
臨門方案申請與審查執行成果
臨門方案作業要點自今年2月8日修訂至今,已順利達成原預計協助20棟社區重建的目標,努力往30棟社區重建邁進。正式提案申請社區共計34個,其中21個社區分別於3月22日、5月7日、6月4日、6月25日及7月23日五次審查會中完成審查,而新莊博士的家與南投成功香榭現依審查決議辦理修正中,總匡列金額近23億。在已完成審查與簽約的社區中,有12個社區陸續動土開工,進入實質建築階段,東勢名流藝術世家預計今年11月就可以搬遷入厝。
通過審查社區總計平均參與分配(含外來戶等)比例達75%強。其中名流藝術世家等8個以原戶數興建社區,其平均參與分配比例達80%強。另水稻之歌七期等12個社區,更新後進行減戶建築,其中成功香榭減少戶量達原戶數的50%以上,另全家福等社區,並搭配社區原居民多選分配單元、尋找外來戶價購(並已簽約繳付訂金)及營造廠承購的方式,提高整體參與重建的比例,降低餘屋量,其中中興國宅外來戶(含營造廠)價購比例,更高達更新後戶數的15%。而博士的家更以減少一棟,分割出一塊可單獨建築基地方式進行,其參與分配比例高達99%。
通過審查社區總計平均參與分配(含外來戶等)比例達75%強。其中名流藝術世家等8個以原戶數興建社區,其平均參與分配比例達80%強。另水稻之歌七期等12個社區,更新後進行減戶建築,其中成功香榭減少戶量達原戶數的50%以上,另全家福等社區,並搭配社區原居民多選分配單元、尋找外來戶價購(並已簽約繳付訂金)及營造廠承購的方式,提高整體參與重建的比例,降低餘屋量,其中中興國宅外來戶(含營造廠)價購比例,更高達更新後戶數的15%。而博士的家更以減少一棟,分割出一塊可單獨建築基地方式進行,其參與分配比例高達99%。
社區 | 原戶數 | 重建戶數 | 協助金額 | 已簽約 | 已開工 | 備註 |
名流藝術世家 | 56 | 56 | 1.30 | ◎ | ◎ | |
水稻之歌7期 | 54 | 48 | 1.27 | ◎ | ◎ | |
太子吉第 | 197 | 197 | 3.23 | ◎ | ◎ | |
翠堤 | 16 | 16 | 0.17 | ◎ | ◎ | |
泰昌大樓 | 29 | 29 | 0.51 | ◎ | ◎ | |
山城第一家 | 35 | 35 | 0.77 | ◎ | ||
錦祥彩虹家園 | 16 | 16 | 0.36 | ◎ | ◎ | |
忠孝名廈 | 19 | 12 | 0.27 | ◎ | ||
東美大樓 | 36 | 24 | 0.53 | ◎ | ◎ | |
慶福大樓 | 35 | 34 | 1.85 | ◎ | ◎ | |
蘭生街723 | 79 | 84 | 1.82 | ◎ | ◎ | |
全家福華廈 | 60 | 32 | 1.20 | ◎ | ◎ | |
一品居 | 35 | 28 | 0.46 | ◎ | ◎ | |
金陵世家 | 20 | 20 | 0.39 | ◎ | ||
水稻之歌8期 | 22 | 16 | 0.58 | ◎ | ||
中喬大樓 | 18 | 16 | 0.24 | ◎ | ||
名人華廈 | 55 | 36 | 0.99 | |||
本堂村富豪大廈 | 21 | 18 | 0.39 | |||
中興國宅 | 193 | 174 | 3.74 | ◎ | ◎ | |
博士的家 | 137 | 94 | 2.27 | 修改計畫中 | ||
成功香榭 | 22 | 10 | 0.30 | 修改計畫中 | ||
總計 | 1,155(戶) | 990(戶) | 22.66(億) |
另為配合臨門方案推動,開辦的社區懇談,共計已有47個社區與九二一基金會及本基金會做面對面的研商討論,討論重點在於社區重建的方向、減戶減棟的規模、專業技術問題等。其中將辦理減棟切割單獨建築基地分配者,包括博士的家有6個以上社區,另包括成功香榭等30個以上社區,將辦理減戶配置。社區在討論完後,大都表示努力的方向更清楚,將全力衝刺,以爭取五十億的臨門資金協助。
另本基金會依築巢專案作業要點,並配合臨門方案之審查與會談,已針對33個社區的都市更新事業計畫及權利變換計畫說明書,提出46份內容修正建議。最嚴重的問題,是許多規劃團隊未釐清計畫說明書為關係所有社區住戶權利義務,未來的執行與爭議處理的自我保護依據的法定文件,僅當成一般研究報告書,未能依法清楚說明相關實質內容,且清楚與仔細釐清更新前後之權利義務,可能造成與建造行為、產權登記、及稅捐徵收等的無法配合,甚或未來對計畫內容有爭議或訴訟問題時,因計畫內容之疏失,將造成更新會的嚴重困擾。
另估價為權利變換辦理之依據,申請臨門審查的社區,依作業辦法規定將委託第四家鑑價機構,複核社區委託之三家鑑價結果,惟依複核結果,以往所提出之估價結果存在許多問題,並有社區因估價結果太不合理,而被要求檢討修正後,再行提送申請。其主要因素在於,不動產估價技術規則通過不久,估價報告內容未能有一致化標準,部份內容不符合技術規則之規定;另部份更新會的強力主導,造成鑑價結果明顯的不合理;以及估價費用過低,鑑價品質低落等。爰此,九二一基金會委託台北市不動產鑑定商業同業公會於7月26日舉辦不動產權利變換估價研習會,就目前所常見的估價問題提出討論,並欲委託依技術規則,研擬鑑價報告作業手冊,提供未來執行之參考。
臨門方案的執行,引導了住宅災後重建的幾個方向,包括:以融資取代了聯貸的困難、臨門懇談快速確認社區發展方向、讓計畫書不再是架上的規劃報告、為更新事業的執行開路、讓專業受到重視等。臨門方案的審查核定與融資是第一步,未來更新事業工程的執行、產權登記、相關稅賦課徵、融資轉貸、及價購房屋的處理等,還有待一步一步披荊斬棘的前進。
(本文原載於都市更新簡訊第16期)