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地主整合成功 勝利大廈邁向重建

在九二一震災前,一般市民對於勝利大廈可能僅止於是位於精華地段的高級住宅跟一樓的高檔餐廳,但在三三一震災後因震損遭強制拆除的畫面透過媒體的傳播,相信很多人很關心這棟價值不凡的集合住宅將如何重建。的確,相較於其他災區的狀況,以勝利大廈優良的區位,市場上不乏有意投資的建商,反之,該以大樓住戶的經濟能力,若想自力重建在資金籌措上也應非難事。在排除了一般更新重建中最重要的資金門檻之後,但其重建之進度卻未如預期般順遂。因此,自身也是地主的元大建設公司為了加快重建的腳步,在其他原住戶的同意由其擔任實施者以都市更新的方式辦理社區的重建,本案已於93年5月5日完成事業計畫及權利變換計畫送台北市政府審議。
 
在重建的過程中,地主最在意的莫過於權益是否受損,其中尤以更新前土地價值評定及更新後房價估計最受關注,對於位處台北市精華地段勝利大廈的住戶而言,更是錙銖必較。本案更新前土地價值的鑑價,地主在整合初期的意見相當分歧;有人忽略了土地使用強度上的差異,認為應比照基地附近的國泰世華大樓每坪約三百萬元的成交價格計算,也有認為房屋既已拆除,各地主間應不論原來是一樓店面或樓上住宅,要一律以土地持份面積來攤分土地價值,更有人仍抱持著合建的觀念,想要與實施者另行協議更優於他人的土地價購條件。這些意見在本基金會的協助下,透過三家鑑價公司進行估價及實施者與地主間多次的溝通協商,大多數地主均同意以更新前素地價格每坪二百萬元,更新後平均每坪房價六十五萬為準,在權值的計算上,則與一般災區更新重建相同,是以考量更新前房地總價值中土地的貢獻價值為計算權利價值比例的標準,並據此作為權利變換計算的依據。
 
更新後房地如何分配,則又是另一個重要的課題。在推動過中雖屢有住戶對於規劃內容及分配方式有所意見,但本案屬災後重建,且經實施者與住戶多次協調,大多數住戶均同意依照原樓層及位次分配更新後產權,在原有的十九戶中,有十五戶依此共識填具申請分配意願書,使本案並無重複申請而須公開抽籤者。在剩下的四戶不參與及未表示意見者的處理上,除一戶明確表示不願參與分配外,有二戶因繼承持分因素,使個別持分人之權利價值未達最小分配單元,在相關權利人未提出合併分配之申請下,目前暫以不能參與分配計算,另一戶則因未於期限內表達其參與分配意願,依規定由實施者以公開抽籤方式代為分配。並依前述結果於日前將都市更新事業計畫及權利變換計畫送交市政府進行審查。
 
勝利大廈在九二一強震下受損,經評定為黃單應注意之建物,再經三三一震災重創而遭拆除,第一大幸是並無人員傷亡,第二幸是經台北市府劃定為更新地區得適用都市更新條例推動重建,而能獲致目前之初步成果。但反觀在九二一震災中更多經評定為黃單須注意的集合住宅,是否都能再經歷下一場的強震而無恙?還是冀望上天眷顧不會再有災情?對於那些黃單建築內惶徨不可終日的住戶,政府當局應該以更為積極的態度,依照居民參與重建意願協助劃定都市更新地區,引導居民選擇以整建或重建方式加強家園之防災能力。

 
(本文原載於都市更新簡訊第23期)

  • 發布日期
    2004/05/19
  • 發表人
    基金會資深規劃師 林雲鵬