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研擬「都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」
研究緣起
都市更新條例於民國八十七年十一月公佈施行。但法令發佈初期，人民依該條例自行辦理的都市更新案幾無。但因921地震災害後住宅社區重建之需求，都市更新的法令政策洽可解決重建之問題，因此從民國八十八年以來921地震災區在地方政府、都市更新發展基金會及921震災重建基金會的協助下完成了50個以上的地震災區住宅重建案。都市更新採「權利變換」，成為災區重建的主要方式。權利變換是一種以權利人所擁有的不動產價值比率來量化權利人在都市更新過程中應負擔的權利及義務多寡的重建分配方式，而換算的基礎正是都市更新前後各權利人所擁有的不動產價值。更新前權利人不動產價值如何產生？依都市更新權利變換第六條中規定由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。雖然法有明文規定，鑑價機構成為公正第三者角色，但權利價值是權利變換最核心之處，也是重建過程中爭議最多之處，其原因不外下列幾項︰
- 過去相關法規不完善導致舊社區大樓產權複雜，使得價值的估定困難度提高。
- 第二，以權利變換機制的精神來思考，更新前權利價值評估最重要的是兼顧權利人之間的公平性，但不動產的個別性太強，價值的差異難以達到完全的客觀，公平性受到每個權利人用放大鏡檢視。
- 第三，民國八十九年十月通過不動產估價師法，九十年十月通過不動產估價技術規則，國內私部門的不動產估價雖已行之有年，但真正的法令約束及制度建立才剛起步，不動產估價的技術尚需整合及提升。
921基金會於多次臨門方案的審查經驗中發現估價的重要性，重視這樣的課題而在今年7月委託台北市不動產估價師公會進行權利變換前後不動產估價作業手冊之研究，並預計於92年12月底完成，這使得權利變換估價技術有了整合的開始。
本手冊作業的目標乃希望透過過去50個地震災區權利變換個案操作過程中所遇到之估價課題及最後解決的方式整合出一套最為適當而可行的估價模式。因此，研究的團隊以台北市不動產估價師公會為主體，並整合過去參與災區都市更新的估價單位及學者專家進行研究。未來手冊的目標不止於使估價機構從事都市更新權利變換估價時有依循的原則外，更希望讓實施者及權利人了解權利變換估價的方式，及估價時應注意並釐清之問題。因此，本手冊研究的主要內容將包括委託三家估價機構的程序、估價師工作界定、估價結果選定、地震災區都市更新權利變換價值基礎、估價前提揭露、估價程序及估價方法，最後並訂定估價報告書範本。
主要內容概要
本手冊作業的目標乃希望透過過去50個地震災區權利變換個案操作過程中所遇到之估價課題及最後解決的方式整合出一套最為適當而可行的估價模式。因此，研究的團隊以台北市不動產估價師公會為主體，並整合過去參與災區都市更新的估價單位及學者專家進行研究。未來手冊的目標不止於使估價機構從事都市更新權利變換估價時有依循的原則外，更希望讓實施者及權利人了解權利變換估價的方式，及估價時應注意並釐清之問題。因此，本手冊研究的主要內容將包括委託三家估價機構的程序、估價師工作界定、估價結果選定、地震災區都市更新權利變換價值基礎、估價前提揭露、估價程序及估價方法，最後並訂定估價報告書範本。
主要內容概要
手冊預計分為八個章節，其中第一章為不動產估價報告書名稱與估價師工作，內容將界定權利變換過程中不動產估價師的公正角色與提供的功能，及出具報告書時正確的報告書名稱。過去估價機構常用研究報告或顧問報告的名稱來出具估價報告書，或為規避估價之責任亦或模糊估價者之角色，使得估價結果的適用性受到質疑。估價的過程中估價機構亦往往不了解權利變換中的估價者之權利義務。第二章為估價委託行為與估價結果選定，過去許多權利人批評委託估價過程不透明，導致對估價結果的不認同，所以規範委託程序，使委託估價的實施者、權利人及估價師之權利義務界定清楚有其必要。故本章節將制定委託估價的契約範本，規範委託單位應提供估價師之相關資料。另外將對於三家估價單位出具估價結果後，實施者選定估價結果之原則及被選定之估價者應有的後續責任有所規範。
第三章為地震災區都市更新權利變換價值基礎，該章所要談論的內容應為整個研究手冊的核心，因為權利價值除作為權利變換之基礎外，尚做為不參者之補償依據，災區之住宅大樓更有全倒或半倒者，而更新前之不動產權利價值是以土地素地價值為基礎、土地的立體地價為基礎，亦或以更新前不動產現況價值為基礎影響所有權人之利益甚大。過去，災區住宅大樓的更新多數以立體地價為價值基礎，但仍有不少爭議尤其對於半倒社區之不參與者。因此，該章將進行各種不同狀況下價值基礎認定的方式及各種方式的優劣。
第四章談論估價前提揭露，不動產估價者常必須將估價的條件加以釐清敘明，讓估價有明確的基礎，更有必要讓委託者及權利人了解估價條件之重要性，因此本章將對估價目的、價格日期、價格種類及其他假設前提揭露的方式進行討論。
第五章將談論估價過程中對於個別因素、區域因素及不動產市場分析應表達之內容與範圍，尤其對於不動產本身於更新前後之個別條件的揭露及其對不動產價值的影響最為重要。
第六章主要針對估價程序、方法與最後價格的決定，該章除規範一般性常用的估價方法及程序外，亦將談論大樓估價常用到的樓層別效用比及土地價格差異比較之基準地估價方法。無論基準地或樓層別效用比估價涉及權利人間公平的問題，因此比較的基礎及修正的項目會是討論的最重要之處，本手冊希望具體訂出估價時應考量的內容及修正的項目。另很多的估價爭議出在不動產產權或其他個別性有特殊的狀況之時，為使用估價者有所依循並在與實施者界定估價條件時有較正確的考量，除了一般性的估價方法外，對於特殊狀況的估價亦將探討，這些課題將包括土地與建物持份比率不一致、公設比不一致、土地與建物持有人不同、有土地持份無建物持份、有建物持份無土地持份、建物法定用途與更新前使用用途不同、不合法建物殘餘價值、畸零地、裡地、法定空地、既成道路、公共設施用地之估價及容積移轉價值評估等。
為了讓實施者及權利人進一步了解權利變換中權利價值評估之問題，本研究將大家常碰到的問題擬定Q & A，將由淺入深，讓非專業者能藉由問題的回答了解權利變換估價的內涵。最後，我們將制定一份估價報告書的範本，使得未來估價者進行報告撰寫時有所依循。
雖然災區住宅重建大致已告一段落，災區都市更新的操作也在921基金會及都市更新基金會製作的各種操作手冊中有明確規範，且至目前為止各項實務操作已趨成熟，但卻獨缺權利變換中不動產估價的規範，這雖與國內估價師制度建立較晚有關，但也顯示不動產估價在未來都市更新過程中仍有很大的成長空間。921基金會為更完備過去災區都市更新的制度，委託權利變換估價作業手冊研究，給予不動產估價技術整合一個好的開始。或許未來都市更新的推動不再以災區為主，但本手冊應可以調整擴大為未來民間進行都市更新時權利變換估價之依據，相信對於專業者及權利人有正面的助益，更有助於更新政策之推動。
(本文原載於都市更新簡訊第21期)
第三章為地震災區都市更新權利變換價值基礎，該章所要談論的內容應為整個研究手冊的核心，因為權利價值除作為權利變換之基礎外，尚做為不參者之補償依據，災區之住宅大樓更有全倒或半倒者，而更新前之不動產權利價值是以土地素地價值為基礎、土地的立體地價為基礎，亦或以更新前不動產現況價值為基礎影響所有權人之利益甚大。過去，災區住宅大樓的更新多數以立體地價為價值基礎，但仍有不少爭議尤其對於半倒社區之不參與者。因此，該章將進行各種不同狀況下價值基礎認定的方式及各種方式的優劣。
第四章談論估價前提揭露，不動產估價者常必須將估價的條件加以釐清敘明，讓估價有明確的基礎，更有必要讓委託者及權利人了解估價條件之重要性，因此本章將對估價目的、價格日期、價格種類及其他假設前提揭露的方式進行討論。
第五章將談論估價過程中對於個別因素、區域因素及不動產市場分析應表達之內容與範圍，尤其對於不動產本身於更新前後之個別條件的揭露及其對不動產價值的影響最為重要。
第六章主要針對估價程序、方法與最後價格的決定，該章除規範一般性常用的估價方法及程序外，亦將談論大樓估價常用到的樓層別效用比及土地價格差異比較之基準地估價方法。無論基準地或樓層別效用比估價涉及權利人間公平的問題，因此比較的基礎及修正的項目會是討論的最重要之處，本手冊希望具體訂出估價時應考量的內容及修正的項目。另很多的估價爭議出在不動產產權或其他個別性有特殊的狀況之時，為使用估價者有所依循並在與實施者界定估價條件時有較正確的考量，除了一般性的估價方法外，對於特殊狀況的估價亦將探討，這些課題將包括土地與建物持份比率不一致、公設比不一致、土地與建物持有人不同、有土地持份無建物持份、有建物持份無土地持份、建物法定用途與更新前使用用途不同、不合法建物殘餘價值、畸零地、裡地、法定空地、既成道路、公共設施用地之估價及容積移轉價值評估等。
為了讓實施者及權利人進一步了解權利變換中權利價值評估之問題，本研究將大家常碰到的問題擬定Q & A，將由淺入深，讓非專業者能藉由問題的回答了解權利變換估價的內涵。最後，我們將制定一份估價報告書的範本，使得未來估價者進行報告撰寫時有所依循。
雖然災區住宅重建大致已告一段落，災區都市更新的操作也在921基金會及都市更新基金會製作的各種操作手冊中有明確規範，且至目前為止各項實務操作已趨成熟，但卻獨缺權利變換中不動產估價的規範，這雖與國內估價師制度建立較晚有關，但也顯示不動產估價在未來都市更新過程中仍有很大的成長空間。921基金會為更完備過去災區都市更新的制度，委託權利變換估價作業手冊研究，給予不動產估價技術整合一個好的開始。或許未來都市更新的推動不再以災區為主，但本手冊應可以調整擴大為未來民間進行都市更新時權利變換估價之依據，相信對於專業者及權利人有正面的助益，更有助於更新政策之推動。
(本文原載於都市更新簡訊第21期)
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