房地產景氣逐漸擺脫低迷漲勢確立
回顧92年整體房地產景氣狀況，在總體經濟復甦及股市加權指數持續上漲的情況下，對於房地產整體景氣有正面的助益，同時也因政府提撥2800億之優惠利率貸款、不動產證券化條例三讀通過、各行庫放款利率下降以及土地增值稅減半徵收等政策性利多的措施推波助瀾下，使得房地產景氣已逐漸呈現溫和復甦趨勢，由於第三季整體房地產景氣對策燈號首度轉為綠燈，突破由88年以來連續十八季黃藍燈、藍燈情形。另一方面國有土地之標售熱絡、營建類股股價飆漲與建造執照個案數大幅上升，也都在在顯示整體房地產脫離四年半來之不景氣，整體產業景氣復甦可以說正式確立。

展望今年房地產市場發展，由於當前及預期未來國內總體經濟與金融市場持續看好，國內總體經濟景氣已連續出現綠燈，另就行政院經建會預估全年經濟成長率為5%，在建商、仲介、購屋者、投資者對房地產逐漸恢復信心，對於房地產景氣的持續復甦將有正面支撐。

然而，以國內目前住宅持有率高達85.64%，房屋需求量趨於飽和，市場能否繼續維持低利率、低房價及低稅率之三低水準，進而延續購屋與換屋需求？投資管道之多元化亦直接減少投資房地產之資金引入；以及人口整體結構的變化、土地成本、營建相關鋼建材、勞工成本將預期持續上漲等實質與非實質相關不確定變數，都使得此波房地產景氣之持續力道仍存有不確定性，這些都是整體房地產業者必需密切觀察與處理的課題。

都市更新將是下一波房地產商機的引爆點
然而另一方面，雖整體房地產景氣復甦，但市中心裡區位良好之可開發用地仍面臨奇貨可居的現象，以台北市為例目前房地產賣相最佳區域應屬大安區、中正區、信義區及天母區等區域，這些區域的建物開發年代較久遠，屋齡多超過三、四十年，但其所在區位多具有生活機能完善且交通便捷等優點，使得這些區域房價仍維持高檔，一直是建商與投資者看好的區域，而這些區域也因為可開發的乾淨素地非常缺乏，如需投資興建則勢必尋找老舊建物予以改建或與地主合建，但一般合建多耗費建商許多的時間與人力成本於整合協調，嚴重地還拖垮建商的資金，而都市更新將是土地開發的新法寶，可以解決合建所面臨的複雜困境，如協議合建需達百分之百同意規定及他項權利無法處理之問題，此外另享有容積獎勵及地價稅、土地增值稅及房屋稅等稅賦減免的好處，以增加建商開發與投資者挹注資金的誘因，可達成土地成功開發的目的。未來建商若以都市更新作為土地開發主軸，相信對於大多數的建商處理不動產問題時將具有相當的功效，可有效達成更新創造優值的居住環境，帶動整體房地產商機。

房地產景氣復甦持續關鍵在都市更新政策推動
整體房地產市場走勢仍有賴政府持續積極推動都市更新相關政策與優惠措施，使得房地產產業能夠扮演好產業火車頭的角色，對總體經濟成長能有實質貢獻。因此，未來推動都市更新政策將視為政府之主要房地產政策，能為房地產開啟另一個桃花源，期提昇居住品質，加速房地產國際化腳步，並持續維持房地產的復甦力道。

去年下半年總統經濟顧問小組提出鼓勵民間從事都市更新的建議︰該方案中對都市更新政策目標是改善都市及居住環境品質、擴大國內經濟需求、創造就業機會及增加政府財政收入與具體落實都市更新事業，其具體措施方面包括：宣示都市更新事業列為國家重大經濟建設。中央設立都市更新基金，此基金規模達三百億元，將從事補助、融資及投資等項目。另鼓勵民間成立都市更新公司投入更新事業，這些具體政策如確實執行將對於房地產景氣提升有正面之助益。

若由振興景氣的觀點來看，都市更新將是目前最適合推動的房地產政策。在幾年前房地產產生泡沫經濟之後，經過多年的調整，目前某些地區房地產價格已回歸真正的供需基本面，使得房地產景氣逐漸回春，然而除大台北地區外，其餘各地空屋仍未消化完畢，未來要單靠總體景氣回昇的力量化去空屋的壓力，將可能會減緩房地產景氣的復甦，甚至也無法使房地產景氣持久。

但若以都市更新來帶動的房地產的發展卻沒有上述的問題，一方面因為重建將不會增加大量的房屋總供給，另一方面房屋重建期間人民因有暫住其他地方的需求，可使得既有空屋得到更多出路，因此對房地產業的景氣提升非常大。
此外，都市更新後所提供居民高品質生活環境，也將發揮火車頭示範效果，使得更多人想要換屋或改建來提升生活居住品質與恢復都市機能。因此，可帶給房地產更長期的發展機會與成長力道。

目前正值房地產景氣循環上升趨勢中，在這個房地產發展之關鍵點上，政府正積極推動都市更新政策，並利用公有土地辦理大型都市更新計畫扮演觸媒的角色，並研擬放寬相關都市更新條例之規定，民間亦推出不動產證券化投資產品，在這些有利房地產發展條件的因素下，相信這波的房地產將可以源遠流長，並創造政府、居民、投資者及開發商多贏的局面。
 
(本文原載於都市更新簡訊第22期)