發文日期：中華民國九十年五月十八日
發文宇號：九十營署都字第○二五三三五號 
主旨：都市更新事業以權利變換方式實施，有關登記程序執行疑義 
(解釋函原文詳見本基金會網站/法令/釋示)

解析
未來實施者需整合原地主辦理原建物滅失登記
依據內政部營建署解釋函示，未來民間自辦都市更新事業，若以權利變換的方式實施，於權利變換計畫核定公告後，除依都市更新法定程序通知各土地與建物所有權人自行拆遷外，亦需要求建物所有權人配合辦理建物滅失登記。若建物所有權人未辦理建物滅失登記，將影響整個都市更新事業的推動，不但造成實施者無法向稅捐機關申請停徵其房屋稅，致使建物所有權人於更新期間仍繼續被課徵房屋稅等相關事宜。而且連帶影響後續整個建築工程完成後，因舊有建號存續中，以致無法辦理建物所有權第一次登記。
基於上述理由，實施者必須要求原建物所有權人或其他代位權利關係人配合辦理。辦理建物滅失登記的作業程序並不難，建物所有權人自行檢具相關證明文件或委由土地代書辦理均可。然而最困難之處則在於實施者必整合所有的建物所有權人均辦理建物滅失登記。由於都市更新權利變換計畫僅需更新單元內超過三分之二之土地與建物所有權人同意即可實施，若整個建物登記程序若未由政府機關透過公權力協助辦理，或於法令上明文突破，對未來都市更新事業的推動上對造成不少阻礙。

辦理建物所有權第一次登記之必要性
基於建物所有權第一次登記非屬強制性登記，故建物所有權第一次登記與否，應視都市更新事業實際需要而定。然而，依本基金會操作實例中，均因實施者（不論是都市更新會或是開發商）幾乎均需向銀行融資以籌措興建資金，若實施者未能於建築物興建完成後即償還預借資金，即必須辦理不動產抵押權設定登記，換句話說即須辦理建物所有權第一次登記，方能辦理後續相關之權利變更及抵押設定登記。因此推演整個都市更新事業執行程序，建物所有權第一次登記及其相關配合程序亦為一個重要的環節。

逕為辦理權利變更或移轉登記之執行程序
有關權利變更或移轉登記之逕為辦理，即於建築工程完工且已請領使用執照後，先依都市更新權利變換實施辦法第二十三條規定辦理地籍及建築物測量，並依測量結果釐正權利變計畫相關圖冊之記載後，再依都市更新條例第四十三條規定辦理相關登記程序。按照解釋函之原意，未來建物所有權第一次登記將納入於逕為辦理權利變更或移轉登記的階段併同辦理。雖然整個登記流程尚未建構完全，但對於未來辦理建物所有權第一次登記時，將有可能免除所有所有權利人之用印問題，而以權利變換計畫書作為相關證明文件，可降低登記程序上之複雜度。

提供資金者將可納入權利變換計畫參與分配
依本解釋函示，未來若資金提供者雖非都市更新事業之實施者，仍可參與權利變換計畫而獲分配土更新後建築物及其土地之應有部份或權利金。如此一來，都市更新事業無論是以都市更新會或地主身份為實施者，向第三人尋求資金時，可將資金提供者視為更新地區內之原權利人而參與更新後分配，免除二次移轉之困擾。這項法令解釋將有助於九二一震災基金會所推動之『臨門方案』，給予資金提供者合理的權利保障。
(本文原載於都市更新簡訊第12期)