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華固建設與本基金會聯手打造羅斯福路新地標
增加土地使用效益、捐贈公益設施
創造政府、地主、社區三贏局面
由華固建設委託本基金會規劃之『中正區南海段一小段三六四等二十八筆土地都市更新單元』事業計畫及權利變換計畫業於九十三年六月二十一日完成整合，送台北市政府審議。
基地內建築物窳陋、公共設施缺乏，亟需都市更新
本基地鄰接羅斯福路一段，距捷運南門市場站僅五分鐘步程，交通十分便利，且周遭大樓林立，公共設施完善、生活機能便利，區位條件佳。而基地內公有土地佔全區高達85％，大部份為民國40年初興建的台灣大學教職員宿舍，建物均已老舊。公有土地間夾雜私有土地，大幅降低公有土地個別開發效益，而私有土地狹小畸零，居住品質不佳，且違佔建物林立、巷道狹窄，嚴重影響公共安全，亟需透過都市更新改善居住環境。
另外，本基地及其周邊地區因台北市捷運新莊線穿越，台北市政府於91年11月依都市更新條例第七條第一項第三款規定，迅行劃定為「中正國中東側及南側更新地區」。
配合台大校地使用規劃，提升地區教育文化氣息
本基地內台大管理之公有地佔78％，屬低度利用且部分土地遭佔用，行政院曾召開「國家資產管理經營委員會」會議，建立國有閒置被佔用土地強制收回機制，並要求各國立大學針對所管土地進行全面清查，並針對欲保留之土地提出合適之使用計畫。因此台大針對本基地區位、特性及校方需求，決定其開發定位為教育設施，作為研究、教學及教育推廣之用。透過都市更新權利變換，可將台大原本分散的校地集中利用，提升整體使用效益，未來對於本地區之教育文化、推廣有極大的助益。
地主、地上物屋主整合協調，取得100％同意，縮短審議時程
雖然基地內逾八成土地為公有地，依都市更新條例規定一律參與都市更新，華固建設及本基金會仍本於協助公部門之立場，與國有財產局及國立台灣大學進行多次協調，終於在規畫設計、權利變換分配方面達成共識。
私有土地在努力溝通下，終使本案取得土地所有權人及合法建築物所有權人100％同意，由於全數同意，依法得免除公展、公聽會程序，使得本案審議時程縮短一個半月以上。
爭取都市更新容積獎勵
本基地之土地使用分區為商三特（原為商二）及住三，平均建蔽率為58％，平均容積率為496％，基準容積為12,502平方公尺，本案申請之容積獎勵項目，主要以提供、認養公益設施及人行步道留設之規劃設計獎勵為主，符合政府以容積獎勵提升公共設施服務水準之政策目標，另外，為妥善安置基地內之舊違章建築戶，本案亦申請是項獎勵面積提供現地安置之用。申請之都市更新容積獎勵合計約佔法定容積之23％，允建容積率為609％。
興建結合教育及住宅、商店機能之複合式大樓，滿足各方需求
本案以重建都市紋理及地區意象、建立和諧流暢的都市空間、提供住民優良生活環境及創造層次豐富之都市景觀等四項原則，作為規劃設計之基本構想。並配合國立臺灣大學之校地使用計畫，規劃結合教育及住宅、商店機能之複合式大樓，以滿足各方需求。
本案興建RC造、地上15層地下4層之集合住宅及教育設施，量體分為前、後兩棟，鄰接羅斯福路之前棟分為A、B兩區，分別作為住宅使用及教育設施使用，後棟（C棟）純粹作住宅使用，興建之總樓地板面積為27011.84㎡。
妥善安置地上物
拆遷安置計畫包含合法建築物拆遷安置及舊違章建築戶處理方案二部分，合法建築物拆遷安置主要依據『臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理有關規定之標準』發放補償金，並協助國立台灣大學修繕校舍，以便進行基地內現住教職員易地安置之用。
舊違章建築戶處理部分，如建物係為七十七年八月一日以前興建，得向實施者申請現地安置，該舊違章建築戶需依其申請之面積，負擔更新事業相關費用。
捐贈公益設施
本案公益設施為文康活動中心，設置於C棟建物之地下一樓及一樓，並配有5部停車位，產權面積合計843.81平方公尺，設有獨立之出入口鄰接潮州街三巷四弄本公益設施產權於認養期間屆滿後登記予台北市。
過去公益設施之捐贈，常造公部分行政管理及財務負擔，而仍因管理不善導致使用率低或淪為原社區之附屬設施。本案為解決前開問題，特捐贈2320萬之管理維護費用認養公益設施十年，希冀達成下列捐贈目標：
創造政府、地主、社區三贏局面
由華固建設委託本基金會規劃之『中正區南海段一小段三六四等二十八筆土地都市更新單元』事業計畫及權利變換計畫業於九十三年六月二十一日完成整合，送台北市政府審議。
基地內建築物窳陋、公共設施缺乏，亟需都市更新
本基地鄰接羅斯福路一段，距捷運南門市場站僅五分鐘步程，交通十分便利，且周遭大樓林立，公共設施完善、生活機能便利，區位條件佳。而基地內公有土地佔全區高達85％，大部份為民國40年初興建的台灣大學教職員宿舍，建物均已老舊。公有土地間夾雜私有土地，大幅降低公有土地個別開發效益，而私有土地狹小畸零，居住品質不佳，且違佔建物林立、巷道狹窄，嚴重影響公共安全，亟需透過都市更新改善居住環境。
另外，本基地及其周邊地區因台北市捷運新莊線穿越，台北市政府於91年11月依都市更新條例第七條第一項第三款規定，迅行劃定為「中正國中東側及南側更新地區」。
配合台大校地使用規劃，提升地區教育文化氣息
本基地內台大管理之公有地佔78％，屬低度利用且部分土地遭佔用，行政院曾召開「國家資產管理經營委員會」會議，建立國有閒置被佔用土地強制收回機制，並要求各國立大學針對所管土地進行全面清查，並針對欲保留之土地提出合適之使用計畫。因此台大針對本基地區位、特性及校方需求，決定其開發定位為教育設施，作為研究、教學及教育推廣之用。透過都市更新權利變換，可將台大原本分散的校地集中利用，提升整體使用效益，未來對於本地區之教育文化、推廣有極大的助益。
地主、地上物屋主整合協調，取得100％同意，縮短審議時程
雖然基地內逾八成土地為公有地，依都市更新條例規定一律參與都市更新，華固建設及本基金會仍本於協助公部門之立場，與國有財產局及國立台灣大學進行多次協調，終於在規畫設計、權利變換分配方面達成共識。
私有土地在努力溝通下，終使本案取得土地所有權人及合法建築物所有權人100％同意，由於全數同意，依法得免除公展、公聽會程序，使得本案審議時程縮短一個半月以上。
爭取都市更新容積獎勵
本基地之土地使用分區為商三特（原為商二）及住三，平均建蔽率為58％，平均容積率為496％，基準容積為12,502平方公尺，本案申請之容積獎勵項目，主要以提供、認養公益設施及人行步道留設之規劃設計獎勵為主，符合政府以容積獎勵提升公共設施服務水準之政策目標，另外，為妥善安置基地內之舊違章建築戶，本案亦申請是項獎勵面積提供現地安置之用。申請之都市更新容積獎勵合計約佔法定容積之23％，允建容積率為609％。
興建結合教育及住宅、商店機能之複合式大樓，滿足各方需求
本案以重建都市紋理及地區意象、建立和諧流暢的都市空間、提供住民優良生活環境及創造層次豐富之都市景觀等四項原則，作為規劃設計之基本構想。並配合國立臺灣大學之校地使用計畫，規劃結合教育及住宅、商店機能之複合式大樓，以滿足各方需求。
本案興建RC造、地上15層地下4層之集合住宅及教育設施，量體分為前、後兩棟，鄰接羅斯福路之前棟分為A、B兩區，分別作為住宅使用及教育設施使用，後棟（C棟）純粹作住宅使用，興建之總樓地板面積為27011.84㎡。
妥善安置地上物
拆遷安置計畫包含合法建築物拆遷安置及舊違章建築戶處理方案二部分，合法建築物拆遷安置主要依據『臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理有關規定之標準』發放補償金，並協助國立台灣大學修繕校舍，以便進行基地內現住教職員易地安置之用。
舊違章建築戶處理部分，如建物係為七十七年八月一日以前興建，得向實施者申請現地安置，該舊違章建築戶需依其申請之面積，負擔更新事業相關費用。
捐贈公益設施
本案公益設施為文康活動中心，設置於C棟建物之地下一樓及一樓，並配有5部停車位，產權面積合計843.81平方公尺，設有獨立之出入口鄰接潮州街三巷四弄本公益設施產權於認養期間屆滿後登記予台北市。
過去公益設施之捐贈，常造公部分行政管理及財務負擔，而仍因管理不善導致使用率低或淪為原社區之附屬設施。本案為解決前開問題，特捐贈2320萬之管理維護費用認養公益設施十年，希冀達成下列捐贈目標：
- 加強外部性貢獻：提供社區居民一個舒適性、健康性、安全性之及集會活動空間，並配合區公所、里辦公處活動需求。
- 軟、硬體兼具：捐贈內容包含設施完善之硬體設施及管理維護計畫，軟、硬體兼具。
- 提高使用率：委託專業團體經營管理，除配合政府活動及一般維護管理事項外，尚須定期舉辦公益活動，以提升公益設施之使用率。
在管理維護計畫方面，本案公益設施認養期間為十年，認養期間之管理維護計畫依下列原則辦理：
- 委託專業團體經營管理，減輕公部門行政負擔。
- 加強活動規劃，增進設施之使用效益。
- 提供管理維護費用，減輕政府財政負擔。
公益設施產權及管理維護費用，以交付信託或捐贈基金會方式統一管理運用，並由台北市政府管理機關擔任監察單位。
以權利變換方式實施，符合公平、公正、公開原則，較能取得信任
由於都市更新條例及其相關子法對於權利變換之規範較為明確、配套措施較為完整，相關權利人可享受因辦理權利變換之稅賦減免優惠，且權利變換執行機制需符合公平、公正、公開原則，較能取得公部門之信任，因此決定本案以權利變換方式辦理。
實施者委託三家鑑價公司進行更新前、後土地、建物權利估價，經權利變換計算後，選定對地主較有利之估價結果。而相關估價、權利變換計算原則、內容均於公聽會向相關權利人公開說明。本案申請分配期間為九十三年四月二十八日至六月九日，並於六月十日辦理公開抽籤，除一位地主因土地面積太小不能參與分配外，其餘地主均申請分配。
目前本案以進入實質審查階段，未來計畫發布實施後，將透過本更新事業之實施，改善基地窳陋現況、增加土地使用效益，並透過公益設施捐贈，增加社會效益，對政府、地主、社區居民來說，將是個三贏的計畫。
(本文原載於都市更新簡訊第24期)
以權利變換方式實施，符合公平、公正、公開原則，較能取得信任
由於都市更新條例及其相關子法對於權利變換之規範較為明確、配套措施較為完整，相關權利人可享受因辦理權利變換之稅賦減免優惠，且權利變換執行機制需符合公平、公正、公開原則，較能取得公部門之信任，因此決定本案以權利變換方式辦理。
實施者委託三家鑑價公司進行更新前、後土地、建物權利估價，經權利變換計算後，選定對地主較有利之估價結果。而相關估價、權利變換計算原則、內容均於公聽會向相關權利人公開說明。本案申請分配期間為九十三年四月二十八日至六月九日，並於六月十日辦理公開抽籤，除一位地主因土地面積太小不能參與分配外，其餘地主均申請分配。
目前本案以進入實質審查階段，未來計畫發布實施後，將透過本更新事業之實施，改善基地窳陋現況、增加土地使用效益，並透過公益設施捐贈，增加社會效益，對政府、地主、社區居民來說，將是個三贏的計畫。
(本文原載於都市更新簡訊第24期)
