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臨門方案之瓶頸

如何解決權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權或限制登記衍生之問題
 
 九二一基金會「築巢專案之臨門方案」除針對「更新單元範圍內不願或不能參與權利變換計畫,由更新會依更新重建計畫所取得之不動產」或「更新單元範圍內願意參與權利變換計畫,但無法配合更新重建計畫工程之不動產」得經由更新會(前者,協助項目一)或該不動產所有權人(後者,協助項目二)提出協助申請,予以價購外,並對其他參與更新重建計畫工程者,提供重建貸款融資及自備款融資(協助項目三、四);其中,申請重建貸款融資及自備款融資之借款人,必須於更新重建計畫建物取得使用執照後三個月內辦理重建貸款融資及自備款融資之清償,若借款人未於規定期限清償或提前聲明不清償重建融資及利息時,九二一基金會得行使購買選擇權,購買借款人依更新重建計畫分配所得之土地及建物。
 
相較於「平均地權條例」、「平均地權條例施行細則」、「市地重劃實施辦法」、「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」、「農地重劃條例」及「農村社區土地重劃條例」等法令規定,「都市更新條例」及相關辦法,除了對於權利變換範圍內經設定抵押權或典權之土地及建築物之登載,有較明確之規定外(「都市更新條例」第四十條),對於其中未受土地及建築物分配者,或不願參與分配者之原設定抵押權或典權,雖規定其權利價值可由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償之數額內代為清償或回贖(「都市更新條例」第四十條),但對於實施者代為清償或回贖前後之協調與塗銷,以及對於權利變換範圍內已於更新前辦竣限制登記之土地及建築物,於權利變換後分配土地及建築物時應如何登載,及實施權利變換未受土地及建築物分配者,或不願參與分配者,其原設定之限制登記能否由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償之數額內協調清理,則都沒有明確之規範!
 
為了避免權利變換範圍內限制登記之土地及建築物,成為九二一災後集合住宅更新重建之障礙,也為了避免「九二一基金會給付予申請協助項目二之申請者之土地價款不足清償原土地所有權人之抵押權債務、土地增值稅及其他附著於該土地之相關債務(代償準備金)」或「九二一基金會於行使購買選擇權,價購申請協助項目三及申請協助項目四之借款人依更新重建計畫分配所得之土地及建物,且所應付給之價金於抵充重建融資總額、自備款融資利息、延遲利息及違約金後,其餘額不足清償原土地所有權人之抵押權債務、土地增值稅及其他附著於該土地之相關債務(代償準備金)」,導致抵押權無法塗銷,衍生產權無法順利過戶之問題,九二一基金會除呼籲更新會配合採取因應之措施外,亦建請行政部門及立法部門及時修訂「都市更新條例」及相關辦法,解決原土地及建築物抵押權債務或限制登記衍生之問題如下:
一、抵押權權利價值超過土地價值或經限制登記者,應由更新會主動協助原所有權人與債權人達成協議。
二、抵押權權利價值超過土地價值,且未能與債權人達成協議者,宜將該所有權人之產權列入協助項目一。
三、《及時措施》配合「九二一震災重建暫行條例」部分條文修訂,增列第十七條之四,明訂設定抵押權、典權及限制登記者之解決方式。
四、經限制登記,且未能與債權人達成協議者,宜配合修法將該所有權人之產權列入協助項目一。
五、《完整措施》修訂「都市更新條例」第四十條,明訂設定抵押權、典權及限制登記者之解決方式。
 
日前內政部已應允於二個月內修訂「都市更新權利變換實施辦法」,協助解決上述問題,期盼能為突破臨門方案對集合式住宅重建之瓶頸。
 
(本文原載於都市更新簡訊第14期)

  • 發布日期
    2002/02/19
  • 發表人
    財團法人九二一震災重建基金會執行長 謝志誠