台北市慶福大樓更新重建通過審議 辦理都市更新之省思

與慶福大樓受災戶一起面對災後重建即將屆滿一年之際，幸不辱命總算未負大多數區分所有權人之期待，本都市更新單元之都市更新事業計畫並同權利變換計畫業經四月十日台北市都市更新審議委員會第三十八次委員會議審議通過。


九二一震災震央發生於南投縣集集鎮，台灣中部地區之受損自不可言喻，台北市的災情在媒體的強力轉播影響下，印象中似只有東星大樓的倒塌與市府緊急救災的情景。當慶福大樓的住戶代表於九十年四月至本基金會拜訪時，赫然發現此「慶福大樓」並非我個人印象中位於重慶北路與忠孝西路交口西北角原十四層樓高的中正區「慶福大樓」(該大樓業經台北車站特定專用區都市計畫案中劃定為交通廣場，由台北市政府辦理徵收後拆除)，而是另行位處南京東路五段與寶清街交口的松山區「慶福大樓」，腦海中閃過的第一個念頭，是巧合？難道同是「慶福大樓」的命名皆逃不過被拆除的宿命。而台北市震災受損的集合住宅並非僅集眾多關懷的「東星大樓」罷了。

在本基金會尚未參與協助前，慶福大樓的管理委員會代表們業經一年半的努力，整合大多數區分所有權人的意見，且南來北往與行政院重建委員會、內政部營建署及台北市政府等相關機關洽詢解決之道，畢竟自助適足以人助，擁有絕大多數之同意比率，且重建的建築執照業已取得，唯有藉助於都市更新條例及其相關法令的適用，才足以保障大多數地主之權益。雖知在法令的解釋仍待與主管機關溝通協調，但仍以審慎樂觀的態度伸出專業協助的援手。


在辦理都市更新的程序中，首先面對的課題為劃定都市更新地區，依照市政府都市發展局原先的看法，災後重建本即可依據台北市土地使用分區管制規則第九十五條之二之規定，土地權利關係人於一定期限內提出申請，經市府核定後，依原建蔽率、原容積率(或原樓地板面積)重建。原慶福大樓係於市府實施容積管制前所興建，原興建容積即已遠超過商三法定容積率560%及65%建蔽率之規定，基於原建築基地甚小(僅403㎡)、鄰棟間隔過小、位於松山機場航高限制範圍內及滿足原住戶之分配需求等各種限制因素之綜合考量，維持原建蔽率、原容積率進行重建為勢在必行的唯一方案。若依分區管制規則第九十五條之二之規定辦理，則需獲得全體土地權利關係人之同意，但慶福大樓重建存在的最大問題為與部分所有權人無法達成重建的協議及部分地下一樓被假扣押，這些問題都需藉由都市更新條例相關法規予以解套。但劃定更新地區的最大問題在於未達台北市都市更新自治條例1000㎡更新單元之劃定基準及未符合營建署九二一震災受損之集合住宅以都市更新辦理超過四十戶(含四十戶)之會議結論。所幸該會議結論中亦有但書：「由直轄、縣(市)主管機關逕依受災戶之申請辦理；戶數未達四十戶者，由直轄、縣(市)主管機關於受理受災戶申請時，應視該集合式住宅之實際情形及住戶辦理重建之意願審慎考量後辦理。」致市府得以依據審慎考量後提請市都委會審議後於九十年九月三日公告劃定為更新地區。

更新地區劃定後，辦理都市更新會之籌組，於九十年十一月七日取得市府的核准立案，正式進入都市更新事業及權利變換法定書圖擬定之階段。更新會相關資料的提供，建築師及三家鑑價公司專業領域的配合，得以在不到兩個月的期間，函送計畫書圖請市政府進行審議。

在本基金會接受委託辦理都市更新的過程中，最大的挑戰與困擾並非專業或法令的問題，而是來自持不同立場的少數所有權人，不僅與原大樓管委會的法律訴訟仍持續進行，陳情函、存證信函、匿名黑函、上本基金會網站留言及電子郵件，洋洋灑灑、千篇一律，卻始終令人搞不清楚其主要訴求到底是什麼？贊成與反對的雙方在缺乏誠意與善意的氣氛下，只有情緒的對峙，新仇加上舊恨，多次錯失協調的時機，更無法取得解決問題的平衡點，不僅對大樓的重建沒有助益，反而延誤時程及無謂金錢之投入，進行到目前的階段，也只能奉勸一句「忍一時則風平浪靜，退一步則海闊天空」，好好思考面子與裡子如何取捨，否則即使日後調解、調處、訴願或持續訴訟，絕對是無法創造「雙贏」的結果。
 

慶福大樓重建檔案
基地位置：松山區南京東路五段328號
基地面積：403平方公尺
地       號：寶清段二小段375號
使用分區：第三種商業區
規劃團隊：更新事業及權利變換計畫：
                 都市更新研究發展基金會
建築設計：簡志聰、周夢龍建築師事務所
 
重建大事紀
88.10.01：全體住戶決議拆除重建
89.09.03：住戶自行出資拆除危樓
89.11.15：取得重建建照
90.05.11：決議採都市更新途徑重建
90.08.09：都市更新會籌組文件送審
90.09.03：慶福大樓劃定為更新地區
90.09.21：都市更新會核准籌組
90.10.12：召開都市更新會成立大會
90.10.18：都市更新會立案文件送審
90.11.07：都市更新會立案核准
90.12.14：召開事業計畫及權利變換計畫公聽會
90.12.24：會員大會通過更新事業計畫
90.12.31：更新事業計畫及權利變換計畫送審
91.01.19：北市府幹事會審議通過
91.03.14：申請臨門方案
91.04.10：更新事業計畫修正後通過