會員登入
建築經理公司在都市更新中扮演的角色
前言
在台灣都市區域內目前地狹人稠的情形下，已經沒有太多的土地可用來興建新的房屋，唯有利用都市內建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、有妨害公共安全之虞且老舊的房屋等進行維護、整建或重建的工作，所以都市更新條例第一條即說明為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益等而制定本條例，預計都市更新在未來幾年內必將是台灣整個營建的主軸。
建築經理公司成立始於民國75年，其組織成員包括建築、土木、地政、都市計劃、法律、企管、行銷、財務等專門人才，同時為加強建築經理公司的公信力，政府特別規定建築經理公司之成立，均需有金融機構參與投資30%，其用意即在於借重銀行的信用與建築經理公司的專業服務，同時建築經理制度亦是國內唯一由行政院主導並指示內政部會同財政部、經濟部等部門共同參予研擬而產生，故可見政府對此制度之重視及付予建築經理公司的責任與期望。
建築經理公司成立始於民國75年，其組織成員包括建築、土木、地政、都市計劃、法律、企管、行銷、財務等專門人才，同時為加強建築經理公司的公信力，政府特別規定建築經理公司之成立，均需有金融機構參與投資30%，其用意即在於借重銀行的信用與建築經理公司的專業服務，同時建築經理制度亦是國內唯一由行政院主導並指示內政部會同財政部、經濟部等部門共同參予研擬而產生，故可見政府對此制度之重視及付予建築經理公司的責任與期望。
都市更新的流程
都市更新條例經政府於民國八十七年十一月十一日以華總（一）義字第八七○○二三二四六○號函公布，並於八十九年四月二十六日華總(一)義字第八九○○一○四四二○號修正之後，政府相關單位即積極陸續公布各項子法，使得國內都市更新的法制趨於完備。再加上與都市更新相關的「都市計劃容積移轉實施辦法」及「古蹟土地容積移轉辦法」等兩項法令的公布，至此國內與都市更新相關的法令可以說己經相當完整。
都市更新之實施於經過主管機關劃定更新地區之後，首先要檢附：(1)公聽會紀錄(2)更新事業概要(3)所有權同意書(1/10) (4)申請核准自組更新團體，申請核准實施都市更新事業及權利變換計劃，完成後先經公開展覽及舉辦公聽會，再回主管機關都市更新審議委員會審議，通過後即可核定發布實施，再接著就屬於執行面的工作，包括申請建照、拆除、施工、分配、接管、移轉，到最後更新事業完成及成果備查等。
建築經理公司在都市更新過程中之角色
建築經理公司是政府為輔導建築投資業經營、改善不動產交易秩序，而經行政院專案核准，內政部輔導成立的專業服務機構，由於建築經理公司是有銀行的投資及建築專業的背景，所以除了具有公正第三人之角色外，更可提供跨越「金融」、「建築」兩大領域的專業服務。
在整個都市更新的過程中所面臨最主要的就是住戶的整合、財務問題及工程管理執行問題，所以建築經理公司在整個過程中可以協助住戶處理有關權利變換分配、找補、財務的籌措、管理、工程的營建管理、業務行政以及更新的顧問諮詢等工作。
目前建築經理公司在都市更新重建過程中已經積極參與的模式，說明如下：
1、九二一震災個別住宅重建服務
內政部為協助因921震災受損之受災戶重建，訂定了「九二一震災社區重建更新基金都市更新地區重建融資撥貸作業要點」、「九二一震災社區重建更新基金個別住宅重建融資撥貸作業要點」、「九二一震災社區重建更新基金農村聚落個別住宅重建融資撥貸作業要點」、「九二一震災社區重建更基金原住民聚落住宅重建撥貸作業要點」以及委託建築經理公司服務之辦法，其服務內容為：(1)本融資撥貸作業諮詢服務(2)受災戶簡易財務規劃(3)興建計劃審查及諮詢(4)契約鑑證(5)土地價值、工程造價等不動產評估及徵信(6)工程進度查核及營建管理(7)續建與不動產清理處分。
目前在中部災區，建經公司已正式開始配合政府的政策承作個案，使災民的家園能早日重建。
2、都市更新重建及其他老舊建物之改建
都市更新是指在都市計劃範圍內，為促進都市土地有計劃的再開發利用，復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益，依「都市更新條例」所定的程序，實施重建、整建或維護措施，部份老舊社區及災後重建的房屋，均利用都市更新的方式改建。目前建經公司也在這個領域中積極進行開發的工作，其服務內容包含：
都市更新之實施於經過主管機關劃定更新地區之後，首先要檢附：(1)公聽會紀錄(2)更新事業概要(3)所有權同意書(1/10) (4)申請核准自組更新團體，申請核准實施都市更新事業及權利變換計劃，完成後先經公開展覽及舉辦公聽會，再回主管機關都市更新審議委員會審議，通過後即可核定發布實施，再接著就屬於執行面的工作，包括申請建照、拆除、施工、分配、接管、移轉，到最後更新事業完成及成果備查等。
建築經理公司在都市更新過程中之角色
建築經理公司是政府為輔導建築投資業經營、改善不動產交易秩序，而經行政院專案核准，內政部輔導成立的專業服務機構，由於建築經理公司是有銀行的投資及建築專業的背景，所以除了具有公正第三人之角色外，更可提供跨越「金融」、「建築」兩大領域的專業服務。
在整個都市更新的過程中所面臨最主要的就是住戶的整合、財務問題及工程管理執行問題，所以建築經理公司在整個過程中可以協助住戶處理有關權利變換分配、找補、財務的籌措、管理、工程的營建管理、業務行政以及更新的顧問諮詢等工作。
目前建築經理公司在都市更新重建過程中已經積極參與的模式，說明如下：
1、九二一震災個別住宅重建服務
內政部為協助因921震災受損之受災戶重建，訂定了「九二一震災社區重建更新基金都市更新地區重建融資撥貸作業要點」、「九二一震災社區重建更新基金個別住宅重建融資撥貸作業要點」、「九二一震災社區重建更新基金農村聚落個別住宅重建融資撥貸作業要點」、「九二一震災社區重建更基金原住民聚落住宅重建撥貸作業要點」以及委託建築經理公司服務之辦法，其服務內容為：(1)本融資撥貸作業諮詢服務(2)受災戶簡易財務規劃(3)興建計劃審查及諮詢(4)契約鑑證(5)土地價值、工程造價等不動產評估及徵信(6)工程進度查核及營建管理(7)續建與不動產清理處分。
目前在中部災區，建經公司已正式開始配合政府的政策承作個案，使災民的家園能早日重建。
2、都市更新重建及其他老舊建物之改建
都市更新是指在都市計劃範圍內，為促進都市土地有計劃的再開發利用，復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益，依「都市更新條例」所定的程序，實施重建、整建或維護措施，部份老舊社區及災後重建的房屋，均利用都市更新的方式改建。目前建經公司也在這個領域中積極進行開發的工作，其服務內容包含：
- 營建管理
- 業務管理
- 銀行融資作業
- 財務管理
- 產權信託管理
3、財團法人九二一震災重建基金會築巢專案之臨門方案
九二一地震至今已近3年，在這段期間所有災民經過長久的痛苦煎熬，也陸續經政府及民間之協助利用各種方式進行重建，其中財團法人九二一震災重建基金會的臨門方案，可說是災民重建最後的希望，期望的日子總算來到了，在91年初，經由臨門方案的重建案陸續通過，並開始進行重建，基金會委託建築經理公司擔任重建個案之工程及產權管理顧問，協助下列事項：
九二一地震至今已近3年，在這段期間所有災民經過長久的痛苦煎熬，也陸續經政府及民間之協助利用各種方式進行重建，其中財團法人九二一震災重建基金會的臨門方案，可說是災民重建最後的希望，期望的日子總算來到了，在91年初，經由臨門方案的重建案陸續通過，並開始進行重建，基金會委託建築經理公司擔任重建個案之工程及產權管理顧問，協助下列事項：
- 更新會之重建財務計畫之評估
- 本更新重建計畫之工程品質抽查及進度查核
- 本更新重建計畫之工程撥款簽證
- 本更新重建計畫之營建管理
- 本更新重建計畫之產權管理
- 不動產清理處分及續建管理
- 協助更新會事宜
- 其他臨門方案協助事宜
營建管理執行內容
針對臨門方案計劃管理項目，以工程技術管理方法P-D-C-A模式逐一進行管制工作，各計劃管理項目執行內容說明如下：
針對臨門方案計劃管理項目，以工程技術管理方法P-D-C-A模式逐一進行管制工作，各計劃管理項目執行內容說明如下：
工程合約發包：
1 擬定選商資格.協助甄選營造廠商
2 協助擬定工程招標文件
3 協助擬定招標流程與開標決標作業
4 協助訂定工程承攬契約範本
5 協助工程圖面核對清圖
2 協助擬定工程招標文件
3 協助擬定招標流程與開標決標作業
4 協助訂定工程承攬契約範本
5 協助工程圖面核對清圖
工程進度查核：
A.管理要項：
1 施工管理
2 進度管理
3 工程變更設計
4 協調溝通
B.例行作業：
1 工程進度查核報告書
2 撥款簽證報告書
C.技術管理方法：
1 工程預定進度表
2 工程實際進度評估表
3 工程累積進度曲線圖
4 工程進度分析評核建議
5 工程進度掌控績效圖
6 工程預算分析
1 施工管理
2 進度管理
3 工程變更設計
4 協調溝通
B.例行作業：
1 工程進度查核報告書
2 撥款簽證報告書
C.技術管理方法：
1 工程預定進度表
2 工程實際進度評估表
3 工程累積進度曲線圖
4 工程進度分析評核建議
5 工程進度掌控績效圖
6 工程預算分析
工程品質抽查
A.管理要項
1 材料進場抽驗
2 施工過程檢驗
3 階段完工勘驗
B.例行作業
1 結構體鋼筋綁紮、混凝土澆置到場抽驗
2 內、外部裝修建材與施工抽驗
3 工程品質統計、分析、評核
C.技術管理方法
1 工程品質抽查報告表
2 材料試驗報告總表
3 混凝土管制圖
4 工程品質評核建議
工程撥款簽證
A.管理要項
1 工程合約估驗付款方式
2 臨門方案協助工程款金額
3 預算執行差異分析
B.例行作業
1 配合工程進度進行查核
2 依合約條件進行撥款簽證
工程驗收使用及產權管理
A.管理要項
1 擬定驗收程序與驗收要點
2 設備點交及運轉測試
3 處理交屋事項
4 產權移轉登記
結語
由於都市土地的資源有限，所以都市更新必然是未來幾年政府及民間積極參予及推動的主軸，在推動都市更新的過程中勢將面對許多問題，以建築經理公司的金融及建築等專業背景應該是最適合擔任整個更新過程中整合管理的工作，經過建築經理公司的參與，都市更新重建的工作將會更順利且更有效率進而達到全贏的目標。
(本文原載於都市更新簡訊第16期)
1 材料進場抽驗
2 施工過程檢驗
3 階段完工勘驗
B.例行作業
1 結構體鋼筋綁紮、混凝土澆置到場抽驗
2 內、外部裝修建材與施工抽驗
3 工程品質統計、分析、評核
C.技術管理方法
1 工程品質抽查報告表
2 材料試驗報告總表
3 混凝土管制圖
4 工程品質評核建議
工程撥款簽證
A.管理要項
1 工程合約估驗付款方式
2 臨門方案協助工程款金額
3 預算執行差異分析
B.例行作業
1 配合工程進度進行查核
2 依合約條件進行撥款簽證
工程驗收使用及產權管理
A.管理要項
1 擬定驗收程序與驗收要點
2 設備點交及運轉測試
3 處理交屋事項
4 產權移轉登記
結語
由於都市土地的資源有限，所以都市更新必然是未來幾年政府及民間積極參予及推動的主軸，在推動都市更新的過程中勢將面對許多問題，以建築經理公司的金融及建築等專業背景應該是最適合擔任整個更新過程中整合管理的工作，經過建築經理公司的參與，都市更新重建的工作將會更順利且更有效率進而達到全贏的目標。
(本文原載於都市更新簡訊第16期)
