二年前的九二一震災造成了台灣地區重大的創痛，許多家庭於一夜間或天人永隔或流離失所，迄今，逝者矣矣，但生者仍必須面對家園殘破、居無定所的困境。災區的重建或許漫長且艱辛，但其中的主要障礙不外乎「人」與「錢」二大問題。以災區的集合住宅為例，雖然透過都市更新途徑可解決部分因少數人不願參與所造成之重建延宕，但在籌措重建所需經費上仍存有相當之問題。

目前災區重建主要面臨的資金問題在於因受限於大環境的不景氣，一般營建業多持保守的態度，不願或無法參與更新重建；但以由重建戶組成之都市更新會雖作為更新計畫之實施者，卻因不符一般銀行對建築融資之要求而無法順利取得重建資金。因此，本基金會接受財團法人九二一震災重建基金會委託，委由萬國法律事務所以東勢名流藝術世家之重建為例，草擬一份重建貸款合約，試圖建立一個互信的的機制，讓參與者藉由提供重建後之權利價值為擔保品，取得融資貸款推動災區重建，並透過風險分配，降低單一金融機構之放款風險。同時也可於目前不景氣的環境中加入觸媒，達成活絡金融市場的積極目的。現針對該合約之主要設計分項說明如下：

主要架構：
基於重建更新事業之現實狀況，本貸款關係中借款人與貸款金融機構為一多對多關係，亦即放款之金融機構不限於一家，而由參與者原有之貸款債權銀行共同構成，而借款人亦非單一之營建公司，而是由各同意參與者與更新會組成。本合約架構即針對此一現況，透過多重合約之組合，將原多重關係簡化為一對一及專案專戶管理之可操作模式，其主要權利關係與架構如下：

 資金流入與管理：
由更新會於管理銀行開設一重建貸款專戶及重建自備款專戶，作為統合重建資金之用。其中貸款合約主要規範本貸款之權利義務關係，授權各參貸銀行與個別借款人簽訂借款合約並取得擔保品，並將所放款金額一次匯入前述重建貸款專戶，更新會依權利變換計畫所取得之產權部分亦應就其出資比例將金額匯至前述專戶作為重建經費。除前述之貸款金額外，各參與者（含更新會）亦應就原本協議之自備款部分依約定日期匯入重建自備款專戶。

資金流出及管理：
重建經費之動用由更新會依工程合約及進度向管理銀行提出動支申請，並由管理銀行直接撥款至更新會指定與重建相關之營造及相關廠商，做為推動重建工作之用。為避免因自備款繳納遲滯造成之資金缺口，前述資金之動用以重建貸款專戶為優先。
 
擔保物與計息：
本貸款合約約定由各借款人將其因更新重建計畫取得之土地、建物及其他附屬建物於權利變換完成登記同時，共同設定或追加設定最高金額抵押權予貸款銀行作為擔保，並以不可撤銷之方式授權都市更新會全權代理簽訂抵押權設定契約書。至於貸款計息之方式與利率分別依各借款人與其貸款金融機構簽訂之借款合約規定計算。
 
輔助措施：
為避免重建資金缺口，都市更新會因處理不願參與更新或權利變換計畫者所取得之土地及建物產權，可循財團法人九二一震災基金會公佈之築巢專案之臨門方案，向該基金會申請價購及協助，其所取得之款項除補償金之發放外，其餘更新應共同負擔金額應比照貸款金融機構依約定比例一次撥入重建貸款專戶及重建自備款專戶。
 
監督與管理：
借款人及更新會需同意隨時接受管理銀行對本重建貸款之監督，並於必要時接受管理銀行要求，提供經合格會計師查核或核閱之更新會財務報告，如更新會已申請九二一基金會之臨門方案協助，則九二一基金會亦享有對本重建貸款之監督權。

結語：
本合約草案歷經多次討論與修正，同時為廣納各方專業意見，亦舉辦多次與相關金融機構之座談與討論，目前做為案例之東勢名流世家重建貸款案，其相關十家金融機構已有五家同意本合約內容，其餘則報請總行核示中。為求加速重建之推動及整合各方意見，九二一基金會將於十一月中旬再次針對本合約邀集相關金融機構進行協商討論。屆時，本合約之精神及架構若能獲得金融機構之支持，對於災區重建，甚或其他都市更新事業之推動而言，都將會是一劑最有效的強心針。


(本文原載於都市更新簡訊第13期)