有權人同意，於都市更新事業計畫核定後，以協議合建、市地重劃或其他方式實施之。其產權規劃及登記程序，則依照一般合建開發方式為之。二則為都市更新事業以權利變換實施之，其產權規劃及登記程序，因「都市更新條例」之特殊規定，由實施者擬具地籍整理計畫，再依「都市更新條例」第四十三條規定"逕為"辦理權利變更或移轉登記。其目的在於簡化地權處理流程，不受少數權利人之個人因素阻礙整個更新計畫之推動。然而這項新的作法與以往的登記規則有所抵觸，而產生執行上疑慮。究竟這些問題為何，分別陳述於後：

1. 都市更新條例第四十三條之逕為辦理權利變更或移轉登記為何?
因都市更新事業以權利變換計畫實施之，其土地與新建建築物之登記方法依「都市更新條例」第四十三條規定，是由實施者依權利變換結果，列冊送由登記機關逕為辦理權利變更或移轉登記。然而，此登記方式不是土地登記規則第二十九條規定之"逕為登記"。因此這個登記程序究竟如何辦理，並未明確規範。
本基金會建議內政部應會集相關單位研商一個適當的執行程序，給予都市更新事業之實施者明確的解釋。

2. 因權利變換計畫核定後，實施者為重新建築而拆除原有建築物時，是否需於規定期間申辦建物滅失登記?
因申辦建物滅失登記之意義，除了方便建築管理外，還關係到原建物之房屋稅課徵與其他項權利之存續關係，亦嚴重影響到新建物之建號、門牌編訂及房屋稅籍認定。因此雖然都市更新條例的主要精神是將更新前之權利關係涷結，於更新後轉換至新分配之建物上。然而權利的主體已不相同，必須依照權利變計畫內之建築計畫重新調整、分配與登記。
由於其原有建物之權利價值及其他項權利，已於核定公告之權利變換計畫書中詳細記載，並獲得都市更新條例第四十條所賦予之法律效力而保障其權益，因而其權利不會建物滅失登記而受損。
為順利推動更新事業，本基金會建議應配合更新事業之特性調整建物滅失之登記程序，如賦予更新事業之實施者代位申請權利。

3. 都市更新事業應如何申辦建物滅失登記?由誰申辦?
然而依據「土地登記規則」第三條、第二十三條之規定，建物滅失時應由建物所有權人申請，若建物所有權人未於規定期限內申請，得由土地所有權人及其他權利人代位申請。然而為避免部份權利關利人怠於執行其義務，而影響整體更新事業執行進度，導致新建物無法如期申辦建物第一次登記、權利變更登記及移轉登記。
本基金會建議應比照都市更新條例第二十六條之規定(代位申辦建築執照)，賦予更新事業之實施者代位申請權利。

4. 申辦建物所有權第一次登記如何辦理?
當權利變換工程實施完竣，實施者依法申辦地籍測量及建築物測量後，依都市更新條例第四十條規定，逕為辦理權利變更登記或移轉登記，然而若尚未辦理建物第一次登記，如何辦理權利變更登記或移轉登記?
雖然申辦建物第一次登記並非強制性登記，然而為保全其權利關係人之利益，仍應先行辦理建物第一次登記，方能辦理後續相關之移轉、設定他項權利登記。
依實務操作經驗，本基金會建議可依下列方式辦理：
(1) 更新事業之建物第一次登記，交由主管機關囑託登記機關為之。
(2) 仍依建物第一次登記之一般程序為之，但修法明文免除公告程序，由實施者依「土地登記規則」第三十四條、第七十三條之規定檢具應備文件，交由登記機關逕為辦理建物第一次登記。

5. 都市更新事業之資金提供者，若非實施者或原權利人，單純為協助都市更新事業順利完成而提供資金，因權利人無力直接以金錢還給資金提供者，能否將其資金轉換為樓地板面積還給資金提供者?
本基金會建議修法將資金提供者納入權利變換計畫中，計入共同負擔成本內，以樓地板面積折價抵付給資金提供者。
針對上述情況，本基金會已於去函內政部請求完整明確之解釋，以利各地區之更新案能順利推動，其結果將會陸續於本基金會簡訊刊載。

(本文原載於都市更新簡訊第11期)