基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案舉行投資座談

本基金會受基隆市政府委託規劃之「基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案」於2月26日上午假台灣鐵路管理局台北車站大樓舉行投資座談會。本案係為內政部營建署「推動都市更新六年示範計畫」核定補助計畫之一，深受各界期盼與矚目。

計畫概述
本案基地範圍涵蓋基隆火車站、台汽（國光）客運站及西二西三碼頭一帶，其中並包括有「基隆市環港核心商業區都市更新計畫」兩處更新單元，面積總計達九公頃，為國內少見的市中心區大規模開發案。

本案為基隆市整體都市更新改造的先驅計畫，以開發交通轉運中心為主軸，結合台鐵捷運化、基隆港改造等重大建設計畫，提高交通運輸便利性，塑造基隆市全新的發展架構，發揮海洋城市的魅力，以在此一全球化時代建立獨有特色與城市競爭力。

除由投資人興建交通轉運中心之鐵路、長途巴士、公車、客運碼頭等交通站外，可容許開發大型商場、辦公室、住宅等總興建面積可達116,000坪，並設立特定專用區提供最大開發規劃營運彈性，而各級政府將在土地取得協調、配套交通建設等方面全力提供協助。

開發方式擬結合「促參法＋都市更新＋信託」，引進民間資金投資開發，採權利變換由投資人與地權人各取回部分建物及持分土地，擁有完整產權，不需繳納權利金。

目前處於先期規劃階段，預計於93年底辦理招標作業，97年進行開發興建，99年底前完工啟用。

基地概況
本基地有以下五大優勢：

(1)基隆市無可取代之市中心優良區位
(2)分享基隆港成為兩岸直航港口後之成長利基
(3)分享政府部門投資改善交通建設所帶來的都市發展效益
(4)具備海洋城市之獨特意象
(5)都會市中心區少有之大面積可開發土地

本案有97.57％的土地為國有地，以交通部基隆港務局與台灣鐵路管理局為最主要地主，其餘公有土地管理機關尚有基隆市政府、財政部基隆關稅局、國有財產局及國防部聯合後勤司令部。公私有地權分配將在招標前完成整合工作。

市場潛力
基隆長久因地理條件限制使得市區內無法提供新型且良好品質的購物零售消費場所，因此讓基隆市商業的潛力削弱不少。依市場分析，以環港商圈每年達392億的零售消費需求，遠大於現況為零售空間的供給，故其零售業尚有相當的開發空間。依本案進行的基隆市消費者問卷調查顯示，有三成民眾覺得環境髒亂、有五成民眾對交通不滿意、另有二成三不滿意購物環境。本案更新之後將大幅改善市中心周邊環境、提升交通效率與品質，提供良好的消費購物環境，吸引本地及外地觀光民眾前來消費。

開發內容
基隆市位處東北角交通樞紐有鐵公路多種交通系統匯集於市中心區，但因地形限制腹地狹窄，致使交通系統高架道路切割市區，妨礙市區之整體發展。且各項交通系統未予整合，使得交通運輸效率不易提高。另一方面，基隆港市發展密不可分，隨著基隆港貨運量減少，連帶影響基隆市產業發展，因此基隆港市皆面臨轉型瓶頸。不過，近年因國人旅遊需求擴增，基隆、東北角等觀光人潮逐年增加，觀光產業成為再發展契機。我們對於基隆市發展的問題點，首要應在於交通效率的提升，因此於先前上位計畫「基隆市環港核心商業區都市更新計畫」中建議市區核心之基隆車站周邊交通場站聚集地區應優先進行都市更新。本案就前述相關課題處理對策如下：

（一）交通轉運中心
為改善基隆交通，擬將基隆重要的大眾運輸場站集中設置立體化的交通轉運中心，包含鐵路車站、長途巴士轉運站、市公車站、海運客輪旅客中心等，可提高大眾運輸轉乘效率，並藉由整體交通規劃，協調各種交通機能動線。

1.鐵路車站：
現況鐵路切割基隆市區阻隔鐵路前後市區發展，後站市區環境與發展遠不如站前市區。計畫將鐵路自中山高速公路後改為約六米高度之高架軌道，車站月台將設在本案二樓，並打通忠一路與忠二路平面道路可直接連通車站前後市區，配合西岸高架道路拆除、中山路拓寬四十米道路，改善車站周邊整體道路交通系統。

2.長途巴士轉運站：
將目前散處各地之長途客運業者，包含國光客運及其他中長途客運集中於單一長途巴士轉運站，便利民眾搭車，並可將紊亂的巴士行駛動線作整體規劃。

3.市公車站：
將市公車站與本案其他交通場站動線連結，方便民眾轉乘。而設置地點將考慮各種交通工具動線安排，減少交通衝突點。

4.海運客輪旅客中心：
依基隆港轉型規劃，擬設置兩岸直航碼頭，除了東三碼頭設置國際客輪旅客中心外，亦將在本案設置供國內外客輪停靠之碼頭與旅客中心。

5.電動步道系統：
擬於二樓設置電動步道串連全樓層，並希望未來可於基地外興建人行高架橋系統銜接至東岸與其他市區，以利人車動線分離。

（二）商場
本案擬塑造優良的大型商場，滿足購物休閒娛樂觀光等需求，除作為吸引投資人參與開發誘因外，也希望可帶動整體市區商業發展。

（三）辦公大樓
目前基隆港務單位與市政府辦公室皆老舊擁擠不敷使用，影響辦公效率，本案將規劃辦公大樓集中辦公場所，以本案優良交通區位，提供更便利的洽公與辦公環境。

（四）住宅
本案更新拆遷與周邊公共設施開闢之需，規劃部分住宅以供安置現有住戶。

（五）歷史建物再利用
海港大樓與陽明海運大樓皆是見證基隆港市發展的歷史建物，擬整建維護再利用作為以「港都歷史」為主題之藝文空間，並設置觀光資訊中心與提供地方文史產業推廣中心。

（六）開放空間與景觀
將現況火車站前以車行為主的廣場規劃為供人活動使用的市民廣場，並於港濱留設親水步道，連接忠一路海洋廣場，塑造舒適的親水活動空間。充分運用基隆海港景觀，強化基隆海洋城市門戶意象。

開發利基
本案法定容積率為280％，除交通場站可免計容積外，都市更新最高更可再獎勵法定容積之0.5倍。

擬設置特定專用區，開發容許內容依「台灣省都市計畫法施行細則」對商業區及住宅區規定，提供投資人最高規劃彈性。

以下周邊公共設施及更新開發作業由政府部門負責配合進行。

• 西岸高架橋拆除與中山路拓寬工程
• 鐵路股道縮減及鐵路高架化工程
• 都市計畫變更作業
• 私有地主之協調整合
• 鐵路高架化後週邊道路改善工程

開發模式
依『促進民間參與公共建設法』之精神提供本案最高之開發彈性，並引用『都市更新條例』做為權利價值分配之依據。

投資人透過都市更新權利變換取得更新後部分建物，並與原土地所有權人共同持分本案土地。

公有土地及投資人資金以信託方式成立專戶，降低開發風險。
 

(本文原載於都市更新簡訊第22期)