災後重建的補償金的發放作業主要有六個步驟(若為一般的更新案則省略有關臨門方案之申請動撥部份，但應再納入建物殘餘價值發放及建物拆遷之相關程序)，依權利變換實施辦法第7之1條及更新條例施行細則第17條之規定，發放完成(步驟5)必須在計畫公告實施後約3個月內完成，相關文件範例請參考內政部所印製之作業手冊。

補償金發放作業流程圖
 
補償金發放作業時程表             (單位：天) 

步驟1 權利變換結果的通知
直轄市、縣(市)政府在權利變換計畫核定後，依權利變換辦法第17條主管機關須將計畫結果公告30日，更新會則依該辦法第18條以書面個別通知土地所有權人、權利變換關係人(包括參與分配及不參與者)經核定的最終產權處理及分配結果。

若是建物尚未拆除的社區，建議把依權利變換辦法第19條應發的拆遷通知併入(應於計畫發布日起10內辦理)，並增列拆遷補償金額、拆遷補償費的領取地點、領取時間(依權利變換辦法第20條應於計畫核定發布日起15日發給)、領取要件、及預定的拆遷日等。

步驟1-1 通知參與分配者更新後之產權資料
告知參與分配的土地所有權人(或原合法建築所有權人)、資金投入者，可分配到的建物單元編號、持分土地面積、建物面積或停車位等。若有更新前合法建築物所有權人與土地所有權人非為同一人，更新後協議共同分配或獨立分配者，應說明更新前關係，並附註說明未來必須申報土地增值稅記存於建物所有權人分配到的產權上，於下次移轉時再一併繳納，而其土地增值稅準用更新條例第46條第3款規定減徵40%。

步驟1-2 通知不參與者應領之補償金
通知不參與者核定的補償金及實際發放金額的計算方式，包括必須扣除土地增值稅、已設定的他項權利債權(包括抵押權、典權、地上權等)及欠繳的稅費、工程受益費等，餘額才行發放與所有權人，實際發放的時間及金額會另行函文通知。

其中有抵押權設定者，因更新會無法決定補償金之分配，因此限期(約40天)由所有權人自行清償塗銷，或與債權人協議餘額後，回覆更新會。若未能於期限內回覆，而能在發放期限截止前達成協議亦可。但若發放期滿仍無法達成協議，補償金將扣除土地增值稅後，予以提存。因此住戶須把握時間進行原有債權協議，也提醒原貸機構依暫行條例第53條規定，於期限內進行協議承受，否則補償金提存後，須待協調完成後或是依司法程序方得領取，時程延長且程序更繁複。

步驟2 申報土地移轉現值及查欠
依權利變換辦法第7之1條，由更新會列冊並檢附相關文件向主管稅捐機關申報不參與者的土地移轉現值，並清查所積欠的稅、費(包括地價稅、房屋稅及工程受益費等)，作為發放分配依據。

其中土地增值稅是以評價基準日當期的公告土地現值為準，且以一般稅率計算，但稅率可依更新條例減徵40%，並可適用自民國91年2月1日起2年期間的減半徵收的雙重優惠。而若屬因更新後可分配面積過小，列為不能參與者，則可免徵土地增值稅。

若申報資料齊全，約2個星期，主管稅捐機關便會開出稅單、查欠資料或免繳証明書給更新會，但須於開單後30天內繳納完稅，因此必須配合更新會補償金發放時間，建議於計畫核定後2-3週後再行申請辦理，較為合適。

步驟3 製作並議決不參與分配者補償金額分配明細表、彙總表
依稅捐機關的回覆及不參與者的債權協議結果，製作補償金額分配明細表，作為發放基礎，其中補償金優先清償順序依序為土地增值稅、各順位抵押權、地價稅、房屋稅及工程受益費等。最後將分配明細表彙整為不參與分配補償金額彙總表，再配合步驟4的申請動撥，一併召開理監事會議議決，且應於計畫發布日起2個月內完成。

步驟4 申請動撥補償金
理監事會決議後，依簽定的臨門合約檢附動用申請書等相關資料及步驟2函覆之文件影本，申請補償金動撥，通常在申請後10個銀行營業日後，即可動用。

步驟5 通知及發放補償金
(一)通知
更新會與管理銀行確定可動用經費時間，即可進行補償金發放通知，建議以雙掛號寄出，且最遲須在計畫發布後2個月內進行。通知的內容應檢附補償金發放明細表，說明實領補償金額、發放地點、發放期限(限期30天內)、逾期不領取的處理、領取要件等。

(二)發放
由管理銀行協助辦理發放，領取時必須在彙總表上簽章，做為憑証。其中限制登記者，由更新會扣繳土地增值稅後提存。有他項權利設定者，如果已自行塗銷或達成協議者，檢具相關文件及債權憑証，由所有權人會同債權人一同領取；若未能達成協議者，提存地方法院。

(三)提存
發放期滿後，更新會針對限制登記者及逾期未領取者(含無法通知、不願領取、他項權利餘額未協議及死亡未繼承等)，統一至地方法院所在代理國庫銀行繳款後，再至提存所辦理提存。

步驟6 列冊函請註記補償金已發放
於補償費發放及提存完成後，更新會列冊並檢附發放(有簽章的不參與分配者補償金額分配彙總表)及提存完成的憑據(提存書的影本，並加蓋與正本相符章)，函請直轄市、縣(市)主管機關認定後，送請主管登記機關，在不參與者的土地登記簿上註記「○○都市更新事業及權利變換計畫補償金已發放，俟權利變換工程實施完竣後，由實施者依權利變換結果辦理原登記之截止記載」。
 
(本文原載於都市更新簡訊第18期)