在整體經濟復甦、股市加權指數上漲及政府房地產利多政策釋放的情形之下，今年度房地產景氣回春可以說是可預期的現象，也使得土地開發的動作更為頻繁。

在早期，開發商為了取得土地，多是透過中人與地主談判協商，然而往往造成地主待價而沽，索價甚高，而開發商卻因其中之一地主的土地無法取得，而使土地開發中斷或付出更高的代價，也造成土地成本偏高的現象。當然，也有地主要求分屋、分成或是分售等不同協議類型，即所謂的協議合建。

而現在，透過都市更新權利變換的作法，對於早期的協議合建的協商協判模式有極大的改變，究竟權利變換與協議合建有何差異，本書(即本會出版之「都市更新魔法書」)3-2小節在「開發商主導更新事業」中有詳細的比較分析。

基本上，合建的原理是開發商與地主分別提供資金及土地，是「聯合投資」的概念，因此開發後的不動產依更新前的投入比例分配。舉例來說，建商投資十億元興建，地主投資價值十億元的土地，則開發後的不動產則各分配一半。權利變換的原理則是地主委託開發商代辦更新事業，是「折價抵付」的概念，因此開發後的不動產除了部分折抵給開發商代替現金支付共同負擔外，其餘均歸原地主所有。

在都市更新制度之下，為了使開發者可以獲得最大的收益，最好是將傳統的合建模式轉化為符合權利變換的作法。這麼做主要的原因有三：
1.多數人同意即可，少數人反對不致影響事業進行。
2.稅賦減免
3.公平公正分配權利義務，減少爭議。

或許依開發商的想法來看，權利變換並沒有考慮到開發商的利潤，其實這是錯誤的，因為權利變換是以土地及合法建築物所有權人的觀點進行分配及規劃。對於開發商是利潤的項目，對地主而言就是成本項目。折價抵付的項目包括工程費用、權利變換費用及貸款利息、稅捐及管理費用，其中貸款利息及管理費用就包含有開發商的利潤。

除了利潤之外，地主及開發商均最關切的是容積獎勵，然而面對未來可能增加的容積未定的情形之下，又當如何處理？本基金會建議的處理方式是應配合都市更新事業計畫及權利變換計畫的申請，簽訂合建契約時均應預留彈性空間，或者言明政府審議造成的計畫變更應按一定比例調整。另一解決方式則是由全部由開發商吸收更新建築容積獎勵的增減。

(本文原載於都市更新簡訊第22期)