在各界期待下立法院於去年7 月 23 日通過了《不動產證券化條例》，這個眾所矚目的新不動產投資工具是否能將原本高資金門檻的不動產產品能轉化為更多投資大眾的能接受的金融商品，並能如預期地有效刺激低迷已久的不動產市場，正是各方關注的焦點。
 
在《不動產證券化條例》中申請發行的不動產證券化商品可分兩種，一為不動產投資信託，由信託業者先行申請專門投資不動產的投資信託公司，再發行不動產投資信託基金；另一種為不動產資產信託，是以現有的不動產為標的發行「不動產信託受益憑證」，這也是目前業者實際討論最多的作法。二者基本上的差異在於前者為金錢信託，後者為物權信託。據目前市場反應及推出的個案商品看來，市場接受度較高的為有投資實體的不動產資產信託，而投資信託的部份可能須要資產信託運作一段時間，大眾認同此金融商品，才會有投資信託的商品出現。但在現行法令下，前述二者均只能針對已開發完成並具有穩定收益的不動產標的進行投資，而針對未開發的標的募集開發資金的開發型投資信託則未在此次開放允許的範圍內。也就是說不動產業者希望透過證券化的手段向資本市場募集開發資金的期望是落空了。
 
儘管如此，在該條例通過後，不動產證券化市場仍是蠢蠢欲動，許多單位或已起步或在規劃中，包括土地銀行、中華工銀、台灣工銀、遠雄集團、新光集團、冠德建設等等。其中遠雄集團與台灣工銀合作陸續推出了二件不動產證券化個案，包含第一件遠雄國際中心及近日敲定的大都市國際中心二十一樓與二十二樓案，皆由土地銀行擔任信託銀行，其標的均為位於台北市內精華區位的辦公大樓，據公佈之數據指出二者之出租率均在90% 以上，透過此穩定的現金流能為購買受益憑證的投資者帶來穩定的收益，而遠雄的不動產佔資產比率也將進一步降低，有助於企業的多元發展及資金週轉。
 
而新光金控預期其不動產證券化商品應可於下半年推出，其範圍包含前述二種商品，一是以新光金名下的不動產為標的，發行不動產證券來募集資金，及以新光金的名義募集不動產投資基金購買不動產，再以租賃方式獲取收益分配與投資人。另一方面冠德建設則與中華工銀合作，將其首度跨足商業不動產領域的「環球購物中心」由土地銀行擔任信託銀行，共同規劃購物中心證券化之產品。該購物中心開發總投資金額約為66億元，每年商業不動產租金收益可達6億元。但受限於「開發」項目未列入證券化範圍，其證券化之規劃須在完工開幕後才能著手進行。
 
就目前觀察，不動產證券化商品似乎正沸沸揚揚的被積極推動，但在此之前，都市更新條例中即已透過都市更新投資信託的相關規定，為不動產投資市場增加了以證券化募集開發資金的管道。所謂都市更新投資信託，其主要架構較類似於前述之不動產投資信託，但對於透過募集信託基金從事不動產之開發行為則是被允許的，唯一的限制是其投資範圍僅限於經主管機關核准公告之都市更新事業計畫範圍內土地及建築物為準。
 
這個預期能有效募集資金推動更新的法令卻因目前國內都市更新的案例除九二一災區的重建外，並不足以形成足夠的市場規模以吸引有意投資者投入成立都市更新投資信託公司以及更新投信公司設立門檻過高，也使得許多小規模的都市更新個案限於更新資金的取得不易而遲遲無法推動。同時在推動都市更新經驗中，經常出現因為對於資金的取得能力的落差，形成地主與實施者間不對等的權力關係，並衍伸出地主對於實施者獲取暴利的想像，進而影響了協商及更新的進行。
 
我們或許能從這樣的方向來思考，相較於都市更新投資信託而言，不動產證券化條例提供了一個更為完整的機制與接受度較高的市場。但是卻在最需要資金的不動產「開發」這個環節因為採取過度保護投資人的立場，而裹足不前無力可施。如果我們能利用都市更新事業這個主管機關能透過監督、接管等手段，來有效保護參與都市更新所有相關權利人的機制，適度的開放不動產投資信託基金能投資於都市更新事業範圍內的不動產開發個案，來補足都市更新事業所欠缺的更新資金，對需要臨門一腳資金協助的都市更新個案提供最有效的協助。這樣的模式將建立起一個新的地主-實施者-資金三者的合作關係，讓更新的效益能以小口化及公開流通的證券形式讓所有參與者共同分享，原本經常質疑實施者收益的地主也可透過購買不動產投資信託基金獲得更新的效益，進而更加願意配合都市更新事業計畫的推動。除了能解決都市更新的資金需求問題，同時能減低協商成本加速更新事業的進行。如果說不動產證券化條例為我們開了一扇窗，看見不動產商品金融化的多樣可能，那麼開放他能提供資金推動都市更新事業開發就是一扇門，讓我們能集合眾人的力量，共同投入推動都市更新及活絡不動產證券市場的潮流中。
 
(本文原載於都市更新簡訊第22期)