慶福大樓位居台北市南京東路五段與寶清路交口，基地面積403平方公尺，10層樓35戶之集合住宅大樓。921震災中，經台北市土木技師公會鑑定判為半倒的危樓，經住戶決議，拆除重建，為災後台北市九二一震災第一棟拆除之集合式大樓。本將以原照重建，且已於88年11月核發建築執照，然後因少數住戶之不願重建，促使重建案陷入泥淖。為維護多數住戶權益，自89年9月起三度陳情市府劃定為更新地區，擬以更新方式辦理重建。市府原以基地規模不符其更新自治條例一千平方公尺之基準，亦不符營建署災區四十戶以上之集合住宅大樓，得逕為劃定更新地區之會議記錄，而予以退件。90.6.6營建署正式函釋，慶福大樓得以前項會議記錄之「戶數未達四十戶，由主管機關視集合式住宅之實際情形及住戶辦理重建意願考量後辦理」，現正專案簽文市長劃定更新地區中。

為何慶福重建要用都市更新呢?主要原因有三：一是排除少數人的反對，照顧多數人權益。這是慶福回頭走更新的主因，也是許多大樓無法重建的原因。慶福有80%以上同意重建，卻因少數延宕了一年多，還遲遲無法進行，若依原照重建，還是需100%同意。另若依土地法，則須經法院判決，才能排除少數，但屬私權，法院大多不願宣判。更新為目前能較有效解決此問題的方式，且更新條例中也保障了不參與者的權益。二是不願參與重建者的補償金，透過權利變換的估價與計算，並經更新委員會審議核定，較為公正，避免漫天開價。三是不願參與者的補償金，住戶已無力再增負擔，配合九二一基金會的臨門專案，由其價購，協助順利推展。

慶福大樓一案顯現了台北市在九二一震災中，不僅只是東星大樓受災。二十七棟紅單建物，及數百棟的黃單建物這一年多來，少有人關心協助，卻是潛伏的未來都市問題之一。市府能否放下對更新自治條例最小更新單元基準的堅持，並降低認為以更新方式重建，就是為爭取容積獎勵，將抵觸其土地使用分區管制規則95條之疑慮；一本慈悲仁心，加速行政效率，就是給受災住戶早日重建家園，最力的助力了。
 
(本文原載於都市更新簡訊第12期)