板橋市民權段都市更新事業計畫-財團法人都市更新研究發展基金會

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板橋市民權段都市更新事業計畫

基本資料

一、地區概要說明

1.計畫區位與範圍

本案位於台北縣板橋市文化路一段，即新板橋車站對面，計有64筆土地，面積計4,289平方公尺。

2.實施者：總維建設股份有限公司

3.都市更新前建物概況

本更新案周邊多為住宅區,但因與新板橋車站特定區僅隔文化路相望，周邊整體都市意象均已塑造為超高層之建築型態。更新單元內原為五樓鋼筋混凝土造住宅公寓，原有建物發展密集且呈現窳陋，建築物機能未能符合現代生活之所需。

4.土地、建物權利及參與意願概況

（1）土地權利

本更新單元內共有64筆土地，所有權人92人，同意參與更新所有權人78人，佔所有權人全體比例87.6％。

（2）建物權利

合法建物計有41筆建物，面積2937.31平方公尺，同意更新共22人，占合法建物所有權人28人的78.6％。

二、事業目的與推動過程重要事紀

1.事業推動主體及目的

更新範圍內部分土地原已取得建築執照計畫興建住宅大樓，但因基地不方整且逢九二一大地震造成北部若干建築受損並造成嚴重傷亡，故實施者基於整體都市環境品質提昇、配合新板橋車站、縣府大樓、捷運車站等重大建設之開發、尊重生命安全諸多理由，遂委由緯城土地規劃工程顧問有限公司協助辦理都市更新事業，而建築設計工作則另由侯西泉建築師事務所負責規劃。

2.推動過程重要事紀

本案之事業概要於民國90年2月15日獲台北縣政府核准後，於同年5月提交都市更新事業計畫暨權利變換計畫，歷經四次專案小組審查後，終於民國91年3月通過更新事業計畫。但因本案涉及新舊建照容積併用的計算問題，故根據專案小組委員意見，先完成更新事業計畫的審查後，權利變換計畫目前仍在縣政府審議中。

計畫概要

一、土地使用計畫

本基地面積4,289平方公尺，基地形狀完整，其中建築面積1,688平方公尺，法定空地面積2,600平方公尺，建蔽率39%；計畫興建地下五層、地上三十六層，總高度125公尺，共壹棟之住商混合大樓，開發總樓地板面積為59,730平方公尺。其開發類別包括銀行、店舖、辦公室、集合住宅，其中以一般辦公室及集合住宅為主要規劃。

二、設計理念

透過地面層公共空間的留設，建蔽率集中創造高之樓層，並透過艾菲爾鐵塔造型建物之外型塑造，創造新板橋地區之地標及入口門戶意象並與新板橋車站及縣府大樓相互輝映，帶動附近地區居住環境的改善，促進板橋都市景觀的改造。

三、容積獎勵

1.獎勵容積計算基準

本更新基地中已領有建照之土地面積為3686㎡；擴大基地面積為987㎡，共計4289㎡。已領建照部分基地不另申請更新獎勵，僅以擴大基地之法定容積百分比為獎勵容積之計算基準。

2.獎勵容積額度計算

本案申請之獎勵容積項目以△F4（更新年限）及△F5（更新單元規劃設計）為主，總容積獎勵額度為擴大基地法定容積的50%。

四、公共設施之提供

由於周邊公共設施供給充足,因此本更新案並未另外配合相關公共設施的興建,但由於基地整體之規劃開發，建築物平均退縮七至九公尺，在地面層留設開放空間，增加都市綠地並減少原來都市空間密集發展所造成的壓迫感。

五、權利變換計畫

本案之權利變換計畫仍在縣政府審議中。因目前仍有6位所有權人因反對實施都市更新事業而未決定更新後之分配位置，故於權利變換計畫中擬將其補償金額提存至法院，已確保其應有之權益。但在更新事業進行至更新成果備查前，實施者仍願以最大誠意和不同意更新之所有權人協調溝通，並共享更新之成果。

事業推動中的關鍵問題與解決方式

本更新案自推動伊始即因為情況複雜而爭議不斷：更新單元內部分土地原已取得建照並開始拆除基地內建物，乃因實施者基於建物安全與整體環境意象的考量而重新申請實施都市更新，故在都市更新事業概要審核階段即由縣政府申請內政部解釋後，根據都市更新條例之立法目的，乃為促進土地有計畫之再開發利用，以復甦都市機能，改善居住環境並增進公共利益，實有整體辦理更新之必要，而得以繼續辦理都市更新事業。

本案辦理都市更新事業並未獲得更新單元內全數土地、建物所有權人之同意，因此在更新審議的過程中不願意參與更新的所有權人不斷地利用各種方式陳情或抗爭，阻饒更新事業的推動。為求鄰居間的和諧，實施者亦不斷以各種優惠條件爭取這些少數不同意者的參與，但至目前為止雙方間的認知仍有距離，不願參與者依然認為都市更新事業採用多數決定的方式並未尊重其所有權，並認為法律應該保障其所擁有的財產權利。

審議工作曠日費時，自提送更新事業計畫至審議完成整整花費了將近一年的時間，而後續的權利變換計畫審查工作才剛開始，何時能夠公告實施尚在未定之天。如前所述，由於本更新案原已取得建築執照計畫興建新大樓，因此實施者每月必須負擔龐大的利息成本與房租補貼支出，而冗長的審議過程讓實施更新的成本大為增加，也讓原本極為可行的更新事業計畫最後會否因為實施者的負擔過於沉重而胎死腹中投下了極大的變數！

本案堪稱台北縣實施都市更新事業的前鋒，不僅是第一個提出申請的個案，在推動過程中更遭遇到許多都市更新條例中模糊不清的問題，經由主管單位的反覆推敲與內政部的解釋，終究為往後更新開發樹立了一個參考的範型。在過程中，實施者、規劃單位及台北縣政府的主管機關間，不斷的協調溝通，所召開不下百次的會議。都市更新已是既定的政策，雖然主管單位在推動的過程中給予許多的協助，然而太多法令上模糊地帶讓本案的推動過程步履艱辛。

計畫的核准只是一個階段性目標的達成，重建工程更將是都市更新事業能否順利成功的重大考驗。龐大的利息成本在審議過程中持續地增加，不斷地考驗著實施者的財務能力；目前更新工作尚在計畫階段，並未牽涉到實質環境的改變，因此不願參與更新者僅採用柔性的抗爭方式阻止更新事業的進行，未來在工程施工的過程中，如何避免不願參與者的抗爭不致與實施者發生衝突？若有必要採強制執行方式處理，縣政府又將以何種角色介入？也許所有的問題都只能在更新事業推動的過程裡，由不斷的協商與討論中尋找解答。