台北市整宅問題與政策-財團法人都市更新研究發展基金會

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台北市整宅問題與政策

前言

台北市整建住宅係市政府早年辦理工務建設，為安置原拆遷住戶而興建之住宅，於民國五十一年至六十四年間陸續興建計二十三處，共一萬零五百餘戶。經數十餘年，居住人口增加，原有僅八至十二坪之室內面積不足使用，造成住戶搭蓋違建或違規使用情形嚴重，且社區內公共設施缺乏管理維護，以致實質環境窳陋等問題。

整宅政策

自八十八年馬市長上任以來，為協助整建住宅加速辦理更新，釐定整宅策略包括：（一）更新政策面：公告整宅範圍並將二十三處整建住宅劃定為更新地區。（二）法令面：公布實施增訂「臺北市都市更新自治條例」及「臺北市都市更新基金收支保管運用自治條例」，協助低收入且無其他住宅之住戶，於實施都市更新後取得土地及建築物，或領取補償金另行自購住宅時，得申請住宅貸款利息補貼。並擬定「臺北市整建住宅更新初期規劃費補助辦法」協助解決整宅辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫規劃經費不足之問題。（三）財務面：自九十一年度起編列更新初期規劃補助費計一千九百萬元。（四）加強住戶協調面：分別於大同區及萬華區設置都市更新工作室就近協助與加強溝通，促成住戶成立管理委員會、更新會。（五）實質環境改善面：進行違建、違規及不當使用之取締處理，及公共設施與公用設備之檢修等，並將整宅附近鄰里公園納入社區環境改造計畫中。

面臨推動問題

市府投入整宅改建多年，面臨各項推動問題，歸納如下：

住戶買賣時未辦理過戶手續、產權登記等，造成產權不清之糾紛及法律層面之處理困難，而屬公部門產權部份亦有待釐清。
整宅戶數眾多，雖大多住戶有改建意願，惟缺乏實施者以整合意見。
現住戶為低收入戶之族群，因部分建物目前仍為貸款狀況，更新改建時復衍生開發經費無法負擔及前貸還款之雙重財務負擔。
目前不動產市場低迷，誘因不足投資者意願不高，招商不易。
住戶對政府扮演角色認知不同，希望政府先行出資。
部分原住戶有違建，導致更新後實際使用面積減縮，使得更新事業窒礙難行。

整宅案例探討

回顧六年整宅重建更新漫長的過程，目前僅有林口社區於去年十一月完工，當時因「都市更新條例」並未立法，社區係依「台北市更新實施辦法」提出申請，由住戶自己推動。

經過繁複的居民意見整合、規劃討論及財務評估作業後，決定以原地原住戶重建及自辦更新方式，除歷經住戶產權釐清、意願整合問題外，尚有捷運施工損害求償、法令突破、權利變換、政府補貼、更新獎勵、執照申請及融資辦理等，每一項都是困難度極高的工作。市府居中專案協助提供部分貸款利息補貼，並給予更新獎勵容積上限50%，此為首樁居民自辦都市更新案例。

其餘進行中整宅個案，吳興街二期、水源二、三期及斯文里三期已成立都市更新會及核准更新事業概要，後續仍待解決土地產權糾紛、繼承、辦理建物登記、住戶意見協調、尋求實施者及財務方面等問題，單就經費籌措部份，初步估算所需建築設計及工程費吳興街二期需二億二千萬餘元、而南機場十三號基地則高達五十億餘元，在目前房地產不景氣開發商投資意願低落之情況下，使更新推動難上加難。

未來展望

為積極推動整宅重建，將整宅更新列為市政白皮書施政重要工作項目之一，市府已賡續編列年度預算補助更新會整宅初期規劃經費，並正研擬修訂「台北市都市更新基金收支保管運用自治條例」等相關規定，以協助更新會辦理都市更新事業所需龐大費用。目前已成立大同及萬華二更新工作站將持續作為更新協調之窗口，未來都市更新處成立後，將建立整宅專責組織編制及人員加強推動，促成整宅之更新。

市府已遴選信義區吳興街二期、基隆路整宅、萬華區南機場十三號基地及大同區斯文里三期等四處基地優先辦理整宅重建。後續並市府各相關局（處）協助辦理產權釐清、未過戶之部分住戶產權登記、整宅弱勢團體族群安置措施、低收入戶購屋優惠貸款、及建立投資者參與開發獎勵機制。

整宅重建不是一蹴可及，未來整宅需努力及政策訂定的思考方向應包括