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推動公開評選政府委託都市更新事業機構實施都市更新事業說明-以台北縣板橋舊站府中段台鐵宿舍區都市更新案為例
一、前言
有鑑於公有土地閒置、老舊眷舍改建等課題日受重視,為促進土地更有效的利用,台北縣政府嘗試以更為主動的方式解決上述問題,在政府資金有限下,期能引入民間資金推動更新。因此依更新條例第九條等相關規定,建立政府與民間合作推動更新事業機制,策劃以政府清理土地交付民間開發方式進行,藉此吸引民間資金、技術投入,共同推動舊市區再發展。目前選定板橋舊站府中段台鐵宿舍區為基地,作為首宗由縣(市)主管機關經公開評選,委託都市更新事業機構實施更新事業之案例。
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二、評選機制說明
(一)法令依據:主要法令依據為更新條例第九條,並參考營建署所擬之更新作業手冊中,政府委託辦理更新之流程與步驟。
(二)評選程序:分為以下兩個階段:
1.第一階段:資格預審和綜合評選
由評選委員會依合格投標人所提更新事業計畫(企劃書)、相關能力證明文件、基本要求及承諾事項內容進行評選,列出優先順序。
2.第二階段:議約、合作研擬計畫、審議
評選最優投標人與主管機關就更新事業內容、土地取得、公共設施興闢等事宜進行議約、議價,並合作研擬都市更新事業相關計畫,送請審議核定,依核定計畫簽訂正式合約。
(三)政府應辦事項與基本要求事項
1.政府應辦事項:主要提供行政協助、取得現住戶拆遷安置協調共識書、協助拆遷安置,並將土地騰空交付。
2.基本要求事項
有鑑於公有土地閒置、老舊眷舍改建等課題日受重視,為促進土地更有效的利用,台北縣政府嘗試以更為主動的方式解決上述問題,在政府資金有限下,期能引入民間資金推動更新。因此依更新條例第九條等相關規定,建立政府與民間合作推動更新事業機制,策劃以政府清理土地交付民間開發方式進行,藉此吸引民間資金、技術投入,共同推動舊市區再發展。目前選定板橋舊站府中段台鐵宿舍區為基地,作為首宗由縣(市)主管機關經公開評選,委託都市更新事業機構實施更新事業之案例。
![](/assets/userfiles/images/10-%E5%8F%B0%E9%90%B5.jpg)
二、評選機制說明
(一)法令依據:主要法令依據為更新條例第九條,並參考營建署所擬之更新作業手冊中,政府委託辦理更新之流程與步驟。
(二)評選程序:分為以下兩個階段:
1.第一階段:資格預審和綜合評選
由評選委員會依合格投標人所提更新事業計畫(企劃書)、相關能力證明文件、基本要求及承諾事項內容進行評選,列出優先順序。
2.第二階段:議約、合作研擬計畫、審議
評選最優投標人與主管機關就更新事業內容、土地取得、公共設施興闢等事宜進行議約、議價,並合作研擬都市更新事業相關計畫,送請審議核定,依核定計畫簽訂正式合約。
(三)政府應辦事項與基本要求事項
1.政府應辦事項:主要提供行政協助、取得現住戶拆遷安置協調共識書、協助拆遷安置,並將土地騰空交付。
2.基本要求事項
項目 | 內容說明 | 本案規定 |
現住戶拆遷安置措施 | 不得低於或違背已簽妥之書面共識書 | 現住戶就地安置,住戶以每坪7萬元的優惠價格購買 |
提供本府之行政作業費 | 繳交一定費用作為政府推動都市更新作業的基金 | 按建築基地當期公告現值總價之2.5%繳交,約為322萬 |
提供公益設施 | 須提出社區公益認養計畫 | 要求將北側7米計畫道路開闢完成 |
土地所有權人權利變換價值報價 | 政府在初步與住戶作協商時以一定條件來說服民眾同意 | 以不低於92年期公告現值加一成(約為1億4千萬元)計算 |
履約保證金 | 於簽約同時繳交 | 並經專業者如建築經理公司、銀行保證,另作資金專案管理簽證以確保更新事業如期如質完成 |
(四)保證金
1.押標金:通過第一階段審查,於計畫送審前,投標人應按建築基地公告現值總價之2.5%繳交押標金(共計為322萬),並於計畫核定,簽訂正式契約時,抵充主辦單位之行政作業費。
2.履約保證金:於簽訂正式契約時繳納履約保證金,以建築基地公告現值總價10%計,共計新台幣1,286萬元。
三、基地簡介
總面積為1,391平方公尺,包括可建築面積1,069平方公尺,未開闢道路面積322平方公尺。公有土地比例超過九成,本案因為縣府公辦,故無更新同意門檻限制。基地南臨縣民大道,西臨館前西路,使用分區為商業區,基準容積460%,基地部分地下有捷運穿越。基地使用現況:國有土地上有台鐵宿舍住戶9戶,私有地上面臨館前西路有店家4戶。
四、本案推動進度
目前13戶住戶已全數同意參與更新,並於91年簽具拆遷協議書面共識書。本府已於91年底完成完成本案可行性評估報告,並於92年5月完成公開評選作業須知。於92年6月30日上網公告,預定9月30日截止收件。同時為利投資者了解本案內容,將於8月中旬召開說明會,說明進度與執行方式。
五、未來展望
在政府財務條件的限制下,引入民間資金已成為趨勢,在今(92)年6月總統經濟顧問召集人蕭萬長亦指出了應鼓勵民間投資都市更新,刺激建築景氣。本案經台北縣政府數月研議,期能藉此拋磚引玉,吸引民間投資都市更新事業,並將持續努力創造更優質的民間投資更新的機制,也期待相關法令能提供融資等更多相關優惠,以利都市更新事業之推動。
(本文原載於都市更新簡訊第20期)