本更新地區內部分計畫道路尚未完全開闢且現有巷道彎曲狹小，實質環境窳陋，衛生、防火安全堪慮（參圖一），因此台北市政府遂依據都市更新條例第六條第一款，於民國91年10月28日，公告劃定為「臺北市文山區萬慶街三七巷西側更新地區」（參圖二）。但因本區域隱身於羅斯福路車水馬龍的靜巷中，同時擁有綠樹環繞幽靜的純住宅環境，以及便捷的交通條件，並且緊臨景美溪畔景觀視野良好，讓居住品質加分不少，致使本更新地區及其週遭已接連四、五個新個案，包括世豐建設『杜樂利花園』等，儼然已成為建商心目中優質的住宅區位。

圖一 更新前環境窳陋、建物老舊

「波及效應」發酵地主逐漸接受建商開發的建議
更新單元位於文山區萬慶街37巷與育英街交叉口，至捷運景美站、景美市場步行約十分鐘，附近生活機能完善，交通方便，區位條件極適合發展為住宅社區；但基地及其鄰近街廓之建物現況多為老舊低矮建物、環境髒亂、建物凌亂且排列密集；更新單元內土地產權複雜，難以傳統合建方式進行開發或重建，使得本區域無法提供土地應有的使用機能，長期以來，對周遭地區的整體環境逐漸形成負面之影響。
但這幾年來本更新地區週遭陸續推出新個案，區位優越的房地產條件隱隱浮現，幾塊基地更新改建後，起了示範帶頭的作用，「波及效應」逐漸發酵，使得地主逐漸願意接受建商開發的建議，共同創造土地更大的效益，改善居住環境。亦使得當初不願意共同參與更新的鄰近地主，在公辦公聽會提出希望納入更新單元一併參與更新。

建商實施都市更新另一條途徑
基地原有七十餘位地主，產權零碎複雜，實施者「全陽建設」為加速更新時程，採取先行將更新單元內土地全數買斷之方式進行都市更新，以期縮減更新重建意願協調整合及權利變換冗長且複雜之辦理程序。但以此途徑，建商必須具備極優越的「談判力」、「財力」與「承擔風險的能力」，因為在資金及人員投入的同時，也代表著這個案子勢在必行的路線。

協助開闢計畫道路及設置人行步道改善區內交通環境
本更新地區部分計畫道路尚未開闢，且尚有地上物，導致景美溪河濱公園使用率不高，連帶影響的本區的房地產行情。考量本案都市更新應提昇公共利益及對環境有所貢獻的基本精神，提出對交通系統改善的構想，包括捐贈道路用地、協助開闢計畫道路、設置人行步道系統等，除了有效改善區內道路狀況，並可提供社區居民舒適安全的步行環境。

更新後建築計畫
1.基地條件
本更新單元為萬慶街三十七巷與育英街四十七巷交口之梯形基地；東臨萬慶街三十七巷、西臨景美溪河濱公園，南臨育英街四十七巷；土地使用分區屬於第3種住宅區，面積共1,733㎡，法定容積為3,899.25㎡（參表一）。
2.配置及建築設計構想
基地西側臨8米計畫道路及南側臨6米道路留設4米人行步道，除提供本社區及附近民眾舒適步行空間，更具有與景美溪溪堤及河濱公園之水岸開放空間之延續性，並能對該區活動及視覺達到緩衝的效果。
基地臨景美溪河濱公園，具得天獨厚的視野景觀，故建築量體配置為呼應此一地理條件，採取住宅單元戶戶皆有景，塑造基地週遭景觀的視覺整體性，串聯景美溪河濱公園景觀走廊之延續性及公園綠意之視覺延續效果（參圖三）。

表一　計畫概要

表二　核准容積獎勵表

 

3.建築計畫
本案為集中留設開放空間及兼顧視野景觀，建築物集中配置於臨景美溪側，規劃為L型四併住宅，地上十三層（含樓中樓）地下三層共四十八戶之建築量體，汽車停車位共101部。
4.建築容積獎勵
本案都市更新容積獎勵申請額度為30.77%（參表二）：其中△F3更新時程獎勵為5%；△F4考量地區環境之獎勵項目中，協助開闢南側六米計畫道路工程經費及計畫道路用地取得費用共可申請14.89%；△F5更新單元規劃設計之獎勵項目中，配合基地周遭相鄰街廓整體考量留設4米人行步道8.88％及考量建築量體及色彩與環境調和2％，此項共可申請10.88%。

結語
本基地雖具優越區位及視野，但環境窳陋，無法顯現其獨特的氣質，期望透過都市更新促進土地更有效利用，帶動該更新地區活力與發展，讓整個更新地區塑造具地標性的河岸住宅聚落。