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水源路二至五期整建住宅都市更新推動說明
一、緣起：
台北市政府在內政部營建署的補助下，於90年10月公開評選規劃團隊辦理「中正區水源路二至五期整建住宅及附近地區都市更新計畫案」，對本案的可行性及明確性非常重視。要完成更新事業概要核准、初擬更新事業計畫暨權利變換計畫並不難，但是要協助一個638戶的社區成立更新會（雖然將二三期460戶、四五期178戶分成二個更新單元），則是一項困難重重的挑戰。
二、推動方法：
為了順利推動更新會的成立，本團隊的具體做法如下：
台北市政府在內政部營建署的補助下，於90年10月公開評選規劃團隊辦理「中正區水源路二至五期整建住宅及附近地區都市更新計畫案」，對本案的可行性及明確性非常重視。要完成更新事業概要核准、初擬更新事業計畫暨權利變換計畫並不難，但是要協助一個638戶的社區成立更新會（雖然將二三期460戶、四五期178戶分成二個更新單元），則是一項困難重重的挑戰。
二、推動方法：
為了順利推動更新會的成立，本團隊的具體做法如下：
- 在社區內成立工作站：直接與居民作面對面的溝通。
- 問卷調查：確實了解居民的意願及問題。
- 舉辦種子營訓練：先對熱心居民辦小型說明會，再藉由居民向居民說明。
- 成立更新會籌備處：由居民主導更新。
- 籌備處月例會：定期的開會維持更新推動的熱度。
- 大型說明會2-3次：由市府協助辦理，有利於凝聚共識。
- 事業概要公聽會：迅速展現更新的推動成效並取得公信力的作用。
- 需求坪數調查：更新前後價值及負擔試算後，初步調查需求坪數，確認各戶坪數設計的方向並計算總坪數是否足夠分配，使居民了解大概的負擔。
三、課題及對策：
本整建住宅更新案於推動過程中，所面臨的課題及初步對策研擬如下：
1、產權課題：（1）產權不清戶的處理。（2）有建物無土地者權利變換價值偏低。（3）不住當地所有權人難以聯絡。（4）違建者可能成為更新阻力。
產權對策：（1）產權不清者應向國宅處申請辦理產權移轉。（2）有建物無土地者應向市府財政局價購土地。（3）透過當地居民聯絡不在當地居民，或尋求戶政、稅捐機關協助。（4）違建的補償方式應由更新會決定。
2、意願課題：（1）四五期更新同意僅約30%。（2）更新意願易受經濟狀況的影響。（3）二三期雖已達到門檻，不參與者仍會影響更新推動。
意願對策：（1）透過二三期的成功帶動四五期的推動。（2）由公部門釋出誘因，吸引居民參與更新。（3）透過更新會的推動，逐步爭取不參與者的同意，並確保其權利。
3、分配課題：（1）居民期望分配的坪數超過可建坪數。（2）無多餘空間可提供公共設施的設置。
分配對策：（1）應確認不參與者分配意願。（2）爭取更新獎勵容積的上限。
4、資金課題：（1）先期事業計畫、權利變換計畫、建築設計及行政作業費用的籌措。（2）中低收入戶及經濟狀況差者無力負擔更新成本。（3）抵押權清償調查困難。（4）居民對信託籌資方式的接受程度尚難掌握。
資金對策：（1）更新會成立後向市政府申請規劃補助款，並由信託籌資支付先期作業費。（2）透過權利變換計畫以更新後土地及建築物折價抵付。（3）由更新會要求住戶出具原貸款銀行清償證明。（4）由更新會邀請有經驗的信託銀行舉辦籌資方式的說明會。
5、拆遷安置課題：（1）拆遷時不參與者可能引發的抗爭、（2）經濟狀況不佳者及獨居老人，更新期間恐無力租屋。
拆遷安置對策：（1）更新會持續與不參與者協調溝通，確保不參與者之權利。（2）更新期間無經濟能力租屋者，將租金列為共同負擔由更新後的建物及土地折價抵付；更新會應透過各種管道（公私部門），於更新期間協助中低收入戶及獨居老人租屋安置。
四、結論及建議：
1、建立前期作業費的補助機制：本案因為有主管機關規劃費的補助及專業團隊的說明，才能帶動居民的熱誠及共識推動更新。因此，主管機關對於自組更新團體辦理更新的前期作業經費，應建立一個補助的機制。
2、建立信託貸款的配套措施：自組更新團體辦理更新最大的困難是資金的來源，目前比較可行的方式為信託貸款。但是都市更新不必全體所有權人同意且債權又各自不同；因此信託方式及貸款額度的不確定性與撥款時機的問題，都是信託銀行卻步的原因。所以，建立信託貸款的配套措施是自辦更新成功的關鍵。
3、分期分區更新的彈性：更新單元內除災變造成之毀損程度不同可分開辦理外，目前法令並不允許同一更新單元分期分區辦理更新。但是有些更新單元過大，所有權人眾多（例如：水源二三期整宅460戶、南機場整宅1000多戶），實難一次辦理完成，如果沒有分期分區的彈性，恐無成功之日。
4、拆遷安置配套措施：中低收入戶及獨居老人經濟狀況較差,更新期間無力租屋,造成其不同意更新的原因，如果可以建立拆遷安置的配套措施,排除居民心中疑慮,便能大幅提昇同意更新的比例。
本整建住宅更新案於推動過程中，所面臨的課題及初步對策研擬如下：
1、產權課題：（1）產權不清戶的處理。（2）有建物無土地者權利變換價值偏低。（3）不住當地所有權人難以聯絡。（4）違建者可能成為更新阻力。
產權對策：（1）產權不清者應向國宅處申請辦理產權移轉。（2）有建物無土地者應向市府財政局價購土地。（3）透過當地居民聯絡不在當地居民，或尋求戶政、稅捐機關協助。（4）違建的補償方式應由更新會決定。
2、意願課題：（1）四五期更新同意僅約30%。（2）更新意願易受經濟狀況的影響。（3）二三期雖已達到門檻，不參與者仍會影響更新推動。
意願對策：（1）透過二三期的成功帶動四五期的推動。（2）由公部門釋出誘因，吸引居民參與更新。（3）透過更新會的推動，逐步爭取不參與者的同意，並確保其權利。
3、分配課題：（1）居民期望分配的坪數超過可建坪數。（2）無多餘空間可提供公共設施的設置。
分配對策：（1）應確認不參與者分配意願。（2）爭取更新獎勵容積的上限。
4、資金課題：（1）先期事業計畫、權利變換計畫、建築設計及行政作業費用的籌措。（2）中低收入戶及經濟狀況差者無力負擔更新成本。（3）抵押權清償調查困難。（4）居民對信託籌資方式的接受程度尚難掌握。
資金對策：（1）更新會成立後向市政府申請規劃補助款，並由信託籌資支付先期作業費。（2）透過權利變換計畫以更新後土地及建築物折價抵付。（3）由更新會要求住戶出具原貸款銀行清償證明。（4）由更新會邀請有經驗的信託銀行舉辦籌資方式的說明會。
5、拆遷安置課題：（1）拆遷時不參與者可能引發的抗爭、（2）經濟狀況不佳者及獨居老人，更新期間恐無力租屋。
拆遷安置對策：（1）更新會持續與不參與者協調溝通，確保不參與者之權利。（2）更新期間無經濟能力租屋者，將租金列為共同負擔由更新後的建物及土地折價抵付；更新會應透過各種管道（公私部門），於更新期間協助中低收入戶及獨居老人租屋安置。
四、結論及建議：
1、建立前期作業費的補助機制：本案因為有主管機關規劃費的補助及專業團隊的說明，才能帶動居民的熱誠及共識推動更新。因此，主管機關對於自組更新團體辦理更新的前期作業經費，應建立一個補助的機制。
2、建立信託貸款的配套措施：自組更新團體辦理更新最大的困難是資金的來源，目前比較可行的方式為信託貸款。但是都市更新不必全體所有權人同意且債權又各自不同；因此信託方式及貸款額度的不確定性與撥款時機的問題，都是信託銀行卻步的原因。所以，建立信託貸款的配套措施是自辦更新成功的關鍵。
3、分期分區更新的彈性：更新單元內除災變造成之毀損程度不同可分開辦理外，目前法令並不允許同一更新單元分期分區辦理更新。但是有些更新單元過大，所有權人眾多（例如：水源二三期整宅460戶、南機場整宅1000多戶），實難一次辦理完成，如果沒有分期分區的彈性，恐無成功之日。
4、拆遷安置配套措施：中低收入戶及獨居老人經濟狀況較差,更新期間無力租屋,造成其不同意更新的原因，如果可以建立拆遷安置的配套措施,排除居民心中疑慮,便能大幅提昇同意更新的比例。
(本文原載於都市更新簡訊第19期)
