以都市更新辦理舊市區重建時，普遍面臨產權整合困難、資金籌措不易、投資人與地主對於風險疑慮及雙方意見整合冗長等困境。因信託法及信託業法相關配套制度的建立，使原藏於更新條例中，以信託方式辦理更新的利器，受到了重視，藉由兩套工具的整合，共同建構舊市區重建的操作平台，提供了以上問題的有效解決途徑。

更新與信託配合之基本概念
信託在更新上，最大的功效在於將資金與土地所有權置於同一操作平台上，使擁有土地的地主，及擁有資金的投資人，能利用信託的制度，將他們在更新事業中的資產，信託與具公信力的受託人，由受託人依簽定的「信託契約」進行資產的管理處份，並在更新後把信託取得的信託財產，公平分配予委託人或受益人(原地主、資金投資人等)，透過信託制度的保障，可使更新過程中的風險被有效地控制。而其資金來源，主要是由受託銀行以發行受益權轉讓方式籌措，地主僅須負擔合理之信託費用、服務費與利息，就可解決經費問題，並可獲得全部開發利益。另外，在更新事業的進行上，並納入負責技術整合工作的都市更新專案公司為實施者，與受託銀行分工推動，且受其監督，使各項工程及財務管理運作公開透明。

信託方式辦理都市更新的優點
以信託方式實施都市更新，除了保留都市更新優點外，並提供了有效控制的重建風險讓地主、投資人彼此放心的途徑，其優點如下：
一、降低開發風險：信託財產獨立，形成債權防火牆，不論是實施者、營造廠商、信託銀行或其他地主有債務問題均不影響本案進行。

二、土地集中處理：土地移轉給受託人，集中處理可增進更新的實施效率，同時依信託契約執行，有信託法保障可降低地主風險。

三、資金一次到位：全案建築融資、投資資金一次到位，依進度撥款，即使營建廠商倒閉仍可撤換廠商續建。

四、高度專業管理：從都市更新、建築設計、資金籌措、營建工程管理到銷售、登記，均委由專業機構負責，創造最高效率開發成果。

五、財務狀況透明：依信託法規定，受託人須定期向信託人(受益人)報告財務狀況及進度，更新事業財務完全公開透明。

以信託方式推動都市更新的架構
以下依更新事業的各相關主體進行說明：
一、土地所有權人：願意參與更新者，將土地信託予信託銀行，不願參與更新者，則領取補償金；若願意參與更新者且願意自行出資者，可將其資金一併信託，成為更新事業中資金投資者之一。

二、資金投資者：信託銀行透過受益權轉讓方式，招募資金投資者，開立信託資金專戶，做為更新事業推動經費財源。

三、信託銀行：接受「地主」與「資金投資者」的委託，成為受託人，並成立信託專戶控管全案資金，依信託契約進行財產之管理處分。同時委託專案都市更新公司擔任更新事業執行的實施者，實施者並依需要找尋其他協力廠商共同推動，而由信託銀行控管「相關協力廠商」之資金撥款事宜。

四、專案都市更新公司：作為更新案的實施者，負責所有都市更新事業之推動與執行，並由其審視實際需求，委託「相關協力廠商」（須經信託銀行同意），並負則協調控管其作業工作內容與進度。更新完成後，負責銷售折付共同負擔的樓地板面積，並將更新後應分配的產權交予受託人。

五、相關協力廠商：包含與更新事業執行有關的作業單位，如更新規劃、建築設計、價值查估、工程管理、登記作業、銷售廣告、營造施工等，由「實施者」進行委託，並由「受託人」依執行進度與結果由「信託專戶」撥款。
 
都市更新是一項複雜的協商與專業整合工作，除需良好的溝通，及各項專業的投入，更需有嚴密的財務資金控管，才能確保更新事業順利的推展；更新與信託的結合提供更可行的操作平台，為未來更新工作重要的執行方式之一。



(本文原載於都市更新簡訊第19期)