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臨門方案申請與審查執行成果

臨門方案作業要點自今年2月8日修訂至今,已順利達成原預計協助20棟社區重建的目標,努力往30棟社區重建邁進。正式提案申請社區共計34個,其中21個社區分別於3月22日、5月7日、6月4日、6月25日及7月23日五次審查會中完成審查,而新莊博士的家與南投成功香榭現依審查決議辦理修正中,總匡列金額近23億。在已完成審查與簽約的社區中,有12個社區陸續動土開工,進入實質建築階段,東勢名流藝術世家預計今年11月就可以搬遷入厝。
 
通過審查社區總計平均參與分配(含外來戶等)比例達75%強。其中名流藝術世家等8個以原戶數興建社區,其平均參與分配比例達80%強。另水稻之歌七期等12個社區,更新後進行減戶建築,其中成功香榭減少戶量達原戶數的50%以上,另全家福等社區,並搭配社區原居民多選分配單元、尋找外來戶價購(並已簽約繳付訂金)及營造廠承購的方式,提高整體參與重建的比例,降低餘屋量,其中中興國宅外來戶(含營造廠)價購比例,更高達更新後戶數的15%。而博士的家更以減少一棟,分割出一塊可單獨建築基地方式進行,其參與分配比例高達99%。
 
社區 原戶數 重建戶數 協助金額 已簽約 已開工 備註
名流藝術世家 56 56 1.30  
水稻之歌7期 54 48 1.27  
太子吉第 197 197 3.23  
翠堤 16 16 0.17  
泰昌大樓 29 29 0.51  
山城第一家 35 35 0.77    
錦祥彩虹家園 16 16 0.36  
忠孝名廈 19 12 0.27    
東美大樓 36 24 0.53  
慶福大樓 35 34 1.85  
蘭生街723 79 84 1.82  
全家福華廈 60 32 1.20  
一品居 35 28 0.46  
金陵世家 20 20 0.39    
水稻之歌8期 22 16 0.58    
中喬大樓 18 16 0.24    
名人華廈 55 36 0.99      
本堂村富豪大廈 21 18 0.39      
中興國宅 193 174 3.74  
博士的家 137 94 2.27     修改計畫中
成功香榭 22 10 0.30     修改計畫中
總計 1,155(戶) 990(戶) 22.66(億)      
 
另為配合臨門方案推動,開辦的社區懇談,共計已有47個社區與九二一基金會及本基金會做面對面的研商討論,討論重點在於社區重建的方向、減戶減棟的規模、專業技術問題等。其中將辦理減棟切割單獨建築基地分配者,包括博士的家有6個以上社區,另包括成功香榭等30個以上社區,將辦理減戶配置。社區在討論完後,大都表示努力的方向更清楚,將全力衝刺,以爭取五十億的臨門資金協助。
 
另本基金會依築巢專案作業要點,並配合臨門方案之審查與會談,已針對33個社區的都市更新事業計畫及權利變換計畫說明書,提出46份內容修正建議。最嚴重的問題,是許多規劃團隊未釐清計畫說明書為關係所有社區住戶權利義務,未來的執行與爭議處理的自我保護依據的法定文件,僅當成一般研究報告書,未能依法清楚說明相關實質內容,且清楚與仔細釐清更新前後之權利義務,可能造成與建造行為、產權登記、及稅捐徵收等的無法配合,甚或未來對計畫內容有爭議或訴訟問題時,因計畫內容之疏失,將造成更新會的嚴重困擾。
 
另估價為權利變換辦理之依據,申請臨門審查的社區,依作業辦法規定將委託第四家鑑價機構,複核社區委託之三家鑑價結果,惟依複核結果,以往所提出之估價結果存在許多問題,並有社區因估價結果太不合理,而被要求檢討修正後,再行提送申請。其主要因素在於,不動產估價技術規則通過不久,估價報告內容未能有一致化標準,部份內容不符合技術規則之規定;另部份更新會的強力主導,造成鑑價結果明顯的不合理;以及估價費用過低,鑑價品質低落等。爰此,九二一基金會委託台北市不動產鑑定商業同業公會於7月26日舉辦不動產權利變換估價研習會,就目前所常見的估價問題提出討論,並欲委託依技術規則,研擬鑑價報告作業手冊,提供未來執行之參考。
 
臨門方案的執行,引導了住宅災後重建的幾個方向,包括:以融資取代了聯貸的困難、臨門懇談快速確認社區發展方向、讓計畫書不再是架上的規劃報告、為更新事業的執行開路、讓專業受到重視等。臨門方案的審查核定與融資是第一步,未來更新事業工程的執行、產權登記、相關稅賦課徵、融資轉貸、及價購房屋的處理等,還有待一步一步披荊斬棘的前進。

(本文原載於都市更新簡訊第16期)

  • 發布日期
    2002/08/19
  • 發表人
    基金會研展部副主任 陳俊潔